Решение от 1 октября 2020 г. по делу № А81-3594/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-3594/2020
г. Салехард
01 октября 2020 года
Резолютивная часть решения изготовлена 14 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2020 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Ладья» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 577 006 рублей 25 копеек, при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.09.2020г.,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Золотая Ладья» неосновательного обогащения в размере 2 701 891 рубля 48 копеек за пользование земельным участком с кадастровым номером 89:11:020209:936, неосновательного обогащения в размере 1 736 839 рублей 38 копеек за пользование земельным участком с кадастровым номером 89:11:020209:1654, процентов в размере 138 275 рублей 39 копеек за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик направил в суд отзыв, в котором иск не признал.

В судебном заседании представитель от ответчика поддержал ранее заявленные возражения. Истец просит суд рассмотреть спор в его отсутствие.

О наличии обстоятельств, препятствующих судебному разбирательству, не заявлено.

Суд счел возможным рассмотреть спор по существу.

В исковом заявлении истец пояснил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Золотая Ладья» с 26.10.2018 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание столовой, расположенный на земельном участке муниципального образования город Новый Уренгой, имеющем кадастровый номер 89:11:020209:936.

Вследствие проведения кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 89:11:020209:936 был образован новый земельный участок и он земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2019, ему присвоен кадастровый номер 89:11:020209:1654.

Для ответчика был подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020209:1654 и направлен для подписания, однако до настоящего времени договор не подписан и в адрес истца не возвращен.

Таким образом, Департамент полагает, что в период с 26.10.2018 по 31.12.2019 ответчик осуществлял пользование земельными участками без правоустанавливающих документов, а поскольку использование земли в Российской Федерации является платным, то находит на стороне общества неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы. Примененные ставки арендной платы утверждены решением Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 24.12.2015 № 32 «Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и системы коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки».

Возражения ответчика сводятся к непоследовательному поведению истца при смене собственника здания.

ООО «Золотая Ладья» пояснило, что оно с июля 2004 года по 09 октября 2018 года арендовало помещение 167,0 кв.м. в здании Столовая, расположенного по адресу: гор. Новый Уренгой, мкр. Солнечный, квартал Красноградский у ООО «Газпром бурение» под продуктовый магазин.

В сентябре 2018 года ООО «Газпром бурение» решило не продолжать свою деятельность по общественному питанию и торговле в данном помещении «Столовая» и предложило ООО «Золотая Ладья», как арендатору части здания «Столовая», выкупить данный объект.

ООО «Золотая Ладья» обратилось в договорной отдел Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой за разъяснением по поводу оплаты за данный земельный участок при оформлении покупки здания и смене арендатора на землю.

Получив ответ в устной форме о том, что, если ООО «Золотая Ладья» не меняет вид разрешенного использования земельного участка и продолжает использовать данное здание «Столовая» по прежнему назначению, то оно будет платить на тех же условиях. Удовлетворившись данным ответом, 21.09.2018г. общество заключило договор купли-продажи недвижимого имущества и 26.10.2018г. зарегистрировало право собственности. Вместе с тем, направленный Департаментом проект договора аренды земельного участка содержал иной расчет аренной платы, с которым общество не согласилось.

Разногласия выразились в том, что у прежнего арендатора вид разрешенного использования земли был: «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», а в проекте ООО «Золотая Ладья» вид разрешенного использования земли стал – склады, вследствие чего арендная плата с 31 323,83 руб. за 4 квартал 2018г. у прежнего арендатора выросла до 730 831,41 руб. за 4 квартал 2018г. у ООО «Золотая Ладья».

Ответчик утверждает, что здание «Столовая» является целостной конструкцией, поэтому смену вида разрешенного использования земли и наименование объекта Департаментом не правомерна, так как согласно Федеральному закону от 13.07.2015г. №218-ФЗ внесение изменений в наименование и назначение объекта собственности недвижимого имущества является исключительным правом собственника данного имущества.

Также ответчик считает необоснованной указание в акте осмотра от 26.11.2018 №517, на который его не пригласили, запись о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020209:936 магазина «Самарский».

В протоколе согласования разногласий вид разрешенного использования земли Департамент имущественных отношений со склада заменил на магазины, площадь 4 771 кв.м. земельного участка и оплату оставил без изменения.

Кроме того, при консультации в Комиссии об изменении кадастровой стоимости земли по вопросу переоценке земельного участка, было выяснено, что на земельном участке площадью 4771 кв.м. с кадастровым номером 89:11:020209:936 находится также собственность Муниципального образования города Новый Уренгой. В связи с выявленным обстоятельством, в адрес истца был направлен протокол урегулирования разногласий об уменьшении размера земельного участка необходимого для использования Столовой.

Раздел земельного участка был произведен лишь в 4 квартале 2019 года.

На письмо ООО «Золотая Ладья» №48-И от 19.08.2020г. заместителем главы Администрации, главным Архитектором муниципального образования города Новый Уренгой был направлен ответ, в котором сказано, что 30.08.2019г. был снова произведен акт осмотра вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 89:11:020209:1654, на котором выявлены три строения: склад, здание с коммуникациями, и здание «Столовая», часть которого используется как магазин «Самарский». Расчет арендной платы по договору произведен в соответствии с Порядком, с учетом коэффициента аренды, соответствующего виду разрешенного использования 4,4 - магазины, равному 5,2, установленному с 22.05.2019г. решением от 15.08.2019 №261 Городской Думы муниципального образования города Новый Уренгой «О внесении изменений в решение Городской Думы муниципального образования города Новый Уренгой от 24.12.2015 №32». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Новый Уренгой (далее Правила) выше указанный земельный участок расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами, где размещение объектов с видом разрешенного использования земельных участков «общественное питание» не предусмотрено.

Ответчик пояснил, что исключение из зоны застройки малоэтажными домами вида разрешенного использования земельных участков «общественное питание» классификатор 4.6 принято городской Думой муниципального образования города Новый Уренгой 20 июня 2019 года, а здание «Столовая» было приобретено и зарегистрировано 28 октября 2018 года, то есть, на момент покупки здания «Столовая» и подготовки проекта договора на аренду земли действовало разрешение использования земельных участков «общественное питание», с классификатором 4.6, которое не было применено в договоре, а заменено на вид разрешенного использования - магазины.

ООО «Золотая Ладья» направила заявление в комиссию по внесению изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Новый Уренгой для перевода земельного участка с кадастровым номером 89:11:020209:1654 из зоны застройки малоэтажными жилыми домами в отдельную зону размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения. Был дан ответ об инициировании внесения таких изменений, но до настоящего времени изменения в Правила не внесены.

В судебном заседании представитель от ответчика пояснила, что в столовой кушали работники ООО «Газпром бурение», а в магазине, являющегося малой частью здания «Столовая», как ранее, так и сейчас торговали полуфабрикатами для рабочих, которые могли их приготовить у себя дома, поэтому ничего не поменялось, основная часть здания не используется, следовательно, и сумма арендных платежей не должна была меняться.

Разъясняя иск и оппонируя ответчику, истец пояснил, что в соответствии с пунктом 8.7 договора аренды, заключенного с ООО «Газпром бурение», при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельных участках, в полном объеме к другому лицу, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности, соответственно, он расторгнут с 25.10.2018г. и к ответчику не могут перейти права и обязанности по нему.

Ссылаясь на пункт 4.3 постановления Правительства ЯНАО от 08.10.2015 № 953-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов» истец утверждает, что при расчете размера платы за использование земельного участка, на котором расположено несколько строений различного функционального назначения, вид разрешенного использования земельного участка определяется независимо от доли площади каждого объекта недвижимости и принимается по наибольшей ставке арендной платы, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка с основным функциональным назначением объекта недвижимости - в данном случае магазин «Самарский». В связи с этим, расчет за пользование земельным участком с кадастровым номером 89:11:020209:936 в период с 26.10.2018 до 07.07.2019 произведен с учетом коэффициента аренды, соответствующего виду разрешенного использования 4.4 - магазины. В расчете неосновательного обогащения сумма внесенных ответчиком платежей учтена.

Суд рассмотрел представленные документы, оценил доводы сторон и признает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

В 2016-2019 годах на территории города Новый Уренгой действовало решение Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 24.12.2015 № 32 «Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и системы коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки».

В приложении 2 к указанному документу приведены коэффициенты, которые необходимо принимать в зависимости от вида разрешенного использования и для магазинов действительно указан вид разрешенного использования 4.4, а коэффициент 5.2 (до августа 2019 года коэффициент равнялся 5.5).

В соответствии с пунктом 4.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 08.10.2015 N 953-П, при расчете размера арендной платы за использование земельного участка, на котором расположено несколько зданий, строений, сооружений различного функционального назначения, вид и подвид разрешенного использования земельного участка определяется независимо от доли площади каждого объекта недвижимости (здания, сооружения) и принимается по наибольшей ставке арендной платы, соответствующей виду и подвиду разрешенного использования земельного участка с основным функциональным назначением объекта недвижимости (здания, сооружения).

Изложенные выше нормы позволяют признать доводы истца обоснованными. Актами осмотра от 26.11.2018 и от 30.08.2019г. подтверждено и по факту ответчиком не отрицается, что в занимаемом им магазине (часть всего здания) происходит торговля полуфабрикатами.

Не имеет значения то обстоятельство, что в актах осмотра все здание поименовано как магазин, достаточно того, что в части здания происходит торговля продуктами.

Равно как не имеет и значения было ли нарушение со стороны Департамента в определении порядка начисления арендной платы для ООО «Газпром бурение», ошибку всегда можно исправить. Между тем, ввиду того, что ООО «Газпром бурение» арендовало земельный участок по факту для организации питания, то и расчет платы Департамент производил с иным коэффициентом (меньшим). Пока аренду земельного участка осуществляло ООО «Газпром бурение», а не «Золотая Ладья», то у Департамента не было оснований предъявлять претензии к последнему. Департамент прав в том, что если бы ответчик продолжал организацию питания в столовой, то условия, как с договором с ООО «Газпром бурение», сохранились бы.

Вместе с тем, смена обстоятельств повлекла и смену порядка начисления арендной платы.

Судом расчет истца признан верным, соответствующим нормативным актам. Однако, суд полагает изменить плату за период с 26.10.2018г. по 07.07.2019г. из за неверно принятой в расчете площади занимаемого здания. Ответчик не обязан оплачивать аренду за имущество, принадлежащее другому лицу. Истец вразумительный ответ на этот вопрос не дал.

С учетом необходимости применения за весь период одной и той же кадастровой стоимости земельного участка в 46 135 153,54 рубля судом был скорректирован расчет неосновательного обогащения. Взысканию подлежит плата в размере 4 220 559 рублей 07 копеек (внесенные ответчиком платежи учтены).

Дополнительно истец просит взыскать с ответчика проценты в размере 138 275 рублей 39 копеек за пользование чужими денежными средствами.

Суд полагает данное требование подлежащим частичному удовлетворению. Истец стал начислять проценты с 05.09.2019г. и по 19.03.2020г., что не совсем верно.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Оплата арендатором должна производиться после согласования сторонами размера арендной платы и сроков внесения платежей. Но из дела не усматривается, что к 05.09.2019г. такие согласования имели место. Ориентируясь расчетом за четвертый квартал 2019 и претензиями истца, года суд признает возможным начисление процентов на сумму долга с 16.12.2019г. Взысканию подлежат проценты на общую сумму в 65 910 рублей 10 копеек (4 220 559,07 x 6 / 100 / 365 x 95).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, в т. ч. расходы по уплате госпошлины, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

14 сентября 2020 года была вынесена резолютивная часть решения, в котором отмечено отсутствие представителей от обеих сторон. Здесь допущена описка, так как представитель от ответчика - ФИО2 по доверенности от 10.09.2020г. участвовала, что подтверждается судом, протоколом судебного заседания и аудиозаписью.

В силу пункта 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ данная описка подлежит устранению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотая Ладья» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму неосновательного обогащения в размере 4 220 559 рублей 07 копеек, проценты в размере 65 910 рублей 10 копеек за пользование чужими денежными средствами. Всего взыскать 4 286 469 рублей 17 копеек.

Во взыскании остальных сумм отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотая Ладья» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 44 432 рублей за рассмотрение судом иска.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

5. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

6. В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

7. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

8. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

9. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья

В.В. Чорноба