Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А46-5986/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5986/2025
12 ноября 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 ноября 2025 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об установлении сервитута, о признании недействительным аукциона и договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901,

и по исковому заявлению акционерного общества «Сибагротранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным аукциона и договора аренды № Д-Кр-31-14205-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Омскэлектро» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации Кировского административного округа города Омска,

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 и акционерного общества «Сибагротранс» - ФИО3 по доверенностям от 23.09.2019 и от 22.04.2024 соответственно, паспорт, диплом,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО4 по доверенности от 15.05.2025, удостоверение, диплом,

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - ФИО5 по доверенности от 22.01.2025, удостоверение, диплом,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ФИО1) обратился в Кировский районный суд города Омска с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент архитектуры), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений) об установлении ограниченного пользования (сервитута) земельным участком для беспрепятственного круглосуточного проезда с использованием большегрузного автотранспорта (еврофуры и другие) грузоподъемностью до 20 тонн, малотоннажного автотранспорта, погрузчиков, легкового автотранспорта (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов к зданию в отношении земельных участков по поворотным точкам, указанным распоряжением Администрации Кировского административного округа г. Омска № 3116 от 20.12.2022 года, и о признании недействительны аукциона и договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены акционерного общества «Сибагротранс» (далее - АО «Сибагротранс»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2), акционерное общество «Омскэлектро» (далее - АО «Омскэлектро»).

Определением Кировского районного суда города Омска от 06.03.2025 гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и Департаменту имущественных отношений об установлении сервитута, о признании недействительны аукциона и договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901, передано по подсудности а Арбитражный суд Омской области.

Исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-5986/2025.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что на основании договора аренды Д-Кр-13-11827 от 28.02.2020 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134, расположенного по адресу: <...>. Формирование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 1062 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3141 ограничивает проезд (проход) к складу истца.

Кроме того, в Арбитражный суд Омской области обратилось АО «Сибагротранс» с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений о признании недействительным аукциона и договора аренды № Д-Кр-31-14205-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901.

Исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-7956/2025.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО2

В обоснование исковых требований указано, что АО «Сибагротранс» является собственником объекта недвижимости – сетей водоснабжения протяженностью 647 кв.м., часть которых проходит в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901. АО «Сибагротранс» полагает, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 нарушены требования земельного законодательства, порядок извещения о предмете аукциона, а также права АО «Сибагротранс» как собственника объекта недвижимости (сооружения), расположенного на нем.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.06.2025 объединено в одно производство для совместного рассмотрения производство по делу № А46-7956/2025 и производство по делу № А46-5986/2025, объединенному делу присвоен номер А46-5986/2025.

Департамент имущественных отношений представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения, указав, что ответчиком по требованию об установлении сервитута может быть арендатор земельного участка (ФИО2), так как это, в первую очередь, затрагивает ее права, а не права департамента. Бремя доказывания необходимости установления сервитута и невозможности использования недвижимого имущества без установления права ограниченного пользования чужим имуществом относится на заявителя - инициатора установления такого права. Между тем ФИО1 не доказана необходимость установления сервитута на участок в дополнение к разрешению на использование земельного участка на основании распоряжения Администрации Кировского административного округа г. Омска №3116 от 20.12.2022. Факт того, что единственный доступ к земельному участку 55:36:140102:6134 имеется через земельный участок 55:36:140102:6901 не подтвержден. Департамент имущественных отношений указал, что площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 составляет 3 307 кв.м., а площадь застройки в соответствие с технической документацией склада – 688 кв.м. После завершения строительства свободной от застройки площади земельного участка остается 2619 кв.м. Кроме того, с западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 55:36:140102:6134 (участок на скриншотах из публичной кадастровой карты треугольной формы) прилегает земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:163924 с видом разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт, коммунальное обслуживание. В этом же участке расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6136 (площадью 290 кв.м) с видом разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт, коммунальное обслуживание. Указанный участок ведет непосредственно к участку истца и, судя по конфигурации, является подъездной дорогой. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что к участку предпринимателя имеется доступ через земли общего пользования. Помимо этого, из данных публичной кадастровой карты следует, что между участком с кадастровым номером 55:36:140102:6134 и участком 55:36:140102:6901 имеется участок, не сформированный в установленном порядке, следовательно, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Истцом также не указано, почему доступ к участку не может быть обеспечен через эту территорию, тогда как эта территория выходит непосредственно к дороге.

В части требования о признании недействительным аукциона в отношении земельного участка 55:36:140102:6901 Департамент имущественных отношений указал, что не нарушал права и интересы предпринимателя проведением аукциона, так как департамент не является организатором аукциона. В части договора аренды № Д-Кр-31-14205-А с ФИО2 Департамент имущественных отношений пояснил, что данное требование является производным к требованию о признании недействительным аукциона. В тоже время данное требование является преждевременным, так как в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, нарушенные, по мнению истца, права будут восстановлены даже без признания аукциона и договора недействительным. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, обращаясь с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, истец обязан доказать, в первую очередь, наличие собственного правового интереса, достойного судебной защиты. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Прямой заинтересованности у предпринимателя в признании сделки недействительной не имеется, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В части требований, заявленных АО «Сибагротранс» Департамент имущественных отношений указал, что на момент предъявления исковых требований судебный акт по делу № А46-17103/2024 не вступил в законную силу, однако даже признание за АО «Сибагротранс» права собственности на сети водоснабжения не предоставляет обществу права на заключения договора аренды без торгов.

ФИО1 представил возражения на отзыв Департамента имущественных отношений, в которых указал, что просит установить бессрочный сервитут под проезд по координатам, указанным в распоряжении Администрации Кировского административного округа г. Омска № 3116 от 20.12.2022, при этом в качестве ответчика указан Департамент имущественных отношений, поскольку договор аренды с ИП ФИО2 заключен на два года, а арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком. В настоящее время проезд располагается на части земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 361 кв.м., в отношении которого истец просит признать аукцион и договор недействительными, и на землях, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 385 кв.м. По мнению ФИО1, вопреки доводам Департамента имущественных отношений, заключением кадастрового инженера, от 27.12.2024 установлено, что единственным возможным вариантом доступа к земельному участку 55:36:140102:6134, местоположение которого: <...>, с земель общего пользования является вариант 2 - через проезд, сформированный и утвержденный распоряжением Администрации Кировского административного округа г. Омска № 3116 от 20.12.2022. Требование о признании недействительным аукциона заявлено к Департаменту имущественных отношений, поскольку на момент проведения аукциона в феврале 2025 года имело место обременение (ограничение) на земельном участке в виде проезда.

Департамент архитектуры представил отзыв на исковое заявление о признании недействительным аукциона и договора аренды, в котором указал, что рассматриваемый случай является исключением из общего правила подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и земельный участок, на котором расположен линейный объект, вопреки позиции истцов, может быть предметом аукциона. Довод истца о нарушенном праве АО «Сибагротранс» на оформление прав собственности на земельный участок под сооружением - сети водоснабжения является несостоятельным, ввиду неверного толкования норм права. В части доводов ФИО1 о доступе к земельному участку с кадастровым номером 55:36:140102:6134 Департамент архитектуры указал, что ФИО1 признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 (Лот № 3). По результатам данного аукциона между Департаментом имущественных отношений и ФИО1 заключен договор аренды № Д-Кр-13-11827(А). Между тем в извещении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, размещенном на официальном сайте Администрации города Омска, содержится информация о том, что в соответствии с актом осмотра от 24.09.2019 № 1 две стороны земельного участка имеют ограждение из железно-бетонных плит, которое является общим со смежными земельными участками. Доступ на земельный участок возможен только со стороны смежного земельного участка. Организация улично-дорожной сети и подъезда к земельному участку осуществляется лицом, заключившим договор по результатам аукциона, самостоятельно в установленном порядке. Следовательно, ФИО1 как участнику аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 (Лот № 3) было известно, что проезд к указанному участку может быть организован через граничащие с ним участки, в связи с чем использование земельного участка может быть обусловлено необходимостью внесения платы за сервитут, а также организации улично-дорожной сети и подъезда. Департамент архитектуры полагает, что обращение ФИО6 в суд с требованиями о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 является злоупотреблением правом. Кроме того, Департамент архитектуры указал, что согласно схеме размещения границ земельного участка, в отношении которого администрацией Кировского административного округа города Омска выдано распоряжение от 20.12.2022 № 3116, границы указанного земельного участка частично размещены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6901, находящемся на праве аренды ИП ФИО7 с 21.02.2025. В силу положений, установленных пунктом 2 статьи 39.34 Земельного кодекса Российской Федерации, действие разрешения прекращается со дня предоставления земельного участка ИП ФИО7 Резюмируя, Департамент архитектуры указал, что аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 организован и проведен Департаментом архитектуры в соответствии с требованиями действующего законодательства, надлежащих доказательств нарушения прав ФИО1 на использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 не представлено.

ФИО1 и АО «Сибагротранс» представили возражение на отзыв Департамента архитектуры, в которых настаивали на том, что наличие обременения (ограничения) в виде проезда, установленного на основании распоряжения администрации Кировского административного округа города Омска № 3116, и сети водоснабжения, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 361 кв.м., которые были добавлены к земельному участку 55:36:140102:3141 путем перераспределения из земель, государственная собственность на которые не разграничена, является существенным ограничением возможности осуществления строительства на данной части земельного участка. При этом в пункте 4.2 проекта договора аренды земельного участка 55:36:140102:6901 указано, что Арендодатель обязан передать Арендатору Участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора Участок не обременен правами третьих лиц. В извещении № 159 на проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 55:36:140102:6901, указано, что площадь застройки 356 кв.м., поэтому не понятно, а сможет ли арендатор осуществить строительство на площади 700 кв.м., так как строительство на сетях водоснабжения запрещено. В случае осуществления строительства на земельном участке, где проходят сети водоснабжения, АО «Сибагротранс» не сможет обслуживать данные сети водоснабжения в случае порывов трубопровода. АО «Сибагротранс» считает, что нарушается право выкупа земельного участка под сооружением, которое возникло с 1995 года.

По ходатайству ФИО1 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП ФИО2, которая отзыв на исковое заявление не представила, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила, хотя о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

Акционерное общество «Омскэлектро» и Администрация Кировского административного округа города Омска отзывы на исковое заявление не представил, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика ИП ФИО2 и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истцов заявленные исковые требования поддержала, представители Департамента архитектуры, Департамента имущественных отношений просили в удовлетворении исков отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истцов и представителей явившихся ответчиков, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно протоколу № 4 от 19.02.2020 о результатах аукциона по лоту № 6 извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (7 лотов), размещенному на официальном сайте Администрации города Омска, ФИО1 признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 (Лот № 3).

По результатам данного аукциона между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № Д-Кр-13-11827(А) земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 3307 кв. м. Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 22 Декабря, дом 98. Цель использования Участка: строительство объектов в соответствии с видом разрешенного использования Участка. Разрешенное использование Участка: площадки и сооружения для складирования отправляемых и прибывающих грузов, погрузочно-разгрузочные площадки, промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты IV-V классов опасности.

Срок действия договора аренды № Д-Кр-13-11827(А) в редакции дополнительного соглашения 5 лет 8 месяцев с 17.03.2020 (запись в ЕГРН № 55:36:140102:6164-55/092/2020-1 от 17.03.2020).

28 июля 2021 года Департаментом архитектуры ФИО1 выдано разрешение № 55-ru55301000-81-2021 на строительство объекта капитального строительства: «Склад, расположенный по адресу: г. Омск, Кировский АО, 22 Декабря».

Распоряжением администрации Кировского административного округа г. Омска № 3116 от 20 декабря 2022 года (далее - Распоряжение № 3116) ФИО1 выдано разрешение на использование земельного участка, расположенного на территории г. Омска, государственная собственность на который не разграничена, для размещения объектов без предоставления земельного участка и установления сервитута. В разрешении указано, что ФИО1 предоставлен земельный участок площадью 746 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый квартал с номером 55:36:140102, сроком на 5 лет (до 20.12.2027), для проезда, в том числе вдольтрассовые и подъездные ворота, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, указаны координаты точек границ территории (т. 1 л.д. 18-19).

Распоряжением Департамента архитектуры № 1317 от 15 октября 2024 года срок разрешения продлен до 28 февраля 2025 года (т. 1 л.д. 20-22).

18.04.2025 зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства - склад с кадастровым номером 55:36:140102:6977, площадью 649 кв.м., степень готовности 85%, расположенный по адресу: <...>.

Как указал ФИО1, в настоящее время по координатам, указанным в Распоряжении № 3116, к складу организован проезд из бетонных плит, согласно схеме, утвержденной в проекте организации дорожного движения департаментом транспорта Администрации г. Омска и УГИБДЦ УМВД по Омской области.

31.07.2024 распоряжением Департамента архитектуры № 936 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 1061 кв.м., образованного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3141 и земель кадастрового квартала с номером 55:36:140102. Местоположение земельного участка установлено в 280 метрах северо-западнее относительно нежилого здания, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 22 Декабря, дом 98 (т. 2 л.д. 23-24).

03.09.2024 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3141 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 1061 кв.м., местоположение которого установлено в 280 метрах северо-западнее относительно нежилого здания, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 22 Декабря, дом 98 (т. 1 л.д. 138-151). В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 в графе «Кадастровые номера объектов недвижимости из которых образован объект недвижимости» указан 55:36:140102:3141.

Распоряжением Администрации города Омска от 27.11.2024 № 298-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901» принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:140102:6901, площадью 1061 кв.м, местоположение которого установлено в 280 м северо-западнее относительно нежилого здания, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря, д. 98, вид разрешенного использования «автомобильные мойки (код 4.9.1.3)».

Согласно протоколу о результатах аукциона от 22.01.2025 ИП ФИО2 признана победителем по лоту № 4 на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:140102:6901.

По результатам данного аукциона между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № Д-Кр-31-14205-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901.

Полагая, что в результате формирования и предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 нарушены права ФИО1 и АО «Сибагротранс» истцы обратились в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования ФИО1 об установлении сервитута подлежат частичному удовлетворению, а в оставшейся части требования ФИО1, а также требования АО «Сибагротранс» удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (часть 5 статьи 23 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с пунктом 6 статьи 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между

лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

В силу части 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (часть 4 статьи 39.24 ЗК РФ).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.06.2013 N 16033/12, абзац второй пункта 1 статьи 274 ГК РФ предусматривает, что собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества. Положение абзаца первого пункта 1 статьи 274 ГК РФ предусматривает возможность предоставления сервитута для собственника объекта недвижимого имущества либо на соседнем земельном участке, либо на ином соседнем земельном участке.

По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О). Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

Из положений указанных норм следует возможность установления сервитута исключительно для обеспечения основных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления.

Как указано в пунктах 7 - 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию иным способом без установления сервитута.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленными в материалы дела документами подтверждается и не оспаривается участвующими в деле лицами факт принадлежности ФИО1 на праве собственности объекта незавершенного строительства - склада с кадастровым номером 55:36:140102:6977 (степень готовности 85%), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6134, предоставленного истцу на праве аренды.

Кроме того, Распоряжением № 3116 ФИО1 выдано разрешение на использование земельного участка, расположенного на территории г. Омска, государственная собственность на который не разграничена, для размещения объектов без предоставления земельного участка и установления сервитута. В разрешении указано, что ФИО1 предоставлен земельный участок площадью 746 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый квартал с номером 55:36:140102, сроком на 5 лет (до 20.12.2027), для проезда, в том числе вдольтрассовые и подъездные ворота, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, указаны координаты точек границ территории (т. 1 л.д. 18-19).

В соответствии с координатами точек границ территории, указанными в Распоряжении № 3116, ФИО1 организован проезд из бетонных плит к принадлежащему ему объекту незавершенного строительства. По утверждению ФИО1, доступ к объекту недвижимости - складу возможен только через часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию г. Омск и переданного в аренду ИП ФИО2, а также через часть земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В целях установления возможных вариантов обеспечения доступа ФИО1 к его имуществу, а также условий ограниченного пользования (сервитута), истцом представлен заключение кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Региональный Кадастровый Центр «Земля» ФИО8 от 27.12.2024 № 96.

Согласно выводам кадастрового инженера, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6134 расположено здание, въезд и выезд из которого рассчитан для большегрузных автомобилей. При анализе сведений ЕГРН кадастровым инженером рассмотрены варианты проезда с земель общего пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6134. Вариант 1 - выезд с территории земельного участка кадастровым номером 55:36:140102:6134 через земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6136. При натурном обследовании выезда с земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 через земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6136, установлено что на территории земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 в сторону выезда расположена глухая стена, отсутствует пространство для проезда большегрузных автомобилей между зданием и забором. Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6136 упирается в насыпь, под которой расположен водопровод. Наличие насыпи и водопровода подтверждают картографические материалы. Кадастровый инженер пришел к выводу о том, что доступ с территории земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 к землям общего пользования вариантом 1 невозможен. Вариант 2 - выезд с территории земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 через неразграниченные государственные или муниципальные земли. С учетом того, что выезд с территории земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 через земельный участок 55:36:140102:6136 отсутствует, для обеспечения доступа с земель общего пользования сооружен проход (проезд) 03.09.2024 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901, который образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3141 и неразграниченных государственных или муниципальных земель, имеет вид разрешенного использования автомобильные мойки (код 4.9.1.3). Вошедшая часть неразграниченных государственных или муниципальных земель в земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901 являлась частью сформированного прохода (проезда) на земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6134. На оставшейся части неразграниченных государственных или муниципальных земель располагаются столбы линии электропередач высокого напряжения. В связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 доступ к территории земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6134 с земель общего пользования отсутствует, что препятствует использованию земельного участка по его назначению. Кадастровый инженер пришел к выводу о том, что единственным возможным вариантом доступа к земельному участку 55:36:140102:6134, местоположение которого: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 22 Декабря, д. 98, с земель общего пользования является вариант 2 - через сформированный и утвержденный Распоряжением № 3116 сервитут (т. 1 л.д. 42-53).

По смыслу статей 64, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение представляет собой мнение эксперта (квалифицированного специалиста в конкретной области) относительно поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного дела.

Применительно к статье 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд также отмечает допустимость представления в суд любых документов и материалов в качестве доказательств, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В порядке статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание в качестве специалиста вызван кадастровый инженер ФИО8, которые пояснил, что доступ к арендуемому ФИО1 земельному участку и расположенному на нем объекту недвижимости ФИО9 через земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6136 невозможен.

Как пояснил кадастровый инженер ФИО8, о невозможности доступа к участку истца с использованием варианта 1 свидетельствует и проект организации дорожного движения на период эксплуатации, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Криан» и утвержденный органами ГИБДД (т. 1 л.д. 14-17), а также позиция «дорожников».

ФИО1 в материалы дела представлено письмо Департамента транспорта Администрации города Омска от 28.04.2025, согласно которому Департаментом транспорта 08.10.2024 утвержден проект ОДЦ на период эксплуатации «Склад, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря», разработанный ООО «Криан» по заказу ФИО1, которым предусмотрено примыкание из плит к существующему примыканию с грунтовым покрытием. Организация иного выезда через земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6134 невозможна, так как он примыкает к существующему перекрестку, что не обеспечивает безопасность дорожного движения (т. 3 л.д. 43-49).

Оценив представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера, суд приходит к выводу о том, что кадастровым инженером ФИО8 даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, круг и характер вопросов соответствует предмету заявленных исковых требований и подлежащим установлению, в связи с чем указанное заключение является допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору.

Доказательств того, что условия сервитута по предложенному кадастровым инженером ФИО8 варианту лишают ИП ФИО2 либо Департамент имущественных отношений возможности использовать спорный земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением, в материалы дела не представлено.

Доводы департаментов о том, что истец не доказал невозможность организации проезда иным путем, суд отклоняет, поскольку на обсуждение сторон судом неоднократно выносился вопрос о проведении судебной экспертизы с целью установления возможных вариантов проезда к объекту ФИО1, однако ответчики соответствующего ходатайства не заявили. В свою очередь, ФИО1 указал, что им представлены в материалы дела надлежащие доказательства: заключение кадастрового инженера, проект организации дорожного движения, против назначения судебной экспертизы не возражал, однако пояснил, что денежные средства для внесения на депозитный счет суда отсутствуют.

Ответчики представленные истцом ФИО1 в обоснование своих доводов доказательства не оспорили, опровергающих выводы кадастрового инженера доказательств не представили.

Исследовав материалы дела в совокупности и взаимной связи, оценив возможные варианты проезда к участку истца ФИО1, суд приходит к выводу об отсутствии иных вариантов (отличных от заявленных требований) проезда (прохода) к объекту недвижимости истца, в связи с чем считает, что основания для удовлетворения иска об установлении сервитута имеются.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, от 28.02.2012 N 11248/11, а также в силу статьи 274 ГК РФ, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу об установлении в интересах ФИО1 права ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 361 кв.м, на часть земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 385 кв.м. в соответствии с координатами, указанными в Распоряжении № 3116, для обеспечения круглосуточного проезда и прохода к объекту недвижимости с кадастровым номером 55:36:140:10:6977, принадлежащему ФИО1 и расположенному на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6134.

Сервитут является частным.

Частью 7 статьи 23 ЗК РФ предусмотрено, что срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 ЗК РФ.

В части 4 статьи 39.24 ЗК РФ указано, что арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901 предоставлен Департаментом имущественных отношений в аренду ИП ФИО2 сроком на два года, а после истечения срока действия такого договора аренды необходимость в установлении сервитута у ФИО1 сохраняется, суд считает возможным удовлетворить требование истца в указанной части и установить бессрочный сервитут.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и части 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Пунктом 2 части 2 статьи 39.25 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется: в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3 статьи 39.25 ЗК РФ установлено, что плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Омским городским советом принято решение № 367 от 22.07.2015 «О порядке определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска», согласно которому азмер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

В случае если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 составляет 1 469 792,69 руб., испрашиваемая для сервитута площадь 361 кв.м. Оставшаяся площадь для установления сервитута 385 кв.м. распложена на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и в отношении которого кадастровая стоимость не установлена. При расчете платы за сервитут ФИО1 использовал кадастровую стоимость смежных земельных участков, указав, что примерная кадастровая стоимость земельного участка, занимаемого под проезд, составляет 791 729 руб. 80 коп. Следовательно, размер платы за сервитут будет равен 2 375 руб. 18 коп. (791 729 руб. 80 коп. х 0,3%).

Несмотря на представленный расчет, ФИО1 заявил, что в качестве платы за сервитут готов вносить 5 000 руб. в год.

Учитывая, что какие-либо иные разногласия по условиям предоставления сервитута не заявлены, позиции департаментов в принципе основаны на обстоятельствах отсутствия оснований для установления сервитута, суд, усматривает возможность установить плату за сервитут в размере, указанном истцом.

В части требований истцом о признании недействительным аукциона и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 суд отмечает следующее.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлен главой V.1 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

3)      осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

4)      получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения),  предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5)      принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В целях реализации полномочий, определенных Положением, Департаментом архитектуры организовано проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901.

Распоряжением Администрации города Омска от 27.11.2024 № 298-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901» принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:140102:6901, площадью 1061 кв.м, местоположение которого установлено в 280 м северо-западнее относительно нежилого здания, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря, д. 98, вид разрешенного использования «автомобильные мойки (код 4.9.1.3)».

Согласно извещению № 159 о проведении электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка предметом аукциона под Лотом № 4 значится земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901. Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:3141, площадью 700 кв.м. предметом аукциона на право заключения договора аренды не являлся.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140102:6901 образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3141 и земель кадастрового квартала с номером 55:36:140102 (распоряжение департамента архитектуры от 31.07.2024 № 936 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Кировском административном округе города Омска»).

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлены случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

Рассматриваемая ситуация к случаям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ не относится.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 названной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Таким образом, рассматриваемый случай является исключением из общего правила подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, и земельный участок, на котором расположен линейный объект, вопреки доводам АО «Сибагротранс», может быть предметом аукциона. Аналогичным образом наличие Распоряжения № 3116 не является основанием для принятия решения об отказе в проведении аукциона.

В части доводов ФИО1 о том, что на момент формирования земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 и при предоставлении его в аренду ИП ФИО2 имелось ограничение в виде проезда, установленного Распоряжением № 3116, в связи с чем аукцион на право аренды не мог быть проведен, основаны на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания аукциона недействительным, а следовательно, и договора аренды.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ФИО1 по оплате госпошлины за рассмотрение иска об установлении сервитута и по внесению денежных средств на депозитный счет суда для вызова специалиста подлежат отнесению на Департамент имущественных отношений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 об установлении сервитута удовлетворить частично.

Установить в интересах ФИО1 право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:6901 площадью 361 кв.м, на часть земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 385 кв.м. в соответствии с координатами, указанными в распоряжении администрации Кировского административного округа г. Омска № 3116 от 20.12.2022, для обеспечения круглосуточного проезда и прохода к объекту недвижимости с кадастровым номером 55:36:140:10:6977, принадлежащему ФИО1 и расположенному на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:6134, определив срок действия сервитута бессрочно, размер ежегодной платы за сервитут 5 000 руб. с оплатой до 25-го декабря текущего года.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и акционерного общества «Сибагротранс» отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ФИО1 7 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                         Е.Д. Малявина