Решение от 10 марта 2020 г. по делу № А32-31385/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-31385/2019
г. Краснодар
10 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2020.

Полный текст решения изготовлен 10.03.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353440, <...> (далее – истец, управление) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353440, <...> (далее – ответчик, ООО «Стройком», общество) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО3 – директор, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 29.01.2020), о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 26.01.2010 № 3700003717 по арендной плате за период с 23.06.2017 по 18.06.2019 в размере 306 982,25 рублей, пени за период с 23.06.2017 по 18.06.2019 в сумме 131 998,21 рублей; о расторжении договора аренды от 26.01.2010 № 3700003717. Также просит указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:71, общей площадью 5 019 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа ст. Благовещенская, прибрежная полоса, с видом разрешенного использования – для размещения автокемпинга.

Представитель истца в судебном заедании пояснил, что задолженность по арендной плате за спорный период оплачена ответчиком.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.02.2020 объявлен перерыв до 13 часов 00 минут 25.02.2020. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайства об уточнении исковых требований в части увеличения периода начисления пени.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия доказательства заблаговременного направления уточненных требований в адрес ответчика.

Представитель истца также пояснил, что сумма основного долга и пеня в размере 131 988,21 рублей оплачена ответчиком.

В судебном заседании продлен перерыв до 17 часов 00 минут 25.02.2020. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Ответчик не отрицает, что в границах спорного земельного участка располагаются торговые павильоны.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город – курорт Анапа на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:0203002:71, плоащдью 5 019 кв. м, расположен по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная полоса, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения атокемпинга, запись государственной регистрации права от 11.08.2010 № 23-23-26/129/2010-073.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:71 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности:

кемпинг-торговый павильон лит. Б, общей плоащдью 83,0 кв. м, кадастровый номер 23:0:0:0:2421\02\10:10001\Б (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2000 серия КК 177753);

кемпинг-здание проходной лит. А, общей плоащдью 15,7 кв. м, кадастровый номер 23:0:0:0:2421\02\10:1001\А (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2000 серия КК 177754).

На основании постановления администрации муниципального образования город – курорт Анапа от 25.01.2010 № 112 «О предоставлении ООО «Стройком» в аренду на новый срок земельного участка по адресу: г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная полоса» 26.01.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700003717 (далее – договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок общей плоащдью 18 031 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная полоса кадастровый номер 23:37:0203002:2 для размещения автокемпенга. Договор действует до 25 января 2025 года (пункт 7.2 договора).

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город – курорт Анапа от 19.07.2010 № 1649 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная полоса, с кадастровым номером 23:37:0203002:2» стороны заключили соглашение от 19.07.2010 о внесении изменений в договор аренды от 26.01.2010 № 3700003717 земельного участка несельскохозяйственного назначения. Согласно соглашения арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5 019 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, ул. Лиманская, 52 с кадастровым номером 23:37:0203002:71 для размещения автокемпенга.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.06.2019, запись государственной регистрации права от 11.08.2010 № 23-23-26/103/2010-163.

Актом проверки № 01/ЮЛ от 24.06.2019 установлено, что в границах спорного земельного участка расположены: некапитальный навес с торговым рядом ориентировочным размером 7,83 м х 3,34 м, по реализации овощей и фруктов; павильон общественного питания ориентировочным размером 6,0 м х 2,6 м; объект торговли – гастроном, с пристроенными торговыми павильонами ориентировочным размером 9,74 м х 5,05 м; торговый павильон ориентировочным размером 6,0 м х 5,49 м; торговый павильон ориентировочным размером 30 м х 5,0 м.

Истец, указывая на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей, а также использует земельный участок не по целевому назначению, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В пункте 3.6 договора указано, что арендная плата вносится арендатором до 10.01; 10.04; 10.07; 10.10 из расчета за календарный год. В случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 23.06.2017 по 18.06.2019 в размере 306 982,25 рублей, также ответчику начислена пеня за период с 23.06.2017 по 18.06.2019 в сумме 131 998,21 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик задолженность по арендным платежам и пени оплатил.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 26.01.2010 № 3700003717. Истец указывает на то, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не предусматривает размещение объекта общественного питания, объектов торговли: нестационарных и стационарных.

Согласно пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец письмом от 25.01.2019 № 27.05-378 уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендным платежам, а также о приведении земельного участка в соответствие с целевым назначением. Вручено ответчику 04.02.2019, что подтверждается почтовым уведомлением.

Также 12 марта 2019 года истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении. В адрес отправителя вернулся конверт. Данное письмо было направлено ответчику по адресу, указанному в выписке из ЕГЮРЮ: <...>.

Согласно пункту 63 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Учитывая, что адрес, по которому ответчику направлялось требование о расторжении договора аренды, указан в сведениях ЕГРЮЛ, досудебный порядок расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует считать соблюденным.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так пунктом 4.2.1 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен в целях размещения автокемпенга.

Актом проверки № 01/ЮЛ от 24.06.2019 установлено, что в границах спорного земельного участка расположены: некапитальный навес с торговым рядом ориентировочным размером 7,83 м х 3,34 м, по реализации овощей и фруктов; павильон общественного питания ориентировочным размером 6,0 м х 2,6 м; объект торговли – гастроном, с пристроенными торговыми павильонами ориентировочным размером 9,74 м х 5,05 м; торговый павильон ориентировочным размером 6,0 м х 5,49 м; торговый павильон ориентировочным размером 30 м х 5,0 м.

Ответчик в судебном заседании не отрицает факта организации торговли сопутствующих товаров в указанных объектах.

С 01.03.2015 правоотношения по размещению нестационарных торговых объектов регулируются нормами главы V.6 Земельного кодекса «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута». Размещение нестационарных торговых объектов осуществляется по правилам, предусмотренным специальными федеральными законами, которыми устанавливаются соответствующие юридические основания для размещения таких объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Законом № 381-ФЗ (пункт 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 части 1, частью 2 статьи 6 Закона № 381-ФЗ к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации отнесены разработка и принятие нормативных правовых актов в области государственного регулирования торговой деятельности, а органов местного самоуправления - создание условий для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли.

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (часть 1 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Схема размещения нестационарных торговых объектов, разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов (часть 4 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно, как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы (часть 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 225-О, осуществление местной администрацией полномочий по решению вопросов местного значения должно обеспечивать реализацию интересов местного сообщества при решении вопросов местного значения, развитие муниципального образования, в том числе расширение сферы услуг, и не может носить произвольный характер. Положение части 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ направлено на обеспечение условий для предоставления населению торговых услуг, стабильности прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность, возможности долгосрочного планирования ими своего бизнеса, на недопущение передела рынка, сокращения или прекращения торгового бизнеса, сокращения сферы торговых услуг. При этом реализация законоположения должна основываться на вытекающем из Конституции Российской Федерации требовании согласованного осуществления конституционных ценностей, включая ценности, связанные с гарантированием свободы экономической деятельности и поддержкой конкуренции (статья 8, часть 1), с одной стороны, и признанием и гарантированием самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (статья 12) - с другой. Органы местного самоуправления не лишены возможности решать вопросы размещения нестационарных торговых объектов в целях создания условий для наилучшего удовлетворения потребностей населения в получении необходимых товаров, работ и услуг по месту жительства и без ущерба для стабильного ведения предпринимательства, с тем, чтобы при изменении места ведения бизнеса сам бизнес сохранялся.

Таким образом, в целях размещения нестационарных торговых объектов необходимо условие включения указанного объекта в схему, утвержденную органом местного самоуправления.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства включения спорных торгового объекта в действующую схему.

С учетом того, что договор заключен в целях размещения автокемпенга, размещение ответчиком в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:71 торговых объектов, не включенных в схему размещения нестационарных торговых объектов, следует признать нецелевым использованием земельного участка.

При этом, ответчик ссылаясь на положения пункта 3.1 ГОСТ Р 58187-2018, согласно которых кемпинг - огороженная территория с контролируемым доступом для размещения туристов на питчах с предоставлением услуг для комфортного проживания и отдыха туристов. Объектом кемпинг-размещения является некапитальное сооружение, под которым в соответствии с примечанием понимается некапитальные, мобильные, складные, переносные объекты и конструкции, или участок земли (питч), используемые для размещения и отдыха туристов в кемпинге (пункт 3.2), указывает на то, что в границах участков предоставленных для кемпенга возможно размещение нестационарных торговых объектов, без включения указанных объектов в схему.

Указанный довод ответчика отклоняется в силу того, что правила размещения на соответствующей территории нестационарных торговых объектов подчиняются общим требованиям размещения таких объектов, установленным федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2018 по делу № А32-1347/2015.

Таким образом, ответчиком (арендатором) нарушены условия договора о необходимости использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

В силу указанного исковые требования в части расторжения договора аренды подлежат удовлетворению.

В силу указанного удовлетворению также подлежит требование истца об указании в резолютивной части решение суда, что оно является основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости права аренды. Аналогичная правовая позиция изложена в постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А32-2168/2018.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации надлежит взыскать государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.01.2010 № 3700003717.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:71, общей площадью 5 019 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа ст. Благовещенская, прибрежная полоса, с видом разрешенного использования – для размещения автокемпинга.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко