Решение от 12 марта 2025 г. по делу № А83-16589/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-16589/2024
13 марта 2025 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2025 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Крым-91» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Ленина, 123, пом. 1-Н, пгт. Коктебель, г. Феодосия, <...>)

к Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, <...>), муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений администрации города Феодосии Республики Крым» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Галерейная, 7А, г. Феодосия, <...>)

о признании договора аренды прекращенным

от заявителя - ФИО1, представитель по доверенности от 21.08.2024 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

28.09.2024 общество с ограниченной ответственностью «Крым-91» (далее – истец, общество, ООО «Крым-91») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Администрации города Феодосии Республики Крым (далее – ответчик, администрация, Администрация г. Феодосии) с требованием с учетом заявления от 16.11.2024, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании договора аренды земельного участка от 23.11.1995 №1 прекратившим свое действие с 13.01.2015. Кроме того, заявитель просит взыскать с администрации расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.

Заявленные требования общество со ссылками на пункт 1 статьи 46, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), положения совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», мотивирует прекращением действий договора аренды с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

Во время судебного заседания представитель ООО «Крым-91» на удовлетворении заявленных требований настаивал, последовательно повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных пояснениях от 02.10.2024, 02.11.2024, 21.12.2024, 03.02.2025.

Ответчик и привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно отзыву от 29.10.2024 администрация возражает против удовлетворения заявленных требований, указывая, что договор аренды земельного участка от 23.11.1995 №1 должен считаться прекратившим свое действие с даты постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 90:24:030102:7375, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права собственности земельного участка.

Третьи лица правовую позицию по делу также не изложили. Тем не менее, принимая во внимание закрепленные АПК РФ презумпции, обязывающие стороны разумно и добросовестно пользоваться предоставленными процессуальными правами, руководствуясь положениями статей 64, 65, 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявленное требование по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

23.11.1995 между Коктебельским поселковы Советом народных депутатов и ООО предприятие «Крым-91» (правопредшественник ООО «Крым-91») заключен договор аренды земли (далее - договор), по условия которого на основании решения от 14.09.1995 2 сессии 2 созыва ООО предприятию «Крым-91» во временное пользование на условиях аренды предоставлен земельный участок общей площадью 0,19 га согласно плану землепользования (под строение по адресу: Коктебель, ул. Ленина, 123). 24.09.1995 договор зарегистрирован в книге записи договоров на право временного пользования землей за №1 Коктебельским поселковым советом народных депутатов.

Срок действия договора сторонами не определен.

10.03.2015 земельный участок, являющийся предметом аренды, поставлен на кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер 90:24:030102:194. Впоследствии 08.02.2017 многоквартирный дом с кадастровым номером 90:24:030102:3262, возведенный на названном земельном участке, поставлен на кадастровый учет.

Между тем, 10.10.2023 сформирован земельный участок с кадастровым номером 90:24:030102:7375, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, в который вкрапливается земельный участок с кадастровым номером 90:24:030102:194.

Из материалов дела также следует, что ООО «Крым-91» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 90:24:030101:416 площадью 827,5 кв.м., расположенного по адресу. Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 123, помещение 1-н.

Вышеуказанное помещение общества расположено на первом этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 90:24:030102:3262, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 123.

К тому же, 13.01.2015 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым зарегистрировано право собственности первого собственника на помещение в многоквартирном доме, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 123, за ФИО2.

Однако 19.02.2024 администрация обратилась в суд с заявлением о выдаче судебного приказа.

22.02.2024 судом в рамках дела №А83-2924/2024 выдан судебный приказ о взыскании с ООО «Крым-91» в пользу Администрации г. Феодосии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.11.1995 №1 за период с 01.01.2020 по 10.10.2023 в размере 615 936,79 руб. Ввиду поступления возражений на судебный приказ, определением суда от 11.03.2024 последний отменен.

29.07.2024 администрацией обществу направлена претензия №2-47-7675, согласно которой администрация требует погасить имеющуюся задолженность по договору аренды земельного участка в размере 615 936,79 руб.

ООО «Крым-91» полагая, что договор аренды прекратил свое действие с 13.01.2015 и обязанность по уплате арендных платежей по договору отсутствует, обратилось в суд, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), согласно частям 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №189-ФЗ) по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом возврат публичному арендодателю арендуемого земельного участка по акту приема-передачи не требуется, поскольку право на земельный участок переходит к владельцам помещений в многоквартирном доме в силу закона (постановление Президиума Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010). В этой связи доводы Администрации г. Феодосии о необходимости возврата земельного участка публичному собственнику отклоняются судом как противоречащие нормам материального права.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73), в силу части 1 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 №305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 №309-КГ16-21430.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу требований статьи 290 ГК РФ, статей 36, 37 ЖК РФ право собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок возникает с момента регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно статье 42 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как следует из материалов настоящего дела, первая регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 123, кадастровый номер 90:24:030102:3262 состоялась 13.01.2015 в отношении квартиры с кадастровым номером 90:24:030101:100 за правообладателем - ФИО3. Следовательно, на основании статьи 413 ГК РФ договор аренды земельного участка прекратил свое действие с указанной даты.

Факт регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме сторонами не оспаривается. Доказательств обратного суду представлено не было. Таким образом, действие договора аренды прекращено в силу закона, что не требует наличия какого-либо соглашения.

Более того, согласно пункту 67 Постановления №10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае муниципальное образование городской округ Феодосия. При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участи в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования, публично-правовое образование утратило право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком. Доводы администрации об обратном подлежат критической оценке судом.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025 по делу №А83-15355/2023, 12.02.2024 по делу №А83-11787/2023, 04.04.2022 по делу №А83-22561/2021.

В этой связи сам по себе факт формирования под многоквартирным домом с кадастровым номером 90:24:030102:3262 двух вкрапливающихся друг в друга земельных участков с кадастровыми номерами 90:24:030102:194 и 90:24:030102:7375 соответственно не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу.

При установленных судом обстоятельствах, фактическом поведении администрации города, осуществляющей активные действия по взысканию задолженности по арендной плате, вынесение судебного акта о признании договора прекращенным с учетом установленного судом правового интереса ООО «Крым-91» в рамках рассматриваемого дела, заключающегося в прекращении финансовых обязательств общества как арендатора спорного земельного участка с указанной им даты, восстановит нарушенное право общества и изменит существующую правовую ситуацию, что в полной мере согласуется с положениями статьи 12 ГК РФ.

Путем системного анализа вышеуказанных норм во взаимосвязи с имеющимися материалами дела суд пришел к выводу о законности и обоснованности требований общества.

Применительно к статье 110 процессуального закона взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.    Исковые требования удовлетворить.

2.    Признать договор аренды земельного участка от 23.11.1995, заключенный между Коктебельским советом народных депутатов и обществом с ограниченной ответственностью предприятие «Крым-91», зарегистрированный в Книге записи договоров на право временного пользования землей 24.11.1995 под №1 Коктебельским поселковым советом народных депутатов, прекратившим свое действие с 13.01.2015.

3.    Взыскать с Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крым-91» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Ленина, 123, пом. 1-Н, пгт. Коктебель, г. Феодосия, <...>) расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 руб.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья                                                                                                                      Д.М. Борисенко