Решение от 2 октября 2024 г. по делу № А75-10553/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«03» октября 2024 г.

Дело № А75-10553/2024


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 03 октября 2024 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Нефтеюганска (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН <***>, адрес: 628301, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, мкр. 2, д. 25) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, дата присвоения ОГРНИП: 30.06.2015, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительством,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 05.12.2002, ИНН <***>, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 17.01.2008, ИНН <***>, адрес: 628310, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, мкр. 12, д. 26, пом. 1),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация города Нефтеюганска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об изъятии, путем продажи с публичных торгов, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:20:0000061:561, площадью 348 кв.м. со степенью готовности 51%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000061:20, находящегося примерно в 148 метрах по направлению на восток от ориентира (жилой дом), расположенный по адресу: <...>.

Исковые требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта недвижимости, в то время как объект строительства не завершен.

Определением 06.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска.

Определением 12.08.2024 судебное разбирательство по делу назначено на 19.09.2024 на 11 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Ответчик отзыв на иск не представил, требования не оспорил.

Третьи лица свои правовые позиции по делу не выразили.

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Департаментом муниципальной собственности города Нефтеюганска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.10.2005 № 345/01, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 980,0 кв.м. Участок находится примерно в 148 м. от ориентира (жилой дом) расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>. кадастровый номер 86:20:000061:0020, экономическая зона 17, категория земель - земли поселений

Земельный участок предоставлен под строительство автомойки.

Срок действия договора установлен с 17.10.2005 до 01.01.2007.

Дополнительным соглашением от 15.05.2007 срок действия договора продлен с 28.03.2007 на 3 года.

Дополнительным соглашением от 21.04.2011 № 2 срок действия договора был продлен на 3 года с 01.01.2011 по 01.01.2014.

Впоследствии, на основании постановления Администрации города Нефтеюганска от 28.08.2014 № 961-п, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан договор аренды земельного участка от 02.09.2014 № 126 сроком на 3 года.

31.07.2015 индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО1 заключили договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000061:20, площадью 980 кв.м., находящегося по адресу: г.Нефтеюганск, в 148 метрах по направлению на восток от жилого дома № 25 в 13 мкр., под строительство автомойки.

Между Администрацией города Нефтеюганска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 20.02.2018 № 23, на основании которого в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:20, площадью 980 кв.м., находящегося примерно в 148 метрах по направлению на восток от ориентира (жилой дом), по адресу: <...>, с видом разрешённого использования: под строительство автомойки.

Срок действия договора установлен 3 года (с 20.02.2018 по 20.02.2021).

На основании дополнительного соглашения от 10.08.2020 № 1 к договору аренды земельного участка от 20.02.2018 № 23 срок его действия был продлен на 3 года (по 20.02.2024).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:20:0000061:561, степенью готовности 51%, площадью 348 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000061:20, зарегистрировано право собственности ФИО1.

На основании приказа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска от 03.05.2024 № 58 отменено разрешение на строительство RU86304000-65 от 12.12.2014.

06.05.2024 в адрес ответчика направлено уведомление об отмене разрешения на строительство от 12.12.2014 № RU86304000-65 (взамен ранее данному разрешению на строительство от 28.06.2012 № RU86304000-29) объекта: «Автомойка напротив 13 мкр., в г.Нефтеюганске в районе электроподстанции», расположенного по адресу: примерно в 148 метрах по направлению на восток от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка адрес ориентира: 13 микрорайон., дом 25, г. Нефтеюганск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра.

Согласно акту натурного осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000061:20, площадью 980 кв.м., находящегося примерно в 148 м. по направлению на восток от ориентира (жилой дом), по адресу: <...>, с видом разрешённого использования: под строительство автомойки, с применением средств фотофиксации, от 26.04.2024, установлено следующее: земельный участок частично огорожен забором. На земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000061:20 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:20:0000061:561, степенью готовности 51 %. Объект незавершенного строительства прямоугольной формы, стены первого этажа возведены из красного кирпича, на строении установлены железобетонные колонны для строительства второго этажа.

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № 23 заключен 20.02.2018, то есть после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, арендатором использовано.

Таким образом, выбранный истцом способ защиты своих прав путем изъятия объекта незавершенного строительства и продажи с публичных торгов является правомерным и соответствует обстоятельствам дела.

При этом, суд отмечает, что шестимесячный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии не завершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Как установлено судом, право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ответчиком в 2017 году.

Однако, данное обстоятельство выводов суда не опровергает.

Нормы Закона № 171-ФЗ, регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а также пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы.

Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, в соответствии с которыми публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона на шаг аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство.

После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

На основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит государственную пошлину на ответчика в размере 6 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Нефтеюганска удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:20:0000061:561, площадью застройки 348 кв.м., степенью готовности 51%, местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, участок находится примерно в 148 метрах по направлению на восток от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                 П.А. Сердюков