Решение от 21 июня 2019 г. по делу № А23-4211/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А23-4211/2018
21 июня 2019 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения оглашена 14 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стелла", 249654, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, к обществу с ограниченной ответственной "Серафимово-Агро" и конкурсному управляющему ФИО2, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, 248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, и ФИО3, о признании права собственности,

без лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Стелла" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о признании права собственности.

Определением от 19.11.2018 произведена замена ответчика на общество с ограниченной ответственной "Серафимово-Агро" и конкурсного управляющего ФИО2

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, ФИО3, ФИО4.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Истец представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также письменные пояснения, в которых настаивал на принятии уточнения исковых требований, просил суд обязать ответчиков зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимого имущества между ООО "Серафимово-АГРО" и ООО "Стелла" по договору №9 купли-продажи лота №9 от 19.03.2016; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Серафимиво-АГРО" к ООО "Сталла" в отношении следующих объектов недвижимости:

однокомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 37,8 кв.м, в т.ч. жилой площадью 19,5 кв.м, расположенная на 1-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково. д. 14, кв.1,

однокомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 37,8 кв.м, в т.ч. жилой площадью 19,5 кв.м, расположенная на 2-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково. д. 14, кв.4,

однокомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 37,8 кв.м, в т.ч. жилой площадью 19,5 кв.м, расположенная на 1-ом этаже, адрес (местонахождение): <...>,

однокомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 37,8 кв.м, в т.ч. жилой площадью 19,5 кв.м, расположенная на 2-ом этаже, адрес (местонахождение): <...>,

двухкомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 51,4 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29 кв.м, расположенная на 1-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково. д. 14, кв.2,

двухкомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 51,4 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29 кв.м, расположенная на 2-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково д. 14, кв.5,

двухкомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 51,4 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29 кв.м, расположенная на 1-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково. д. 14, кв.8,

двухкомнатная квартира, назначение: жилое; общей площадью 51,4 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29 кв.м, расположенная на 2-ом этаже, адрес (местонахождение): Калужская область, Барятинский район, д. Филиппково. д. 14, кв.11.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, провел судебное заседание в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Как усматривается из материалов дела, по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества, проведенных 20.01.2016, лот №9, между ООО "Серафимово-АГРО" (продавец) и ООО "Стелла" (покупатель) 19.03.2016 был заключен договор купли-продажи №9 лота №9 (т. 1, л.д. 16-17), в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять и оплатить имущество ООО "Серафимово-АГРО" - лот №9.

Продажа имущества на конкурсе, составляющего предмет договора от 19.03.2016, осуществлялась не по отдельности, а в составе единого лота (лот N 9).

В силу п. 2.1 договора общая стоимость лота №9 составляет 2960370 руб. и определена на торгах посредством публичного предложения по продаже имущества от 20.01.2016 №2130-ОТПП, проведенных на электронной торговой площадке ООО "РУССИА ОнЛайн".

По акту приема-передачи ООО "Серафимово-АГРО" передал в собственность истца имущество, указанное в договора купли-продажи лота №9 (т. 1, л.д. 18), ответчиком произведена оплата имущества по платежным поручениям от 31.03.2016 №31 и от 31.03.2016 №36.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право хозяйственного ведения.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

28.07.2016 представитель ООО "Стелла" ФИО5 и представитель ООО "Серафимово-АГРО" ФИО6 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи лота №9 от 1.9.03.2016.

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена (уведомлениями от 10.08.2016 (т. 1, л.д. 25) от 08.09.2016 (т. 1, л.д. 44-51)), поскольку договор купли-продажи лота №9 содержит недостоверные сведения о предмете сделки, так как предметом договора купли-продажи являются девять объектов недвижимости, реализованные единым лотом и за одну общую сумму, при этом объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Калужская область, Барятинский район. <...> не принадлежит продавцу.

Заявителям предложено представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2, 7 части 1 статьи 26, статьей 27 Закона N 218-ФЗ в регистрации прав отказывается в случае: если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом, из материалов дела усматривается, что собственником объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Калужская область, Барятинский район. <...>, является сам истец, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2016 №01-16 (т. 1 л.д, 26-27), заключенным между истцом (покупатель) и ФИО4 (продавец). Дата государственной регистрации перехода права собственности 22.06.2016.

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 16 названного закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации прав, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

В абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Между тем истцом отказ регистрирующего органа обжалован не был, из материалов дела усматривается, что документы были возвращены истцу по его заявлению.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, регистрация перехода права собственности на основании судебного решения являетсяединственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, при отсутствии продавца.

В данном случае продавец - ООО "Серафимово-АГРО" не ликвидировано, из Единого государственного реестра юридических лиц не исключено.

Также истцом не доказан факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности, более того, из представленных в материалы дела уведомлений о приостановлении регистрации усматривается, что документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности были поданы представителями истца и ответчика.

Таким образом, истцом не доказано, что у него отсутствовала реальная возможность зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости путем обращения в уполномоченный орган.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья И.В. Чехачева