Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А32-14336/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-14336/2017

20.11.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.10.2017

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

ООО «Капитал Строй», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования Динской район, ст. Динская (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

о признании отказа незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 на основании доверенности от 03.07.2017, ФИО3 на основании доверенности от 25.08.2017.

от Администрации: ФИО4 по доверенности от 19.09.2017

ООО «Капитал Строй» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просил:

признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64, площадью 11357 кв. м (категория земель – земли населенных пунктов) для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, расположенного по адресу: <...> а, на новый срок для завершения строительства.

обязать администрацию муниципального образования Динской район заключить с ООО «Капитал Строй» договор аренды земельного участка площадью 11357 кв. м с кадастровым номером 23:07:0301003:64, с местоположением: <...> а, для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, на срок 3 (три) года на условиях ранее действовавшего договора от 11.01.2012 г. № 0700002964.

Истец изменил предмет требований и просит:

признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенного по адресу: <...> а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 г. № 09.01-05/75, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации:

обязать администрацию муниципального образования Динской район подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.

Требования мотивированы тем, что в силу закона общество имеет право завершить строительство на арендуемом им земельном участке. Отказ в увеличении срока аренды посредством заключения договора противоречит закону и нарушает права общества.

Администрация против удовлетворения требований возражает.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Постановлением от 11.01.2012 № 21 администрацией муниципального образования Динской район принято решение о предоставлении ФИО5 сроком до 01.08.2014 в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв. м категории земель - земли населенных пунктов для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности.

11.01.2012 сторонами подписан договор № 0700002964 аренды этого земельного участка.

30.05.2012 в договор арендатором вступил ФИО6.

04.09.2013 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ФИО6 выдано разрешение № Ru 23508310-214 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 3.

09.01.2014 в договор арендатором вступило ООО «Капитал Строй».

14.08.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-246 на строительство односекционного трехэтажного жилого дома в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 4.

02.10.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-250 на строительство многоквартирного жилого дома Литер 1; по ГП площадью застройки 522,23 кв.м; общая площадь здания 2108 кв.м (32-квартирный).

23.10.2014 в указанное разрешение на строительство внесено изменение – указана площадь здания - 2108,36 кв.м.

02.10.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-251 на строительство многоквартирного жилого дома дом Литер 2; по ГП площадь застройки 782,58 кв.м; общая площадь здания 3109,48 кв.м (44-квартирный).

23.10.2014 в это, последнее разрешение внесено изменение - 48-квартирный жилой дом.

26.12.2014 постановлением № 2055 администрации муниципального образования Динской район срок договора был продлен на 2 года.

30.12.2014 ООО «Капитал Строй» и администрацией было заключено дополнительное соглашение к договору, которым срок действия договора увеличен до 26.12.2016.

20.12.2016 ООО «Капитал Строй» направило в администрацию муниципального образования Динской район письмо об увеличении срока действия договора аренды для завершения строительства объектов на нем.

27.03.2017 обществом получен ответ на обращение, с отказом в удовлетворении заявления по следующим основаниям:

заявитель не представил доказательства, подтверждающие регистрации права собственности на объекты недвижимости, в то время, как согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках;

сроки действий разрешений на строительство истекли;

объекты не введены в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

нарушение оспариваемым решением Управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на заявителя каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту.

Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

На спорном участке построены два многоквартирных дома: Литер 1 (2-х подъездный) и Литер 2 (3-х подъездный), что подтверждается заключениями от 2014 года ОАО «Оргтехстрой» по материалам обследования технического состояния основных несущих конструкций многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Мира, 36а в пос. Южном Динского района Краснодарского края по объектам 14016-1 и 14016-2. Согласно указанных Заключений строительные конструкции многоквартирных домов Литер 1 и Литер 2 находятся в нормативном техническом состоянии, здания по окончании строительства рекомендованы к сдаче в эксплуатацию.

Строительство объектов Литер 1 и Литер 2 окончено. В настоящее время требуется завершить работы по устранению допущенных нарушений при строительстве объектов, выявленных в ходе проверки Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края (Акт проверки № 23-Ю-72-ТД от 09.06.2015). На дату окончания срока аренды земельного участка жилые дома не введены в эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

На земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды, в период действия договора возведены два незавершенных строительством объекта, 90 % готовности Литер 1 и Литер 2), незавершенный строительством объект 40% готовности (Литер 3) и объект на стадии котлована (Литер 4).

Верховный суд в своем Определении от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 указал на следующее.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Указанное основание отказа в продлении срока действия договора является несостоятельным.

Истечение срока действия разрешений на строительство не является существенным для результата рассмотрения дела, поскольку оно не указано в законе в качестве обстоятельства, препятствующего увеличению срока действия сделки аренды.

Получение разрешения на строительства либо продление срока его действия является производным и зависит от наличия у застройщика титула на землю.

Также не принимается во внимание довод администрации о том, что объекты не сданы в эксплуатацию, поскольку при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, правовые основания приобретения прав аренды участка были бы иными либо вообще отсутствовали - пункт 13 статьи 39.20 Земельного кодекса, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что арендатору срок действия договора продлялся с декабря 2014 года до декабря 2016 года соглашением сторон сделки.

Указанное обстоятельство не может быть положено судом в основание отказа в удовлетворении требований, поскольку ни постановление, ни соглашение не имеют указания на то, что они приняты и заключены в целях завершения строительства жилых домов.

В деле отсутствуют доказательства того, что к моменту заключения этого соглашения незавершенные строительством объекты имелись на земельном участке, а не были возведены после декабря 2014 года.

При таких обстоятельствах заявленные требования следует удовлетворить.

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенного по адресу: <...> а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 № 09.01-05/75, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.

Обязать администрацию муниципального образования Динской район подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенного по адресу: <...>, со сроком действия – три года для завершения строительства расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Взыскать с администрации муниципального образования Динской район, ст. Динская (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО «Капитал Строй», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько