Решение от 27 февраля 2019 г. по делу № А72-17823/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело№А72-17823/2018

27.02.2019

Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2019. Полный текст решения изготовлен 27.02.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Карсункина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "СМУ-96" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Акционерному обществу "ТАНДЕР" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании арендной платы, обязании ответчика выполнить определенные действия

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представлен паспорт, доверенность (до и после перерыва); ФИО3, представлен паспорт, доверенность (до перерыва);

от ответчика – ФИО4, представлен паспорт, доверенность (до и после перерыва)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СМУ-96" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "ТАНДЕР", согласно которому просило обязать ответчика в срок до 01.01.2019г. передать истцу проектную документацию перепланировки объекта аренды, согласованную в установленном законодательством и договором порядке; взыскать с ответчика доплату арендной платы за период с 01 января 2018г. по 14 сентября 2018г. в размере 2 376 733, 33 руб., пени за просрочку оплаты аренды за период с 01 января 2018г. по 14 сентября 2018г. в размере 1 054 542, 50 руб., стоимость кадастровых работ в размере 58 000 руб. 00 руб.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.10.2018г. исковое заявление принято к производству.

26.11.2018 Представитель ответчика заявила ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Бургер кинг». Ходатайство судом было принято к рассмотрению. В судебном заседании 04.02.2019 представитель ответчика не настаивала на ходатайстве о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ООО «Бургер кинг». С учетом позиции представителя ответчика, ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ООО «Бургер кинг», судом по существу не рассматривается.

В судебном заседании по ходатайству ответчика был допрошен в качестве свидетеля ФИО5

Также в судебном заседании 04.02.2019 г. был принят Отказ ООО "СМУ-96" от исковых требований в части требований обязать ответчика в срок до 01.01.2019 передать истцу проектную документацию перепланировки объекта, согласованную в установленном законодательством и договором порядке. Производство по делу № А72-17823/2018 в указанной части было прекращено, о чем вынесено определение, изготовленное в полном объеме 08.02.2019.

В судебное заседании 13.02.2019 протокольным определением судом был объявлен перерыв до 20.02.2019г. до 13 час. 30 мин.

20.02.2019 суд приобщил к материалам дела документы, поступившие от лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 18.06.2015г. между истцом - ООО «СМУ-96» (Арендодатель) и ответчиком - АО «Тандер» (Арендатор) был заключен договор аренды № УлФ/38939/15 недвижимого имущества, в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) Объект. Технические характеристики Объекта содержатся в техническом плане от 05.08.2005 г., кадастровом паспорте на Объект № 73-02/2015-33126 от 11.02.2015 г. и в акте приема-передачи Объекта (п. 2.1).

Согласно п. 1.1. Объект - одноэтажное здание продовольственного магазина площадью 1223,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежит Арендодателю на праве собственности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Срок действия договора составляет 10 (десять) лет и начинает исчисляться с момента государственной регистрации настоящего Договора. В случае если за 90 (девяносто) календарных дней до окончания указанного срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия считается автоматически заключенным на тот же срок на тех же условиях (п. 3.1).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 7.1 Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы.

Платежи, предусмотренные настоящим Договором, вносятся посредством их зачисления на указанный в настоящем Договоре расчетный банковский счет Арендодателя (п. 7.2)

В соответствии с п. 7.3.1 Арендатор оплачивает Постоянную часть арендной платы в следующем порядке:

-в течение первых одиннадцати месяцев аренды (включительно) с даты подписания Сторонами Акта приема - передачи Объекта Постоянная часть арендной платы составляет 1 112 635 рублей 25 копеек без НДС, в месяц, исходя из ставки 909 Девятьсот девять) рублей 09 копеек без НДС, за 1 (один) кв.м. общей площади Объекта, в месяц.

-начиная с двенадцатого месяца аренды Постоянная часть арендной платы составляет1 223 900 рублей 00 копеек Без НДС, в месяц, исходя из ставки 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек, Без НДС, за 1 (один) кв.м. общей площади Объекта в месяц.

28.04.2017г. между истцом и ответчиком по инициативе последнего было заключено Соглашение, согласно которому Арендатор обязуется уменьшить площадь Объекта ориентировочно на 280 кв.м до 943,9 кв.м путём изготовления своими силами и/или за счёт собственных средств перегородки до 15.05.2017 согласно прилагаемой схеме (Приложение 1). Точная площадь Объекта будет определена после изготовления кадастрового паспорта и оформлена дополнительным соглашением.

Согласно п. 2 соглашения стороны установили размер ежемесячной арендной платы на сумму 943 900 рублей, исходя из расчёта 1000 рублей за один квадратный метр в месяц, начиная с 15.07.2017. НДС не предусмотрен. Точный размер ежемесячной арендной платы будет определён после изготовления кадастрового паспорта и оформлен дополнительным соглашением.

Арендатор по соглашению принял обязательства в срок до 15.05.2017 демонтировать площадку для размещения тележек, с 15.05.2017 не препятствовать Арендодателю проводить ремонтные работы в Здании, в том числе прокладку инженерных коммуникаций и врезку в наружный жироуловитель, установленный Арендатором в соответствии с п.3.6 Приложения №8 к Договору аренды, безвозмездно передать его в пользование Арендодателю, техническое обслуживание жироуловителя Арендодатель производит за свой счет, разработать проектную документацию перепланировки Объекта и согласовать её с Арендодателем и соответствующими организациями и передать ее Арендодателю, согласовать с Арендодателем перечень ремонтных работ по перепланировке Объекта, новую схему места для размещения рекламной/информационной конструкции (после согласования Сторонами схема будет оформлена как изменение Приложения №9 к Договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 г.) (п. 4 Соглашения).

Также стороны договорились о том, что в течение 6 (Шести) месяцев после завершения работ Арендатором и предоставления Арендодателю всех необходимых документов в соответствии с п.4 настоящего Соглашения, Арендатор своими силами и за свой счёт проводит изготовление кадастрового паспорта Объекта (после изготовления новый кадастровый паспорт будет оформлен как Приложение 2 к настоящему Соглашению), регистрацию изменений, произведенных Арендатором. В случае нарушения указанного в настоящем пункте срока Стороны договорились о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации настоящего Соглашения арендованная площадь считается по настоящему Соглашению, а ставка арендной платы считается по Договору аренды (п. 6 соглашения).

20.06.2018г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды на основании данных нового технического плана и установлен новый размер арендной платы с 15.07.2017г. в размере 930 900 руб. При этом п. 4 дополнительного соглашения стороны установили, что все остальные положения Договора аренды и Соглашения к нему остаются неизменными.

Как следует из иска, и было установлено в судебном заседании, работы по перепланировке завершены Арендатором 30.06.2017г. и магазин открыт с 01.07.2017 года. В частности, занимаемый первоначально по договору аренды Объект был разделен на две части путем установки перегородки, в результате чего ответчик стал использовать меньшую площадь указанного объекта по сравнению с первоначальной.

Регистрация изменений в договор с учетом перепланировки была произведена 14.09.2018 г.

Исходя из условий соглашения от 28.04.2017 г., проектная документация на произведенные работы по установке перегородки должна была быть представлена ответчиком истцу до 31.12.2017 г. (по истечении 6 месяцев с момента завершения работ и открытия магазина с использованием меньшей площади). В указанные сроки ответчиком истцу должен был быть также представлен кадастровый паспорт (технический план) на объект после произведенных работ.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что технический план после производства работ по перепланировке был предоставлен ответчиком истцу на весь объект с учетом площади, арендуемой другим лицом ООО «Бургер кинг», только 08.02.2018 г.

Таким образом, технический план был предоставлен после истечения, установленного соглашением шестимесячного срока.

Истец в иске указывает, что проектная документация была выполнена не в полном объеме и на момент обращения истца в суд в проекте перепланировки не были предоставлены разделы по мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности, охранной и пожарной сигнализация, дымоудаления,проект и акт огнезащитной обработки металлических конструкций.

Техническая документация в части пожарной документации была предоставлена ответчиком в адрес истца только в ходе рассмотрения спора, архитектурное решение предоставлено ответчиком до 01.01.2018г.

В связи с чем, истец считает, что ответчик, несмотря на пользование меньшей площадью арендуемого имущества, до регистрации соглашения от 28.04.2018 должен оплачивать арендную плату, исходя из величины установленной договором в размере 1 223 900 руб. в месяц, так как в сроки, установленные соглашением от 28.04.2017 г. ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по подготовке технической документации, необходимой для регистрации изменений в объекте аренды и регистрации соглашения к договору аренды.

В связи с этим истец просит взыскать с ответчика разницу между оплаченной арендной платой и ежемесячным ее размером 1 223 900 руб., которая за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 составляет по расчету истца 2 376 733 руб. 33 коп.

Истцом ответчику была направлена претензия от 24.09.2018г. с требованием погасить задолженность по оплате арендной платы и возместить стоимость кадастровых работ в размере 58 000 руб. 00 коп. Претензия была оставлена ответчиком без ответа.

Ответчик исковые требования не признал. В отзывах на исковое заявление указывает, что ответчиком была разработана и предоставлена истцу проектная документация, что подтверждается договором с ООО СМУ-51 № УлФ/31935/17 от 16 мая 2017 года на изготовление перегородки, договором подряда № УлФ/34760/17 от 25 мая 2017 года на выполнение проектных работ, договором УлФ/88211/17 оказания услуг по оформлению исходно-разрешительной документации для эксплуатации магазина от 01.12.2017. Изготовленный проект был направлен кадастровому инженеру, который изготовил технический план здания от 19.02.2018 г. Приложением технического плана является здания является проектная документация, изготовленная ООО СМУ-51 по договору с Ответчиком. Представитель истца ФИО6 заполнила декларацию об объекте и представила ее 16 февраля в Росреестр.

Также ответчик указывает, что АО «Тандер» был изготовлен план недвижимого имущества на 20.10.2017 г., в котором была отражена актуальная перепланировка здания.

07.04.2018 г. была выдана выписка из ЕГРН, которая стала итогом узаконения перепланировки. В данной выписке отражена новая площадь - 1244,3 кв.м., которая указана в плане недвижимого имущества и техническом плане здания.

В связи с чем ответчик считает, что им был подготовлен кадастровый паспорт на объект 20.10.2017 г., то есть в сроки, установленные соглашением сторон.

Также ответчик пояснял в судебных заседаниях, что истец затягивал подписание соглашения и уменьшения площади в отношении помещений, занимаемых ответчиком, только 20.06.2018г. было подписано соглашение между сторонами, которое было зарегистрировано 14.09.2018г. Считает, что осенью 2017 г. вся техническая документация была предоставлена истцу, в соглашении не указаны конкретные действия сторон, поэтому технический план был предоставлен истцу только на площади находящиеся в пользовании ответчика, выписку из ЕГРН может получить только собственник, от истца в адрес ответчика уведомлений не поступало.

Считает, что оснований для длительного периода регистрации изменений в договор, которая произошла 14.09.2018 г., после получения выписки 07.04.2018 не имелось.

Кроме того, ответчик считает, что АО «Тандер» не имеет задолженности по арендной плате перед ООО «СМУ-96», так как необходимо различать понятия: арендная плата и ставка арендной платы.

Указывает, что Соглашением от 28.04.2017 г. стороны уменьшили площадь арендуемого имущества, при этом ставка арендной платы, о которой идет речь в Соглашении осталась прежней и составляла 1 000 руб. за 1 кв.м. Исходя из уменьшенной площади в размере 943,9 кв.м., умноженной на ставку арендной платы 1 000 руб. 00 коп., ежемесячная величина арендной платы составляет 943 900 руб. 00 коп., исходя из которой ответчиком оплачивалась арендная плата в спорный период.

В части требований истца о взыскании стоимости изготовления истцом кадастрового паспорта ответчик указывает на то обстоятельство, что договор на выполнение кадастровых работ №116 от 19.06.2017 был заключен истцом до истечения шестимесячного срока, установленного соглашением от 28.04.2018 г. В связи с чем в подобных действиях истца не было необходимости, поэтому требования о взыскании денежных средств, затраченных истцом на изготовление кадастрового паспорта, не подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о наличии актуального технического плана, изготовленного 20.10.2017 года, как основания для отказа в удовлетворении исковых требований, отклоняются судом в связи со следующим.

Соглашением к договору аренды предусмотрено составление кадастрового паспорта (технического плана) в отношении «Объекта» по договору.

Договором аренды в качестве «Объекта» определено все здание продовольственного магазина (п. 1.1 договора). В связи с чем ответчик по соглашению от 28.04.2017 г. принял на себя обязательства по изготовлению кадастрового паспорта (технического плана) всего здания. Поэтому довод ответчика о надлежащем исполнении обязательства в связи с изготовлением технического плана по состоянию на 20.10.2017 г. в отношении части здания, занимаемой ответчиком после перепланировки, является необоснованным.

Учитывая, что в сроки, установленные соглашением, технический план (кадастровый паспорт) в отношении всего объекта предоставлен не был, а был предоставлен только 08.02.2016, ответчиком не выполнены соответствующие обязательства в срок, установленный соглашением от 28.04.2017 г.

Истцом оспаривается, что им затягивалась регистрация соглашения от 28.04.2017 г. Пояснил, что регистрация была приостановлена в связи с необходимостью указания в соглашении помещений, занимаемых ответчиком после перепланировки, в связи с чем сторонами было заключено дополнительное соглашение от 20.06.2018 к соглашению от 28.04.2018 г. Соглашение от 28.04.2017 было зарегистрировано вместе с дополнительным соглашением от 20.06.2018 г. После этого регистрация сразу не была произведена по причине отсутствия у представителя ответчика необходимой доверенности.

В судебном заседании обозревались оба соглашения, регистрация которых была произведена 14.09.2018 г., что подтверждается отметкой на дополнительном соглашении от 20.06.2018.

Пунктом 6 соглашения от 28.04.2017 обязанность по изготовлению кадастрового паспорта и регистрации произведенных изменений возложена на Арендатора. Доказательств того, что ответчик (Арендатор) обращался к истцу (Арендодателю) с требованиями об устранении препятствий для регистрации соглашения после 07.04.2018, либо после 20.06.2018 ответчиком не представлено. Следовательно, ответчиком не представлено доказательств уклонения истца от регистрации соглашений, либо затягивания их регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из пояснений сторон, содержания соглашения от 28.04.2017 г. следует, что условие о применении при уменьшении арендуемой площади величины арендной платы, предшествующей такому уменьшению, направлено на стимулирование ответчика по изготовлению проектной документации и кадастрового паспорта в сроки, установленные соглашением. Применение увеличенного размера арендной платы предусмотрено в случае истечения срока, установленного для представления кадастрового паспорта и технической документации.

Толкование ответчиком условий пунктов 4 и 6 соглашения таким образом, что размер арендной платы не зависит от выполнения Арендатором соответствующего условия и исчисляется по одной и той же ставке вне зависимости от его выполнения приводит к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду, так как позволяет Арендатору извлекать преимущество из его недобросовестного поведения в случае непредставления документов в сроки, установленные соглашением.

Поэтому стороны, говоря в пункте 6 соглашения о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации Соглашения арендованная площадь считается по Соглашению, а ставка арендной платы считается по Договору аренды, применительно к «ставке» с очевидностью имели в виду не ставку за квадратный метр, а общий размер ежемесячной арендной платы.

При этом, несмотря на то, что истец называет подобное условие санкцией за невыполнение, предусмотренной соглашением обязанности, исходя из формулировок договора, соглашения от 28.04.2017 и дополнительного соглашения от 20.06.2018 к соглашению рассматриваемое условие касается размера арендной платы, устанавливающее способ ее расчета при наступлении (не наступлении) определенного обстоятельства.

То обстоятельство, что 20.06.2018 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды на основании данных нового технического плана и установлена арендная платы с 15.07.2017г. в размере 930 900 руб. не отменяет положений пунктов 4 и 6 соглашения от 28.04.2017 г., так как пунктом 4 дополнительного соглашения от 20.06.2018 стороны установили, что все остальные положения Договора аренды и Соглашения к нему остаются неизменными.

Поскольку ответчик не оплатил истцу арендную плату за спорный период с учетом способа ее расчета при наступлении (не наступлении) определенного обстоятельства, доказательств оплаты не представил, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 2 376 733 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в сумме 1 054 542 руб. 50 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 8.5 Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,3 % (ноль целых три десятых процента) от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Правильность расчета неустойки, произведенного истцом, ответчиком не оспорена.

Таким образом, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

Также истец просит взыскать с ответчика стоимость понесенных расходов за проведение кадастровых работ по изготовлению кадастрового паспорта в сумме 58 000 руб. 00 коп.

19.06.2017 между ООО «СМУ-96» и ИП ФИО7 был заключен договор № 116 на выполнение работ, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению кадастровых работ: определение координат здания, замер, вычерчивание и передача в электронном виде 1 -го этажа здания после перепланировки для проектных работ, пересчет его площади в соответствии с приказом МЭР РФ № 90 от 01.03.2016, изготовление технического плана: здания (изменение площади, планировки, контура, местоположения по координатам) и на часть здания (для заключения договора аренды) для учета изменений в ЕГРН.

Согласно п. 2.2. договора предварительная стоимость работ составляет: 58000 (Пятьдесят восемь тысяч) рублей 00 коп. НДС не предусмотрен.

Исполнителем работы были выполнены, что подтверждается актом выполненных (услуг) работ, подписанных сторонами без замечаний. Платежными поручениями № 274 от 17.04.2018, № 647 от 29.09.2019, №282 от 19.04.2018 ООО «СМУ-96» оплатило Исполнителю денежные средства в сумме 58 000 руб. за кадастровые работы по договору.

Довод ответчика о том, что договор на выполнение кадастровых работ №116 от 19.06.2017 был заключен истцом до истечения шестимесячного срока, установленного соглашением от 28.04.2018 г., в связи с чем в подобных действиях истца не было необходимости и требования о взыскании денежных средств, затраченных истцом на изготовление кадастрового паспорта, не подлежат удовлетворению, отклоняется судом, так как в сроки, установленные договором кадастровый паспорт, изготовление которого являлось обязанностью ответчика, истцу представлен не был. Согласно пояснений истца он предполагал, что в установленные сроки паспорт представлен не будет.

При данных обстоятельствах, исковые требования следует удовлетворить в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-177, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Акционерного общества "ТАНДЕР" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СМУ-96" арендную плату в размере 2 376 733 руб. 33 коп., пени за просрочку оплаты аренды в размере 1 054 542 руб. 50 коп., стоимость кадастровых работ в размере 58 000 руб. 00 коп., государственную пошлину в сумме 46 446 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ.

Судья С.А. Карсункин