Решение от 29 апреля 2026 г. АС Орловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


Дело № А48–180/2026 г. Орёл

30 апреля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Квасовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоминой Э.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Орловская обл., ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

представители сторон в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0040202:962, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орел, <...> путем продажи с публичных торгов.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представителем истца представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.


Ранее в судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, изложенную в письменных отзывах на исковое заявление, просил суд отказать в удовлетворении требований истца.

Суд провел судебное заседание по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в отсутствии надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания сторон, по имеющимся в материалах дела доказательствам надлежащего извещения.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 11.01.2016 без проведения торгов между УМИЗ (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 270 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, (далее - Договор № 270), предметом аренды по которому являлся земельный участок, кадастровый номер 57:25:0040202:628, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты обслуживания автотранстпорта (мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, автомобильные мойки), площадью 3 509 кв.м, адрес: <...> (пункт 1.1 Договора № 270), срок действия договора установлен с 11.01.2016 по 10.01.2022 (пункт 4.1 Договора № 270).

05.05.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор № 05/05-2017 уступки (передачи) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 уступила и передала, а ФИО1 принял в полном объеме права и обязанности арендатора по Договору № 270.

Дополнительным соглашением от 12.09.2020 к Договору № 270, подписанным УМИЗ и ФИО1 срок действия указанного договора увеличен на три года с 10.01.2022 по 09.01.2025 на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой короновирусной инфекции».

11.07.2019 между УМИЗ и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 915 (далее – Договор № 915) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от


05.07.2019, где арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:781, расположенный по адресу: <...> уч. 58а, вид разрешенного использования: объекты обслуживания автотранспорта (мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, автомобильные мойки), общей площадью 2 767 кв.м.

Согласно пункту 1.2 Договора № 915 на земельном участке не имеется зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 1.3 Договора № 915 на момент подписания договора земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 4.1 Договора № 915, срок действия договора с 11.07.2019 по 10.09.2022.

Согласно пункту 4.2 Договора № 915 арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока.

12.09.2020 между УМИЗ и ФИО1 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор № 915, на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой короновирусной инфекции», где срок действия договора увеличен на три года с 11.09.2022 по 10.09.2025.

25.11.2024 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ФИО1 выдано разрешение на строительство № 57-25-44-2024, которым предусмотрено возведение станции технического обслуживания II – этап строительства, расположенного по адресу: <...> площадь застройки 375,3 кв.м, на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0040202:628 и 57:25:0040202:781. Срок действия разрешения - до 09.01.2025.

03.12.2024 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0040202:962, степенью готовности 15%, площадью застройки 369 кв.м, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0040202:628, 57:25:0040202:781.


12.12.2024 между УМИЗ и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 1443 (далее – Договор № 1443) на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области», решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», где арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:628, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, автомобильные мойки), общей площадью 3 509 кв.м.

Согласно пункту 1.2 Договора № 1443 на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0040202:962, расположенный по адресу: <...> общей площадью 369 кв.м, дата и номер регистрации права собственности: 57:25:0040202:962-57/071/2024-1 от 03.12.2024.

Согласно пункту 1.3 Договора № 1443 на момент подписания договора земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 4.1 Договора № 1443 срок действия договора с 10.01.2025 по 09.01.2027.

29.08.2025 ФИО1 обратился в УМИЗ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:781 на новый срок.

11.09.2025 УМИЗ уведомило ФИО1, о том, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:781 был предоставлен по результатам торгов, в связи с чем не представляется возможным его предоставить, земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства, основания для заключения договора аренды на новый срок отсутствуют.


Истец, полагая, что действие Договора № 915 прекращено, обратился в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в частности отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды


земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1) (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительств».

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Из указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, на три года при условии, что


такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 согласно условиям Договора № 915 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:781, расположенный по адресу: <...> уч. 58а, вид разрешенного использования: объекты обслуживания автотранспорта (мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, автомобильные мойки), общей площадью 2 767 кв.м.

На дату заключения договора аренды на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040202:781 строительство не велось, объект незавершенного строительства отсутствовал.

Согласно материалам гражданского дела объект капитального строительства возводился в период действия Договора № 915 с соблюдением положений договора и норм действующего законодательства, что подтверждается полученным ФИО1 разрешением на строительство № 57-25-44-2024 от 25.11.2024, выданным Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, которым предусмотрено возведение станции технического обслуживания на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0040202:628 и 57:25:0040202:781.

Таким образом, арендатору ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:781 для завершения строительства не предоставлялся, право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано 03.12.2024.

Степень готовности объекта на дату его обследования 20.11.2025 составляет 82%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, подготовленного кадастровым инженером ФИО3

Данный объект не признан самовольным строительством в порядке статьи 222 ГК РФ, права на объект не оспорены.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.


Применение положений статьи 239.1 ГК РФ невозможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения не было реализовано предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды земельного участка.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:781 без проведения торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом, дополнительное соглашение от 12.09.2020 о продлении срока Договора № 915 до 10.09.2025 не является продлением договора по смыслу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а заключено в соответствии с положениями закона, введенного в связи с появлением новой коронавирусной инфекцией COVID-19.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:781, а также в границах земельного участка с кадастровым номером: 57:25:0040202:628, при этом право аренды ФИО1 на который является действующим, сроком до 09.01.2027 на основании договора аренды земельного участка № 1443.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0040202:962, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орел, <...>.

Довод стороны ответчика о том, что при разрешении судом требований об изъятии объекта незавершенного строительства подлежит разрешению вопрос об установлении начальной цены предмета аукциона является несостоятельным, поскольку вопрос о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства подлежит разрешению в ходе процедуры публичных торгов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

С учетом изложенного, суд не может признать требования истца законными и обоснованными, в связи с чем, отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со


стороны. Расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу относятся на истца. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Судебный акт по настоящему делу выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177, 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц копии полного текста решения (определения) на бумажном носителе могут быть направлены им после его изготовления в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Орловская обл., ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья О.В. Квасова