Решение от 24 июля 2018 г. по делу № А67-3862/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                        Дело № А67-3862/2018

18.07.2018 – дата объявления резолютивной части решения

25.07.2018 – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Н.Н. Какушкиной,

при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308701736100052)

к обществу с ограниченной ответственностью «Парма» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо - временный управляющий  общества с ограниченной ответственностью «Парма» ФИО3

о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества,

при участии в заседании:

от истца – ФИО4 по доверенности от 17.08.2017,

от ответчика – не явился (извещен),

от третьего лица – не явилось (извещено),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Парма» с исковым заявлением, просил:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017, заключенный между главой крестьянского фермерского хозяйства индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Парма»;

- возвратить недвижимое имущество в собственность ФИО2;

- в решении указать, что решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 70:21:0200018:743, площадь застройки 1 287,80 кв.м., адрес: <...>, на ФИО2.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что обществом с ограниченной ответственностью «Парма» (покупателем) по договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнены обязательства по оплате недвижимого имущества, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем 4 пункта 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 является основанием для расторжения договора купли-продажи и возникновения у предпринимателя права требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 9-10).

Определением арбитражного суда от 23.04.2018 возбуждено производство по настоящему делу.

Общество с ограниченной ответственностью «Парма» представило письменное отношение к иску, указало, что причиной неисполнения обязательства по оплате цены приобретаемого имущества является затруднительное финансовое положение. В отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение (л.д. 48).

Определением от 28.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен временный управляющий  общества с ограниченной ответственностью «Парма» ФИО3; указанным определением подготовка дела к судебному разбирательств завершена, судебное заседание назначено на 18.07.2018.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Временный управляющий  общества с ограниченной ответственностью «Парма» ФИО3,  надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, отзыв на исковое заявление не представил, возражений относительно существа предъявленных требований не заявил.

Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании  исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежат удовлетворению  по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03.04.2017 глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель ФИО2 (продавец) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Парма» (покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 14).

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора от 03.04.2017 продавец обязался передать в собственность покупателя с недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200018:743, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, пр-кт. ФИО5, д. 58, стр. 64.

Вышеуказанное недвижимое имущество расположено на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, кадастровый номер: 70:21:0200018:360, адрес: <...>. Сведения о земельном участке соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка от 28.04.2014 № 7000/301/14-54039. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для завершения строительства административного здания и гаражей (пункт 1.3 договора от 03.04.2017).

В свою очередь, покупатель принял на себя обязательство принять указанное недвижимое имущество и оплатить продавцу денежную сумму в соответствии с условиями заключенного договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 договора цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) руб.; покупатель уплачивает продавцу покупную цену в рассрочку равными платежами в течение года с момента заключения договора.

Стороны подтвердили, что возникает залог в пользу продавца в силу закона (пункт 2.2 договора).

Как следует из условия пункта 6.3 договора от 03.04.2017, договор считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами и действует до момента полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.

03.04.2017 глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель ФИО2 (продавец) передал обществу с ограниченной ответственностью «Парма» (покупателю) по акту приема-передачи объект недвижимости (л.д. 15).

Переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, что подтверждается соответствующими отметками от 11.04.2017 на акте приема-передачи от 03.04.2017 (л.д. 15) , а также выпиской из ЕГРН от 05.02.2018 № 70/097/001/2018-559 (л.д. 16-17).

Поскольку в установленном пунктом 2.1 договора порядке ответчик не произвел ни одного платежа, 05.03.2018 истец обратился к ответчику с претензией, в которой изложены предложение расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017 и требование возвратить недвижимое имущество (л.д. 34).

В ответе на претензию от 03.05.2018 ответчик своего согласия на расторжение договора истцу не направил, сообщил об отказе от подписания приложенного к претензии соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017 (л.д. 35).

Неисполнение обязательств по оплате объекта недвижимости в полном объеме и отказ от предложения расторгнуть договор явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Законодателем закреплено право продавца по своему выбору определить способ защиты нарушенного права, потребовать оплаты либо возврата товара.

В данном случае истец воспользовался предоставленным ему правом потребовать возврата неоплаченного товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, по договора купли-продажи недвижимости» невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В результате неисполнения обязательства по оплате переданного объекта недвижимости ответчиком нарушены пункты 1.1 и 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017. Неполучение до настоящего времени оплаты за проданный объект влечет для другой стороны (индивидуального предпринимателя ФИО2) такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требования, установленные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюдены (л.д. 34, 35).

В связи с неоплатой договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 имеет право требовать его расторжения в судебном порядке и возврата ранее переданного недвижимого имущества.

Поскольку пунктом 3 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право продавца на возврат неоплаченного товара, то в этом случае положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в части невозвращения того, что было исполнено до расторжения договора, не применимы.

Абзацем 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении подлежат применению, в том числе, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно статье 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 65 постановления Пленумов № 10/22). Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В связи с расторжением договора купли-продажи прекращается и залог.

Определением Арбитражного суда Томской области от 18.12.2017 возбуждено производство по делу № А67-10274/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Парма».

Определением Арбитражного суда Томской области от 01.02.2018 по тому же делу в отношении ответчика введена процедура наблюдения.

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Поскольку требования, заявленные истцом, не являются денежными, они подлежат разрешению в исковом порядке.

При таких обстоятельствах, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества по договору суд полагает необходимым удовлетворить в полном объеме.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере   20 000  руб., что подтверждается чеком-ордером ОАО Сбербанк России от 03.04.2018 на сумму 6 000 руб., чеком-ордером ОАО Сбербанк России от 10.05.2018 на сумму 14 000 руб. (л.д. 11, 31).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2017, заключенный между главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308701736100052) и обществом с ограниченной ответственностью «Парма» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Парма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308701736100052) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200018:743, расположенный по адресу: <...>, в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308701736100052) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200018:743, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью  «Парма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308701736100052) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 20 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой  арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                        Н.Н. Какушкина