Постановление от 11 марта 2026 г. 10 ААС (Десятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-792/2026

Дело № А41-36167/17
12 марта 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2026 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Мизяк В.П., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: ФИО3 доверенность от 24.10.2025; ФИО4 доверенность от 27.06.2025;

от ТСЖ «Успенский лес»: ФИО5 доверенность от 15.06.2025;

конкурсный управляющий ООО «Стройинновация» ФИО6 – лично, предъявлен паспорт (веб-конференция).

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ «Успенский лес» на определение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2025 года по делу № А41-36167/17,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Лада Инжиниринг Компани» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании ООО «Стройинновация» несостоятельным (банкротом), введении в отношении должника процедуры банкротства – наблюдение.

Определением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2017 заявление ЗАО «Лада Инжиниринг Компани» признано обоснованным; в отношении ООО «Стройинновация» введена процедура банкротства – наблюдение.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года ООО «Стройинновация» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2019 года ФИО7 был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Стройинновация», конкурсным управляющим должником утверждена ФИО6.

Товарищество собственников жилья «Успенский лес» (далее – ТСЖ «Успенский лес») обратилось в суд с заявлением со следующими требованиями:

Признать недействительными торги в форме публичного предложения № 5370-ОТПП, оформленные протоколами о результатах проведения торгов от 04.12.2024 г. №№ 5370- ОТПП/2/5, 5370-ОТПП/2/11, 5370-ОТПП/2/14 по продаже в рамках дела о банкротстве № А41-36167/2017 следующего имущества должника, Общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация»:


Лот № 5. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 532 кв.м. Адрес (местонахождение): Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1262.

Лот № 11. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 14 243 кв.м. Адрес (местонахождение): обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1260.

Лот № 14. Сооружение: Внутрипоселковый водопровод, назначение: нежилое, протяженность 1 579 м. Адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559.

Признать недействительными торги в форме публичного предложения № 5435-ОТПП, оформленные протоколом о результатах проведения торгов от 28.01.2025 г. № 5435- ОТПП/2/17 по продаже в рамках дела о банкротстве № А41-36167/2017 следующего имущества должника, Общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация»:

Лот № 17. Сооружение: электрические сети 0,4 кВ, назначение: электроснабжение, протяженность: 1 377 м. Адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1587.

Признать недействительными Договоры купли-продажи от 27.12.2024 г. б/н, заключенные на основании торгов № 5370-ОТПП между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинновация» в лице конкурного управляющего ФИО6, и ФИО2

Признать недействительным Договор купли-продажи от 19.02.2025 г. б/н, заключенный на основании торгов № 5435-ОТПП между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинновация», в лице конкурного управляющего ФИО6, и ФИО8.

Применить последствия недействительности сделок – Договоров купли-продажи от 27.12.2024 г. б/н в виде приведения сторон в положение, существовавшее до заключения Договоров купли-продажи от 27.12.2024 г. б/н.

Применить последствия недействительности сделки – Договора купли-продажи от 19.02.2025 г. б/н в виде приведения сторон в положение, существовавшее до заключения Договора купли-продажи от 19.02.2025 г. б/н.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация», и исключить из конкурсной массы должника следующее имущество, находящееся в силу закона в общей долевой собственности жильцов коттеджного поселка «Успенский лес»: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 532 кв.м. Адрес (местонахождение): Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1262; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 14 243 кв.м. Адрес (местонахождение): обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:126; Образованные из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1260 земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041514:2697, 50:20:0041514:2698, 50:20:0041514:2699; Сооружение: Внутрипоселковый водопровод, назначение: нежилое, протяженность 1 579 м. Адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559; Сооружение: электрические сети 0,4 кВ, назначение: электроснабжение, протяженность: 1 377 м. Адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1587.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2025 года в удовлетворении заявления было отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Московской от 28 ноября 2025 года, ТСЖ «Успенский лес» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просили определение суда отменить, принять новый судебный акт.


Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением собрания кредиторов должника от 27.07.2023 внесены изменения в утвержденное Положение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника: имущество должника, входящее в состав лотов №№ 4-20 подлежало реализации на электронных торгах в форме конкурса с открытой формой подачи предложений о цене в день и время, указанные в сообщении о проведении торгов.

02.11.2024 в ЕФРСБ конкурсным управляющим ФИО6 было опубликовано сообщение за № 15910346 о реализации имущества должника, в том числе:

лот № 5 - земельный участок площадью 532 кв.м, кадастровый номер: 50:20:0041514:1262, категория земель: земли населенных пунктов (для индивидуального жилищного строительства), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово;

лот № 11 - земельный участок площадью 14 243 кв.м, кадастровый номер: 50:20:0041514:1260. категория земель: земли населенных пунктов (для ИЖС), расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово;

лот № 14 - сооружение: внутрипоселковый водопровод, протяженностью 1 579 м, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково (том 3 л.д.5-13).

20.12.2024 за № 16462287 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах торгов № 5370-ОТПП, которые объявлены состоявшимися по перечисленным лотам с оформлением протоколов от 04.12.2024 №№ 5370 ОТПП/2/5, 5370-ОТПП/2/11, 5370-ОТПП/2/14 (том 3 л.д.23-33, 37-60).

С победителем торгов ФИО2 27.12.2024 заключены договоры купли-продажи по лотам №№ 5, 11, 14, о чем опубликовано в ЕФРСБ сообщение от 12.01.2025 за № 16619472 (том 3 л.д.34-36).

03.01.2025 в ЕФРСБ опубликовано сообщение за № 16580961 о реализации имущества должника, в том числе лот № 17 - сооружение: электрические сети 0,4 кВ протяженностью 1 377 м назначение: электроснабжение, кадастровый номер: 50:20:0041514:1587, расположенные по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково (том 3 л.д.61-68).

31.01.2025 за № 16818853 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах торгов № 5435-ОТПП, которые объявлены состоявшимися по лоту № 17 с оформлением протокола от 28.01.2025 №№ 5435 ОТПП/2/17 (том 3 л.д.80-87, 72- 79).

С победителем торгов ФИО8 19.02.2025 заключен договор купли-продажи по лоту № 17, о чем опубликовано в ЕФРСБ сообщение от 26.02.2025 за № 17169803 (том 3 л.д.93-96).

В обоснование своего заявления ТСЖ указало, что на торгах были реализованы объекты, относящиеся к общепоселковой инфраструктуре (дороги общего пользования и территория общего пользования), а также инженерные коммуникации поселка (сооружение: электрические сети, сооружение: внутрипоселковый водопровод) как это было предусмотрено планом


строительства поселка на стадии его закладки (т. 2, л. д. 1), спорные объекты были созданы на деньги жителей поселка и содержались за их счет (ремонт, обслуживание), на протяжении более 20 лет до последнего времени находились в их общем пользовании. Кроме того, при проведении торгов в отношении лотов №№ 5 и 11 был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов, что является существенным нарушением правил проведения торгов и основанием для их признания недействительными.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что ТСЖ «Успенский лес» не является участником торгов либо лицом, не допущенным к участию к торгам, и не имеет полномочий от собственников жилья на оспаривание торгов. Общее собрание собственников жилья, на котором могло быть принято решение о делегировании заявителю полномочий по оспариванию торгов (в случае нарушения их прав и законных интересов), не проводилось, соответствующий протокол не представлен. Кроме того, заявитель не является лицом, участвующим в деле о банкротстве и лицом, участвующим в арбитражном процессе по делу о банкротстве (статьи 34, 35 Закона о банкротстве). Соответственно, у заявителя отсутствует право на подачу настоящего требования.

Кроме того, суд указал, что к нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя. По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Следовательно, заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются соблюдение норм закона при проведении торгов, наличие защищаемого права лица, предъявившего иск.

В данном случае конкурсным управляющим должника, как организатором торгов, опубликованы сообщения в ЕФРСБ о проведении торгов имущества должника с соблюдением положений пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Содержание сообщений не вызывало у потенциальных участников затруднений с определением электронной площадки торгов, подачей заявки и внесением задатка для участия в торгах. В соответствии с пунктами 14 и 15 статьи 110 Закона о банкротстве организатор торгов обеспечил равный доступ всех лиц к участию в торгах и обеспечил право лиц на участие в торгах. Процедура приема и допуска заявок к участию в торгах проведена организатором торгов в соответствии с действующим законодательством. Подведение результатов торгов произведено конкурсным управляющим с составлением протоколов и определением победителей, с которыми заключены соответствующие договоры купли-продажи. Таким образом, оснований для признания торгов недействительными и заключенных по результатам их проведения договоров, судом установлено не было.

Апелляционная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.


В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса).

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина ФИО9» указано, что товарищество собственников жилья как вид товарищества собственников недвижимого имущества является, таким образом, правовой формой совместной реализации ими имущественных прав и удовлетворения общих интересов, позволяющей оптимизировать формирование общей воли и исключить необходимость индивидуального участия в гражданском обороте каждого из множества собственников по поводу единого предмета общего интереса благодаря самостоятельной правосубъектности (статусу юридического лица) товарищества, что предполагает совпадение его хозяйственных интересов с общими интересами собственников жилой недвижимости.

В данном случае, ТСЖ «Успенский лес» является объединением собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Успенский лес», некоммерческой организацией.

Как следует из Устава ТСЖ, ТСЖ вправе представлять общие интересы собственников в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.

Таким образом, вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции, ТСЖ было вправе обратиться с настоящим заявлением в суд в интересах собственников недвижимого имущества и требовать присуждения в свою пользу в рамках тех целей и задач, которые поставлены перед товариществом членами при его создании.

Из материалов дела следует, что в течение 2004-2007 гг. должник, являясь застройщиком поселка, согласовал генеральный план застройки поселка и получил всю необходимую разрешительную документацию на его строительство (т. 2, л. д. 2-6).

Генеральный план помимо строительства индивидуальных домов предусматривал строительство КПП, здания службы эксплуатации поселка, спортивно-оздоровительного комплекса, сквера с детской площадкой, гостевой стоянки, служебной автостоянки, парковки и т.д., а также инженерных сетей: очистных сооружений, трансформаторной подстанции, газопонижающей станции, водоохраной зоны с артскважиной, установкой для обезжелезивания воды.

Объекты коммунальной инфраструктуры, запроектированы, построены и введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Из материалов дела также следует, что при строительстве объектов коммунальной инфраструктуры должником привлекались денежные средства физических лиц (покупателей земельных участков) на основании инвестиционных договоров, согласно которым соинвесторы (физические лица) приняли на себя обязательства при покупке земельных участков в Коттеджном поселке произвести инвестирование денежных средств в инженерное обеспечение земельных участков. Должник по условиям инвестиционных договоров принял на себя обязательства по строительству электросетей, систем газоснабжения, водоснабжения, канализации, включая ливневую (п. п. 2.1-2.2 договора), а также построить общепоселковую инфраструктуру, в которую входят, в том числе дороги общего пользования, контрольно-пропускной пункт (КПП) на въезде в поселок с постом охраны, здания службы эксплуатации с


гаражами для снегоуборочной и пр. техники, здание управляющей компании, благоустроенной общественной зоны между физкультурно-оздоровительным комплексом (ФОК), службой эксплуатации и зданием управляющей компании с парковкой на 30 машиномест, газонами, цветниками и элементами благоустройства (т. 2 л.д. 7-18).

В материалы дела также представлены договоры об инженерном обеспечении земельных участков между ООО «Стройинновация» и физическим лицами, согласно условиям которых ООО «Стройинновация» подключает физических лиц к внутренним поселковым инженерным сетям (газоснабжение, водоснабжение, фекальная и хозяйственно-бытовая канализация, ливневая канализация, электроснабжение и сети слабых токов), а физические лица оплачивают стоимость инженерного обеспечения (т. 2 л.д. 19-32).

Из материалов дела следует, что 01.11.2013 между должником и ТСЖ было заключено соглашение о намерениях, согласно условиям которого стороны согласовали, что инженерные сети подлежат передаче на баланс ТСЖ, ТСЖ становится ответственным лицом за осуществление дополнительных инвестиций в объекты инфраструктуры, и ТСЖ намерено заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг, необходимых для нормального и бесперебойного функционирования поселка (п. п. 5-6 договора). Дополнительно ТСЖ (за счет членских взносов жителей поселка) обязано погасить все долги должника по инженерными сетям (п. 2 договора). В п. 3 упомянутого соглашения стороны согласовали, что должник подписывает с ТСЖ договор о погашении задолженности по договорам займа, предоставленных ТСЖ (за счет взносов жителей поселка) путем устройства финишного покрытия дорог, общих зон поселка и декоративной плитки, реконструкция въездной группы и домика охраны (т. 2 л.д. 39-40).

Во исполнения указанного соглашения между ТСЖ, ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» и ЗАО «ПМК-40» был заключен договор от 19.05.2011 № тсж-1, согласно которому ТСЖ обязалось осуществить денежные платежи в адрес ЗАО «ПМК-40» в счет оплаты за работы, выполненные ими для ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» по газификации поселка (п. 1.1 договора) (т. 2 л.д. 41-48).

Кроме того, ТСЖ во исполнение соглашения о намерениях были заключены следующие договоры:

Договор на обслуживание КЛ, ВЛ и сетевых сооружений (оперативное) между ТСЖ «Успенский лес» в качестве заказчика и ПАО «МОЭСК» в качестве исполнителя от 01.02.2018 г. № ДУ-800251/18-УРЭС-ОО (т. 2, л. д. 49-56), согласно которому ПАО «МОЭСК» приняло на оперативное обслуживание электрооборудование поселка (п. 1.1 договора), а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие услуги (п. 2.1 договора).

Договор на оказание услуг по абонентскому обслуживанию внутренних и внешних инженерных систем между ТСЖ «Успенский лес» в качестве заказчика и ПАО «Россети Московский регион» в качестве исполнителя от 21.05.2021 г. № ДУ-716357- У-ОО-21 (т. 2, л.д. 57-69), согласно которому ПАО «Россети Московский регион» принял на себя обязанности по абонентскому обслуживанию внешних и внутренних инженерных систем ТСЖ (п. 1.1 договора), а ТСЖ приняло на себя обязательства по ежемесячной оплате соответствующих услуг (п. 2.1 договора).

Договор по техническому обслуживанию газопроводов и газового оборудования между ТСЖ «Успенский лес» в качестве заказчика и ГУП МО «Мособлгаз» в качестве исполнителя от 17.11.2017 г. № 1/4083 (т. 2, л.д. 70-78), согласно которому ГУП МО «Мособлгаз» обязалось в период действия договора оказывать услуги по техническому обслуживанию газопроводов, сооружений на них и (или) газового оборудования (п. 1.1 договора), а ТСЖ приняло на себя обязательства оплачивать соответствующие услуги согласно установленным тарифам (п. 4.1 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ООО «СоцПромЭнергоСтрой» в качестве подрядчика от 30.05.2013 г. № 414-Э/13 (т. 2, л. д. 79-83), согласно которому ООО


«СоцПромЭнергоСтрой» обязалось определить место повреждения кабельной линии в поселке, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 2.3 договора).

Договор на выполнение работ по монтажу кабельной вставки между ТСЖ в качестве заказчика и ООО «СоцПромЭнергоСтрой» в качестве подрядчика от 03.06.2013 г. № 416-Э/13 (т. 2, л.д. 84-91), согласно которому ООО «СоцПромЭнергоСтрой» обязалось выполнить электромонтажные и пусконаладочные работы по ремонту КЛЭП, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (разд. 4 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ООО «Барвиха-Сервис» в качестве подрядчика от 24.06.2014 г. № 0624-14/1 (т. 2, л. д. 92-96), согласно которому ООО «Барвиха- Сервис» обязалось произвести ремонт кабельной линии в поселке, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 4.1 договора).

Договор возмездного оказания услуг между ТСЖ в качестве заказчика и ИП А.А. Колядой в качестве исполнителя от 22.04.2016 г. № 123 (т. 2, л.д. 97-101), согласно которому ИП ФИО10 обязался оказать услуги по обслуживанию и ремонту оборудования ВЗУ, электрической подстанции, электрических распределительных щитов, КНС, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие услуги (п. 1.1 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ИП ФИО11 в качестве подрядчика от 10.10.2023 г. № 2023-03-10 (т. 2, л. д. 102-111), согласно которому ИП ФИО11 обязался выполнить монтажные и пусконаладочные работы насосного оборудования, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 2.1 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ИП ФИО11 в качестве подрядчика от 18.08.2023 г. № 2023-03-14 (т. 2, л. д. 112-120), согласно которому ИП ФИО11 обязался выполнить монтажные работы в общественном центре, расположенном на территории поселка, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 2.1 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ИП ФИО11 в качестве подрядчика от 25.06.2024 г. № 2024/06 (т. 2, л. д. 121-128), согласно которому ИП ФИО11 обязался выполнить монтажные работы в общественном центре, расположенном на территории Поселка, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 2.1 договора).

Договор подряда между ТСЖ в качестве заказчика и ИП ФИО12 в качестве подрядчика от 06.06.2023 № 15/23 (т. 2, л. д. 129-135), согласно которому ИП ФИО12 обязался выполнить монтажные работы на территории поселка, а ТСЖ приняло на себя обязательства оплатить соответствующие работы (п. 2.1 договора).

Договор между ТСЖ в качестве заказчика и ООО «СтройЭкоСервис» в качестве исполнителя от 14.03.2017 г. № 124/17 (т. 2, л. д. 136-139), согласно которому ООО «СтройЭкоСервис» обязалось организовать транспортирование, утилизацию, захоронение и уничтожение твердых бытовых отходов, а ТСЖ приняло на себя обязательство оплатить соответствующие услуги (п. 3.1 договора).

Таким образом, из материалов дела следует, что объекты общепоселковой инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры (инженерные сети) были возведены, в том числе, за счет денежных средств граждан – собственников земельных участков, являются социально значимыми объектами, предназначенными для удовлетворения общественных потребностей жителей поселка, в том числе на бесперебойное получение коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).


Как отмечалось ранее, решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года ООО «Стройинновация» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Право собственности на объекты, являющиеся предметом рассмотрения в настоящем обособленном споре, было зарегистрировано за должником, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Решением собрания кредиторов должника от 27.07.2023 внесены изменения в утвержденное Положение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника: имущество должника, входящее в состав лотов №№ 4-20 подлежало реализации на электронных торгах в форме конкурса с открытой формой подачи предложений о цене в день и время, указанные в сообщении о проведении торгов.

02.11.2024 в ЕФРСБ конкурсным управляющим было опубликовано сообщение за № 15910346 о реализации имущества должника посредством публичного предложения, в том числе:

лот № 5 - земельный участок площадью 532 кв.м, кадастровый номер: 50:20:0041514:1262, категория земель: земли населенных пунктов (для индивидуального жилищного строительства), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово;

лот № 11 - земельный участок площадью 14 243 кв.м, кадастровый номер: 50:20:0041514:1260 категория земель: земли населенных пунктов (для ИЖС), расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово;

лот № 14 - сооружение: внутрипоселковый водопровод, протяженностью 1 579 м, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково.

20.12.2024 за № 16462287 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах торгов № 5370-ОТПП, которые объявлены состоявшимися по перечисленным лотам с оформлением протоколов от 04.12.2024 №№ 5370 ОТПП/2/5, 5370-ОТПП/2/11, 5370-ОТПП/2/14.

03.01.2025 в ЕФРСБ опубликовано сообщение за № 16580961 о реализации имущества должника, в том числе лот № 17 - сооружение: электрические сети 0,4 кВ протяженностью 1 377 м назначение: электроснабжение, кадастровый номер: 50:20:0041514:1587, расположенные по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково.

31.01.2025 за № 16818853 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах торгов № 5435-ОТПП, которые объявлены состоявшимися по лоту № 17 с оформлением протокола от 28.01.2025 №№ 5435 ОТПП/2/17.

С победителями торгов заключены договоры купли-продажи.


В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.


В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Из материалов дела следует, что на земельном участке - объекте № 5 расположено Сооружение ВЗУ с кадастровым № 50:20:0041514:1278, на земельном участке - объекте № 11 расположено Сооружение КНС с кадастровым № 50:20:0041514:1277.

При этом согласно сообщению в ЕФРСБ от 31.01.2025 г. № 16818853 сооружение ВЗУ было реализовано на отдельных торгах № 5435-ОТПП, согласно сообщению в ЕФРСБ от 31.01.2025 г. № 16818853 сооружение КНС было реализовано на отдельных торгах № 5435-ОТПП и приобретено иными физическим лицами.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по смыслу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.


В настоящем споре, при проведении процедуры торгов нарушен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на нем объектов, являющихся объектами недвижимого имущества, что следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН.

Судом не учтено, что при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю такого объекта земельный участок может перейти исключительно на праве собственности; раздельное отчуждение связанных объектов признается ничтожным.

В настоящем споре сложилась ситуация, при которой объект недвижимости в виде строения продан одному лицу, а земельный участок, на котором размещен такой объект недвижимости, продан другому лицу, что нарушает основной принцип земельного законодательства - единства судьбы земельного участка и размещенного на нем строения.

При этом нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении правил проведенных торгов.

При этом после реализации на торгах объекта № 11 он прекратил свое существование ввиду образования из него новых земельных участков (с кадастровыми №№ 50:20:0041514:2697, 50:20:0041514:2698, 50:20:0041514:2699) (т. 4, л. д. 17-45).

Кроме того, как отмечалось ранее общепоселковая инфраструктура (дороги и территории общего пользования, в том числе, расположенные в границах участка площадью 14 243 кв.м, кадастровый номер: 50:20:0041514:1260) и инженерные коммуникации поселка (внутрипоселковый водопровод, электрические сети) как это было предусмотрено планом строительства (т. 2, л. д. 1), были созданы на деньги жителей поселка и содержались за их счет (ремонт, обслуживание), до настоящего времени находятся в их общем пользовании. Доказательств обратного не представлено.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041514:1260 представляет собой, в том числе, проезд, улицу, через которую осуществляется доступ на другие земельные участки, на которых расположены жилые дома, или которые предназначены для строительства жилых домов (межквартальный проезд/улица коттеджного поселка). На спорном земельном участке расположена дорога общего пользования, являющаяся частью транспортной инфраструктуры коттеджного поселка, то есть является социально значимым объектом.

Таким образом, как следует из генерального плана поселка (т. 2 л.д. 1-5) спорные участки и земельные участки собственников являлись составной частью земельного участка, принадлежавшего ранее должнику, предназначенного для размещения коттеджного поселка и продававшегося по частям под индивидуальную застройку всем желающим.

Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Поэтому при отсутствии доказательств обратного следует считать, что лица, приобретавшие земельные участки под жилую застройку уже оплатили продавцу стоимость проездов, без которых использование приобретенного земельного участка было бы невозможным.

В связи с этим земельные участки, являющиеся межквартальными проездами на территории создаваемого коттеджного поселка, в соответствии со статьей 135 ГК РФ могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта (объектов).


Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Следовательно, по общему правилу, при отсутствии доказательств того, что при продаже земельных участков продавец оговорил продажу земельных участков под строительство индивидуальных домов в отсутствие возможности проезда к ним по межквартальным проездам в пределах коттеджного поселка, право собственности на земельные участки, необходимые для проезда к участкам собственников переходит в общую собственность собственников земельных участков в поселке.

Такой переход применительно к пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» осуществляется в силу закона.

Следовательно, земельные участки, которые используются как межквартальные проезды в поселке с индивидуальной жилой застройкой, являясь неотчуждаемым (отдельно от основных земельных участков) общим имуществом, не могут выступать самостоятельным предметом торгов, в частности, в деле о банкротстве должника.

Доводы ответчиков, что спорный земельный участок в соответствии разрешенным использованием не является дорогой (межпоселковым проездом), является значительным, его возможно разделить, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные действия (выделение части земельного участка с постановкой на кадастровый учет) необходимо было осуществлять до проведения торгов с учетом соблюдения интересов собственников земельных участков – жителей поселка.

Относительно реализации на торгах внутрипоселкового водопровода, электрических сетей, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Указанные объекты представляют собой социально значимые объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для поставки жителям поселка коммунальных ресурсов, то есть подлежат использованию в интересах собственников всех земельных участков, расположенных на территории поселка.

Доводы о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ, апелляционная коллегия считает ошибочными.

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 16 дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В пункте 2 указанной нормы права определено, что если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

При этом в силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктом 2 статьи 259.1


Гражданского кодекса Российской Федерации, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей.

В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1).

При этом действующее законодательство до 24.07.2023 содержало аналогичные нормы.


В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В силу части 4 статьи 136 Жилищного кодекса РФ к товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Отношения собственников индивидуальных жилых и нежилых зданий единого комплекса жилой застройки (коттеджного поселка) прямо Законом не были урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности положения статьи 290 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу изложенного собственнику индивидуального жилого дома, а также нежилого здания (помещения) в коттеджном поселке во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество поселка.

То, что спорное имущество является вспомогательным и необходимым для обслуживания помещений коттеджного поселка, сторонами не опровергнуто.

Как отмечалось ранее и следует из материалов дела, с момента утверждения генерального плана застройки и получения разрешительной документации на строительство должник привлекал на его реализацию денежные средства покупателей – физических лиц на основании инвестиционных договоров, предусматривающих создание для нужд жильцов инженерных сетей (в том числе, сооружение: внутрипоселковый водопровод, сооружение: электрические сети) и объектов общей инфраструктуры поселка (дорога общего пользования), финансируемых за счет инвестируемых жильцами денежных средств.

В данном случае определены границы общей территории, спорные объекты построены на территории ТСЖ, предназначены и используются для снабжения жителей водой, электрической энергией, в связи с чем относятся к имуществу общего пользования.

Отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения указанных объектов, носят публично-правовой характер.

Правовой режим объектов общего имущества должен обеспечивать для всех без исключения жителей ТСЖ – физических лиц, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования таким имуществом в соответствии с его назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания такого имущества в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению. Поэтому единственным правовым режимом, обеспечивающим это, является режим общей долевой собственности.


Учитывая вышеуказанное, спорное имущество не подлежало включению в конкурсную массу должника.

Как разъяснено в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (ред. от 01.06.2022) отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными.

Таким образом, оспариваемые торги были проведены с существенным нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем признаются апелляционным судом недействительными.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии нарушенных прав ТСЖ со ссылкой на судебные акты, принятые по результатам рассмотрения заявления представителя учредителя ООО «Стройинновация» о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Стройинновация» от 18.05.2022, подлежат отклонению апелляционной коллегией.

Из материалов дела следует, что 18.05.2022 по требованию конкурсного кредитора ООО «Губерния» состоялось внеочередное собрание кредиторов должника с очной формой голосования, на котором приняты решения по основному и дополнительному вопросам повестки дня.

По первому вопросу повестки дня принято решение исключить из перечня имущества, подлежащего реализации на вторых торгах в форме конкурса, утвержденного решением собрания кредиторов по дополнительному вопросу повестки дня собрания кредиторов от 26 января 2022 года, земельный участок площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 - 19 894 000,00 рублей. Назначение объекта недвижимости: индивидуальное жилищное строительство (фактически: дорога общего пользования по территории ТСЖ «Успенский лес»). Вид разрешенного использования объекта недвижимости: земли населенных пунктов.

По дополнительному вопросу повестки дня принято решение возложить финансирование по мероприятиям, направленным на раздел земельного участка площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 на два земельных участка и постановки их на кадастровый учет на конкурсного кредитора ООО «Губерния».

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.12.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 в удовлетворении заявления представителя учредителя общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация» отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что заявление о признании недействительными решений собрания кредиторов от 18 мая 2022 года не содержит обоснованных доводов о том, как отнесение расходов по разделу земельного участка площадью 14 243,00 кв. м (КН): 50:20:0041514:1260 на два земельных участка и постановки их на кадастровый учет на конкурсного кредитора ООО «Губерния» нарушает права и интересы учредителей (участников) должника.

Указанное заявление не содержит также и обоснованных доводов о том, как исключение из перечня имущества, подлежащего реализации на вторых торгах в форме конкурса, утвержденного решением собрания кредиторов по дополнительному вопросу повестки дня собрания кредиторов от 26 января 2022 года: «Земельный участок площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 нарушает права и интересы учредителей (участников) должника с учетом того, что представитель учредителей (участников) ООО «Стройинновация» ФИО13 не согласился с решением собрания кредиторов от 26 января 2022 о реализации имущества должника, в том числе и земельного участка площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 сославшись на принятое решение собрания кредиторов о его разделе.


ООО «Губерния» финансирование по мероприятиям, направленным на раздел земельного участка площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 на два земельных участка и постановки их на кадастровый учет не представило, никакие мероприятия, направленные на раздел указанного земельного участка не проводились и не проводятся, земельный участок площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 включен в конкурсную массу должника, после вступления в законную силу судебного акта по заявлению конкурсного управляющего ФИО6 о разрешении разногласий и об установлении начальной цены имущества должника будет реализован посредством проведения электронных торгов.

Учитывая, что мероприятия по разделу земельного участка площадью 14 243,00 кв. м с кадастровым номером (КН): 50:20:0041514:1260 не проводились и не проводятся, указанный земельный участок включен в конкурсную массу, доказательства нарушения, возможности нарушения прав и интересов жителей поселка ТСЖ «Успенский Лес» не имеется.

При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу, что заявление о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Стройинновация» от 18.05.2022 удовлетворению не подлежит.

В то же время, при вынесении вышеуказанных судебных актов, суды не исследовали и не устанавливали обстоятельства возведения объектов общего пользования и коммунальной инфраструктуры, наличие или отсутствие оснований для включения объектов в конкурсную массу должника, а также вопросы возможности их отнесения к общей собственности собственников земельных участков, которые участвовали в финансировании их строительства.

Доводы ответчиков, что не оспорено решение собрание кредиторов, утвердившее порядок проведения торгов, также подлежат отклонению.

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, а в судебной практике не закреплен принцип о неоспоримости результатов торгов вследствие отсутствия обжалования участниками Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

Судебная практика исходит из того, что при наличии существенных нарушений, касающихся условий проведения торгов, в том числе нарушений прав участников, неправомерно проведенные торги подлежат признанию недействительными по требованиям заинтересованных лиц, вне зависимости от того, было ли оспорено утвержденное положение о проведении торгов, либо судебный акт, вынесенный по соответствующему спору при наличии разногласий между лицом, которое проводит торги с кредиторами, иными лицами, полагающими их права нарушенными.

Относительно доводов о том, что заявитель уже обращался с требованием о признании торгов недействительными, а впоследствии отказался от заявления, что препятствует повторному рассмотрению заявления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Последствием такого отказа и его принятия судом является прекращение производства по делу (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ), а также недопустимость повторного обращения в суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям (ч. 3 ст. 151 АПК РФ).

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) последствием отказа от иска и его принятия судом является недопустимость повторного обращения в суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям (ч. 3 ст. 151 АПК РФ). Иными словами, истец


утрачивает свое материальное субъективное право в правоотношениях с ответчиком и, соответственно, те экономические блага, которые являются содержанием этого права.

Исследовав материалы настоящего заявления и заявления, поданного 27.01.2025, производство по которому было прекращено судом, сравнив субъектный состав спорящих сторон, а также предмет и основания заявленных требований, апелляционный суд приходит к выводу о не тождественности требований и заявленных оснований.

В данном случае, основанием для признания торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными, заявитель указал отнесение спорных объектов к общей долевой собственности жителей поселка и на нарушение при проведении торгов принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Предметом заявленных требований является, в том числе требование о применении последствий недействительности проведенных торгов признании отсутствующим прав в отношении спорных объектов и их исключения из конкурсной массы.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 22.12.2015 № 2980-О указал, что пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, предусматривая возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон, направлен на пресечение рассмотрения судами тождественных споров (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

Установление же в каждом конкретном случае того, имеются ли основания для прекращения производства по делу, в том числе наличия (отсутствия) вступившего в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения суда, - исключительная прерогатива арбитражного суда, принимающего решение, которая вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением его дискреционных полномочий.

В данном случае, оснований для прекращения производства по заявлению не установлено ни судом первой инстанции, рассмотревшего спор по существу, ни апелляционным судом.

Вопреки доводам ответчиков, в материалах дела имеются доказательства создания и содержания спорных объектов, которые обслуживают общие интересы всех жителей поселка, за счет средств жильцов поселка.

Так, с жителями поселка заключались инвестиционные договоры, условиями которых предусмотрена прокладка инженерных сетей и общее благоустройство поселка за счет средств жителей. Спорные объекты общепоселковой инфраструктуры были созданы во исполнение указанных выше договоров. Кроме того, в дело представлены договоры с жителями поселка, заключенные ТСЖ на обслуживание инфраструктуры поселка, а также сметы и иные документы, подтверждающие, что на протяжении многих лет с момента создания за счет средств жителей поселка объекты обслуживались и ремонтировались за счет жильцов (т. 2, л. д. 39-145, т. 3, л. д. 1-4).

Доводы со ссылкой на ответ Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 23.10.2025 г. № 136-01ТГ-15655, из которого следует, что коттеджного поселка «Успенский лес» не существует, также подлежат отклонению, поскольку в материалы дела представлен Генеральный план, из которого следует, что территория КП «Успенский лес» имеет отдельное обособленное обозначение и статус зоны индивидуальных и блокированных жилых домов (т. 5 л.д. 1-4).

Относительно довода о пропуске срока исковой давности, апелляционная коллегия отмечает, что информация о проведенных торгах была опубликована в декабре 2024 года, настоящее заявление подано17.06.2025, то есть срок исковой давности не пропущен.

Как отмечалось ранее, с учетом разъяснений п. 3 Пленума № 64 право общей долевой собственности жильцов поселка на объекты общепоселковой инфраструктуры и инженерные сети, являющиеся предметом оспариваемых торгов, как общее имущество принадлежит


собственникам земельных участков и иных объектов недвижимости в поселке в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Соответственно, их продажа в рамках дела о банкротстве должника незаконна и является основанием для признания торгов и договоров, заключенных по результатам их проведения, недействительными.

Вопреки утверждению ответчиков, а также выводам суда первой инстанции, сложившейся в настоящее время судебной практикой подтверждено, что основанием для признания торгов недействительными могут выступать не только нарушения, допущенные непосредственно при проведении торгов (нарушения процедуры торгов), но и незаконность передачи имущества на торги.

Соответственно, вывод суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты права является неверным. Оспаривание торгов в целях оспаривания договора, заключенного по результатам торгов судебной практикой допускается.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги, на основании которых конкурсным управляющим с ФИО2, ФИО8 были заключены договоры купли-продажи, признаны недействительными, данные договоры также признаются недействительными сделками.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

При этом, с учетом разъяснении, данных в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Учитывая установленные судом обстоятельства того, что спорные объекты социальной инфраструктуры подлежат отнесению к общей собственности всех жителей поселка, в том числе возводились, эксплуатируются и содержатся за их счет, являются социально значимыми, подлежат использованию в интересах собственников всех земельных участков, расположенных на территории поселка, в качестве применения последствий недействительности сделок, они


подлежат исключению из конкурсной массы должника с признанием отсутствующим права собственности на них ответчиков.

При этом, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения об оплате договоров со стороны покупателей, обязать должника возвратить денежные средства в настоящее время не представляется возможным. В то же время данное обстоятельство не является препятствием для обращения с соответствующим требованием о возврате денежных средств, которое подлежит исполнению со стороны должника, то есть денежные средства подлежат возврату.

На основании вышеизложенного, определение Арбитражного суда Московской области от 28.11.2025 подлежит отмене.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 223, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2025 года по делу № А41-36167/17 отменить.

Признать недействительными торги в форме публичного предложения № 5370-ОТПП, оформленные протоколами о результатах проведения торгов от 04.12.2024 г. №№ 5370- ОТПП/2/5, 5370-ОТПП/2/11, 5370-ОТПП/2/14, а именно:

Лот № 5. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 532 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1262.

Лот № 11. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 14 243 кв.м. по адресу: обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1260.

Лот № 14. Сооружение: Внутрипоселковый водопровод, назначение: нежилое, протяженность 1 579 м. по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559.

Признать недействительными торги в форме публичного предложения № 5435-ОТПП, оформленные протоколом о результатах проведения торгов от 28.01.2025 г. № 5435- ОТПП/2/17, а именно:

Лот № 17. Сооружение: электрические сети 0,4 кВ, назначение: электроснабжение, протяженность: 1 377 м.по адресу: Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1587.

Признать недействительными Договоры купли-продажи от 27.12.2024 б/н, заключенные на основании торгов № 5370-ОТПП между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинновация» и ФИО2.

Признать недействительным Договор купли-продажи от 19.02.2025 б/н, заключенный на основании торгов № 5435-ОТПП между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинновация» и ФИО8.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация», ФИО2, ФИО8 в отношении следующего имущества:

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 532 кв.м, адрес (местонахождение): Московская область, Одинцовский район, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1262.

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, по документу: для ИЖС, площадь 14 243 кв.м, адрес (местонахождение): обл. Московская, р-н Одинцовский, вблизи д. Молоденово. Кадастровый номер: 50:20:0041514:1260.


Образованные из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041514:1260 земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041514:2697, 50:20:0041514:2698, 50:20:0041514:2699.

Сооружение: Внутрипоселковый водопровод, назначение: нежилое, протяженность 1 579 м, адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково, кадастровый номер: 50:20:0000000:291559.

Сооружение: электрические сети 0,4 кВ, назначение: электроснабжение, протяженность: 1 377 м, адрес (местонахождение): Московская обл., Одинцовский район, д. Таганьково, кадастровый номер: 50:20:0041514:1587.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройинновация» в пользу Товарищества собственников жилья «Успенский лес» расходы по оплате государственной пошлины в размере 471 127 руб., расходы по оплате государственной пошлины на подачу апелляционной жалобы в размере 20 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Товарищества собственников жилья «Успенский лес» расходы по оплате государственной пошлины в размере, 235 563,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины на подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 руб.

Взыскать с ФИО8 в пользу Товарищества собственников жилья «Успенский лес» расходы по оплате государственной пошлины в размере, 235 563,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины на подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия.

Председательствующий В.А. Мурина

Судьи В.П. Мизяк

А.В. Терешин