Постановление от 6 августа 2024 г. по делу № А63-13824/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-13824/2023
г. Краснодар
06 августа 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2024 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 28.01.2024), в отсутствие заявителя – некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае» (ОГРН <***>), органа, решение которого оспаривается, – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края, третьих лиц: администрации городского округа город-курорт Ессентуки, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу № А63-13824/2023, установил следующее.

НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае» (далее – фонд) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края (далее – комитет) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 19.06.2023 № 20-4612/з, об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа»; возложении на комитет обязанности заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно: для завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО «Крован-КМВ» (далее – общество): многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (позиции 1, 2, 3, 4, 5); взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей (уточненные требования; т. 2, л. д. 40 – 49).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация), конкурсный управляющий общества ФИО1, ППК «Фонд развития территорий» (далее – компания), ФИО3

Решением от 12.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2024, заявленные требования удовлетворены: признано незаконным решение комитета, изложенное в письме от 19.06.2023 № 20-4612/з, об отказе в предоставлении фонду в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа»; на комитет возложена обязанность в течение двадцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить, подписать и направить в адрес фонда для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа, в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота – общества, а именно: многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (позиции 1, 2, 3, 4, 5) на основании разрешения на строительство от 31.08.2022 № 26-RU26304000-84-2022. Суды установили, что фонд выступает приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ). В целях восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика в декабре 2020 года наблюдательным советом компании принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"» в отношении проблемных объектов общества, расположенных по адресу: г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, включенных в план-график и единый реестр проблемных объектов. Завершение строительства проблемных объектов общества поручено фонду на основании соглашения с компанией от 02.03.2021 № ФЗП-28/525-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов застройщика. Поскольку передача объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, и требований граждан осуществлена на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, объекты незавершенного строительства фактически перешли в собственность фонда. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия договора аренды (08.04.2023) возникают риски для имущественных прав кредиторов застройщика. Действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения договора аренды земельного участка). Заявитель как собственник расположенных на спорном земельном участке не завершенных строительством объектов имеет право на предоставление данного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Находящиеся на испрашиваемом участке не завершенные строительством объекты (многоквартирные дома) переданы фонду согласно определению Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, которое является основанием для регистрации его права собственности на них. В силу пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса фонд вправе приобрести испрашиваемый участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Оспариваемый отказ комитета не соответствует закону и нарушает права (законные интересы) заявителя.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 12.01.2024 и постановление апелляционного суда от 25.03.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень готовности) не проверено. В условиях изменения нормативного правового регулирования деятельности организаций, оказывающих проектно-изыскательские и строительные услуги, возникновения и регистрации прав на недвижимость, создания, реконструкции и сноса существующих строительных объектов, а также ограничений, возникающих вследствие развития норм территориального планирования, объекты, находящиеся на различных этапах строительства или реконструкции, оказываются в «зоне риска регулятивных трансформаций». Объект незавершенного строительства представляет собой особый объект оценки, требующий применения отдельного методического обеспечения в контексте общепринятой теории оценки недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу фонд просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Компания в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества пояснил позицию третьего лица, ответил на вопросы коллегии.

От фонда поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителя конкурсного управляющего общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор от 08.04.2013 № 198/1 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 50 942 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.04.2013. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 5 лет с 08.04.2013 по 07.04.2018 (т. 1, л. д. 83 – 86).

Дополнительным соглашением от 15.05.2014 к договору аренды от 08.04.2013 № 198/1 срок аренды продлен с 08.04.2018 по 07.04.2023, площадь земельного участка уменьшена до 34 542 кв. м. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.02.2014 (т. 1, л. д. 87).

27 мая 2014 года ФИО3 и общество заключили договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 34 542 кв. м на срок до 07.04.2023 (т. 1, л. д. 73 – 75).

Администрация выдала обществу разрешения на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, а именно: позиция 1, 1-я очередь строительства (разрешение от 24.07.2014 № RU 26304000-203), позиции 2, 3, 4 и позиции 5, 6, 7, 2-я очередь строительства (разрешение от 26.11.2014 № RU 26304000-343) (т. 1, л. <...>).

Дополнительным соглашением от 29.07.2021 в договор аренды от 08.04.2013 № 198/1 внесены изменения: площадь земельного участка уменьшена до 28 758 кв. м (т. 1, л. <...>).

11 августа 2021 года в связи с необходимостью приведения в соответствие предмета договора с изменившимся фактическими обстоятельствами, а именно: разделом земельного участка путем образования двух участков – с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м и кадастровым номером 26:30:040307:829 площадью 5784 кв. м, ФИО3 и общество заключили дополнительное соглашение к договору субаренды от 27.05.2017, которым изменили площадь участка на 28 758 кв. м (т. 1, л. <...>).

Определением от 16.04.2019 возбуждено производство по делу № А63-4453/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества (застройщик).

Решением от 20.08.2019 (резолютивная часть от 13.08.2019) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4 Определением от 05.08.2021 конкурсный управляющий ФИО4 освобождена от исполнения данных обязанностей, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Определением от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019 удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем, в том числе земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, в целях исполнения обязательств застройщика перед долевыми участниками строительства, требования которых включены в реестр требований в рамках дела № А63-4453/2019.

Приобретателю (фонду) переданы права и обязанности застройщика – общества по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 № 198/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке, по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская: многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями, три секции, позиции 1, 2, 3, 4, 5.

Общество (застройщик) и фонд (приобретатель) заключили договор от 28.10.2021 № 1, по условиям которого застройщик передал, а приобретатель принял имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, о чем составлен акт приема-передачи от 28.10.2021 (т. 1, л. д. 40 – 45).

31 августа 2022 года администрация выдала фонду разрешение на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями в <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа» (позиции 1, 2, 3, 4, 5) № 26-RU26304000-84-2022 (т. 1, л. д. 68 –70).

Дополнительным соглашением от 14.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 ФИО3 передала фонду в субаренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39, начиная с 29.09.2021.

29 мая 2023 года в связи с истечением срока договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 фонд обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без торгов для завершения строительства (т. 1, л. <...>).

Письмом от 02.06.2023 № 20-4238/з комитет отказал фонду в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие законных оснований (т. 1, л. д. 94).

Учитывая необходимость предоставления земельного участка в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота (общества) 06.06.2023 фонд повторно обратился в администрацию с аналогичным заявлением (т. 1, л. д. 95).

Письмом от 19.06.2023 № 20-4612/з комитет вновь отказал фонду в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, поскольку по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на испрашиваемом участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю (т. 2, л. д. 183).

Считая отказ комитета не соответствующим закону, нарушающим права и законные интересы заявителя и дольщиков, фонд обратился с заявлением в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

По смыслу положений главы 24 Кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Пунктом 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные доказательства, суды установили, что передача объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом фондом земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м и требований граждан осуществлена на основании определения от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, являющегося основанием регистрации его права собственности на них. Действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, что возможно только после оформления арендных правоотношений (заключения договора аренды земельного участка). Заявитель как собственник не завершенных строительством объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, имеет право на предоставление этого участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса для завершения строительства. Применительно к обстоятельствам настоящего дела суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения комитета и нарушении прав и законных интересов фонда (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы окружным судом изучены и отклонены, поскольку дублируют аргументы, заявленные в апелляционном суде, которые проверены судом второй инстанции и отклонены с указанием в постановлении мотивов их непринятия.

Материалы настоящего дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу № А63-13824/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин