Решение от 11 февраля 2021 г. по делу № А13-6010/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6010/2020
город Вологда
11 февраля 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2021 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319774600163515) к Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 319762700003035) о признании отчета об оценке недействительным, урегулировании возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии от истца – ФИО4 по доверенности от 11.12.2018, от ответчика – ФИО5 по доверенности от 05.02.2021,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) обратился в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (далее - ТУ Росимущества в Вологодской области), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) о признании отчета об оценке недействительным, урегулировании возникших при заключении договора аренды земельного участка. Просит суд:

- признать недействительным отчет № 839 об оценке рыночной стоимости права аренды в месяц за земельный участок площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий р-н, с/а Ростиловская, выполненный предпринимателем ФИО3 от 14.11.2019,

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий р-н, с/а Ростиловская, между ТУ Росимущества в Вологодской области и ФИО2, установив рыночную стоимость ежемесячной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, равную 18 943 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований истец сослался на не достижение сторонами соглашения по существенным условиям договора аренды земельного участка в части размера арендной платы.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявленные требования уточнил, просит урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, изложив раздел «расчет арендной платы за земельный участок» Приложения № 2 к договору аренды в соответствии с выводами судебной экспертизы. Кроме того, в порядке ст.49 АПК РФ отказался от иска в части признания недействительным отчета № 839 об оценке рыночной стоимости права аренды в месяц за земельный участок площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий р-н, с/а Ростиловская, выполненного предпринимателем ФИО3 от 14.11.2019, просит дело в данной части производством прекратить

Заявленный истцом отказ от исковых требований в части признания недействительным отчета № 839 не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в силу статей 49, 150, 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, он принят судом. Дело в части признания недействительным отчета № 839 подлежит прекращению

Представитель ответчика Теруправления в судебном заседании пояснил, что, учитывая позицию оценщика, изложенную в отзыве, о том, что истек срок действия отчета для совершения сделки, и тот факт, что срок действия отчета оценщика ФИО3 действительно истек для совершения сделки 14.05.2020, полагает возможным расчет арендной платы за земельный участок производить на основании судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы, против выводов судебной экспертизы не возражает.

В судебное заседание представитель ответчика ФИО3 не явился, о месте и времени разбирательства извещен надлежащим образом. Представил отзыв. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец имеет в собственности объект недвижимости - нежилое административно-производственное здание с кадастровым номером 35:28:0000000:463, расположенное по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, Ростиловская с/а, д. Студенец, тер. Производственная №1, стр. №1, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Истец имеет также в собственности объект недвижимости — склад с кадастровым номером 35:28:0104016:1207, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, Ростиловская с/а, д. Студенец, тер. Производственная №1, стр. №2, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Оба вышеуказанных объекта располагаются в пределах земельного участка с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, расположенного по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, с/а Ростиловская (далее - земельный участок). Категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: Для размещения и эксплуатации производственной базы и подъездных автодорог. Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Обратившись в ТУ Росимушества по Вологодской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, ФИО2, получил проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности без/№ и без даты, в соответствии с которым, размер ежемесячной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 35:28:0104016:1193 по состоянию на 14.11.2019 составил 52 488 руб. 29 коп. Указанный размер ежемесячной арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 14.11.2019, выполненного оценщиком ФИО3

Не согласившись с размером рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, ФИО6, являясь генеральным директором ООО «Газкомплектресурс», от имени последнего поручил проведение оценки рыночной стоимости арендной платы спорного земельного участка ООО «Бюро независимой оценки». Согласно отчету ООО «Бюро независимой оценки» № 01/2253 от 12.02.2020 об оценке рыночной стоимости арендной платы в месяц за указанный выше спорный земельный участок итоговая величина рыночной арендной платы в месяц по состоянию на 14.11.2019 составляет 18 943 руб. 00 коп.

13.02.2020 истец направил в адрес Теруправления протокол разногласий к приложению № 2 «Расчет арендной платы» договора. Не получив от ответчика подписанный протокол согласования разногласий, истец обратился с иском в Вологодский городской суд. Определением от 27.04.2020 указанный иск был возвращен истцу в связи с тем, что данный иск не подсуден суду общей юрисдикции. 18.05.2020 истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Вологодской области.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендная плата за земельный участок определяется Приложением № 2 к договору.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

С 12.08.2017 редакция Правил N 582, в том числе пункт 6, было изменено: ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно п. 6 Правил, в действующей с 12.08.2017 редакции, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Ранее п. 6 Правил предусматривал, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка, предоставленного истцу на основании указанного выше договора аренды, определена на основании отчета об оценке от 14.11.2019, выполненного оценщиком ФИО3 в размере 52 488 руб. 29 коп. ежемесячно.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

При этом следует отметить, что в силу части 2 статьи 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая дату составления отчета об оценке оценщика ФИО3 - 14.11.2019, обращение истца в суд 18.05.2020, то есть по истечении шестимесячного срока для совершения сделки, соответствующие сведения о размере арендной платы 52 488 руб. 29 коп. ежемесячно не являются актуальными, следовательно, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, отчет же об оценке оценщика ФИО3 от 14.11.2019 является одним из доказательств по делу и рассматривается в качестве одного из доказательств по делу в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В целях определения рыночной стоимости права аренды в месяц за земельный участок площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, определением суда от 19 ноября 2020 года назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ФИО7

Перед экспертом поставлены вопросы: о соответствии отчета № 839 от 14.11.2019 оценщика ФИО3 об оценке рыночной стоимости права аренды в месяц за земельный участок площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, с/а Ростиловская требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае, если отчет № 839 от 14.11.2019 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и такое несоответствие могло повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости – на основании материалов дела и осмотра объекта оценки определить рыночную стоимость ежемесячной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 35:28:0104016:1193 по состоянию на 01.01.2020.

Согласно заключению оценщика - эксперта ФИО7 № 318/20 от 29.12.2020 отчет № 839 от 14.11.2019 об оценке рыночной стоимости права аренды в месяц, рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка 24 942 кв.м, с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, расположенного по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, с/а Ростиловская, не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, п.п.8з, 8и, 8е, 8ж, ФСО № 7 п.п.10,11г,11д, 11б, 1б, 22б, 22е.

Кроме того, в отчете № 839 от 14.11.2019 оценщика ФИО3 расчет арендной платы за земельный участок не соответствует п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации № 582, в действующей с 12.08.2017 редакции.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы земельного участка площадью 24 925 кв. м., с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, расположенного по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, с/а Ростиловская, определена судебной оценочной экспертизой в соответствии с действующей редакцией п.6 Правил № 582 по состоянию на 01.01.2020 и составляет 22 848 руб. 00 коп. Эксперт также указал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка за весь срок аренды (6 лет) составляет 1 645 050 руб.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, суд приходит к выводу о его соответствии критериям относимости, допустимости и достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным применить установленную заключением эксперта величину рыночной стоимости земельных участков как наиболее вероятную для целей определения размера арендной платы по спорному договору.

Ответчик возражений относительно экспертного заключения не имеет.

Предложенная истцом редакция договора полностью отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, исковые требования признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу статьи 446 ГК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в сумме 6 000 руб., а также расходы истца по оплате судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. подлежат возмещению ответчиком.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, изложив раздел «Расчет арендной платы за земельный участок» Приложения № 2 к договору аренды в следующей редакции:

«Ежемесячная арендная плата земельного участка площадью 24 925 кв. м., с кадастровым номером 35:28:0104016:1193, расположенного по адресу: Вологодская область, Грязовецкий район, с/а Ростиловская, по состоянию на 01.01.2020 составляет 22 848 руб. 00 коп.

Годовая величина арендной платы составляет:

12 мес. * 22 848 руб. = 274 176 руб. 00 коп.»

Дело в части признания недействительным отчета № 839 об оценке рыночной стоимости права аренды в месяц за земельный участок площадью 24 925 кв. м., кадастровый номер 35:28:0104016:1193, расположенный по адресу: Вологодская область, Грязовецкий р-н, с/а Ростиловская, выполненного предпринимателем ФИО3 от 14.11.2019, производством прекратить.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области в пользу предпринимателя ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп.

Возвратить предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению № 49 от 08.05.2020, которое остается в материалах дела.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья М.Б. Свиридовская