Решение от 24 августа 2025 г. по делу № А59-1911/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

                                                                                     Дело А59-1911/2025

25 августа 2025 года                                                     г. Южно-Сахалинск


         Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 августа 2025 года, решение в полном объеме изготовлено 25 августа 2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заявления департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 694620, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 119435, г. Москва, вн. тер. муниципальный округ Хамовники,  пер. Большой ФИО1, 12, стр. 6, этаж 1, помещ. IV, ком. 42) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,


при участии в судебном заседании:

истец, ответчик – представителей не направили,

представитель третьего лица Агентства по государственно-частному партнерству Сахалинской области Хиен Ен Хи, по доверенности № 3.45-241/25 от 28 мая 2025 года (сроком действия до 31 декабря 2025 года),


                                               у  с  т  а  н  о  в  и  л :


департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг»  (далее – ответчик)  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 04 от 01 марта 2023 года, имеющего кадастровый номер 65:08:0000031:1071 в размере 870 887,31 рублей, неустойки за период с 25 марта 2023 года по 29 апреля 2025 года в размере 167 879,67 рублей (с учетом уточнения от 17 июня 2025 года л.д. 119).

Определением суда от 14 апреля 2025 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 20 мая 2025 года судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на сторона ответчика, привлечено  Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области.


Ответчик иск не признал, представил отзыв, сослался на невозможность использования земельного участка по целевому назначению и отсутствие в связи с этим у ответчика обязанности по внесению арендной платы. По доводам отзыва, спорный договор аренды был заключен на основании и во исполнение постановления Правительства Сахалинской области от 28 ноября 2022 года № 547 «О заключении концессионного соглашения о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинский», и Концессионного соглашения от 9 декабря 2022 года № 3.45-3-КС  о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинский», заключенного между ответчиком и администрацией Сахалинской области, а также постановления администрации Холмского муниципального округа № 193 от 3 февраля 2023 года. В связи с этим земельный участок должен был отвечать требованиям, позволяющим использовать его по целевому назначению для объекта размещения отходов. В ходе проведения комплексных инженерных изыскания и проектирования на предоставленном земельном участке общество (проектная организация ООО «РУСТЭКО») обнаружило, что в пределах санитарно-защитной зоны располагаются земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» и «животноводства». Кроме того с западной стороны располагается береговая линия. Проектная организация сделала выводы о полном исключении возможности мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном на предоставленном земельном участке (л.д. 126-132).


Третье лицо в представленном письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, с исковыми требованиями также не согласилось, просило отказать в их удовлетворении ( л.д. 73-75).


         Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.


Как установлено судом из материалов дела, 9 декабря 2022 года между Сахалинской областью, от имени которой выступило Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области, и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» заключено концессионное соглашение о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск» ( л.д. 152-158).


Разделом 2 концессионного соглашения «Имущество, необходимое для осуществления деятельности, предусмотренной Соглашением», предусмотрен порядок предоставления концессионеру прав на земельный участок. В соответствии с пунктом 2.1.3. основные характеристики земельного участка (включая имеющиеся обременения и ограничения в использовании при их наличии) и основные условия договора аренды земельного участка указаны в Приложении 9 (Основные условия предоставления концессионеру прав на земельный участок).


Приложением № 9 к концессионному соглашению установлены основные характеристики земельного участка, в том числе его местоположение, площадь, удаленность от населенных пунктов. Пунктом 1.5 Приложения № 9 предусмотрено, что в отношении каждого земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.


1 марта 2023 года между МО «Холмский городской округ» в лице департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию МО «Холмский городской округ» и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» на основании Концессионного соглашения о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск»  от 9 декабря 2022 года № 3.45-3-КС заключен договор аренды земельного участка № 04, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за арендную плату земельный участок, общей площадью 30 572 кв.м, относящийся к категории земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 65:08:0000031:1071, расположенный по адресу Российская Федерация, Холмский район, с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», цель использования земельного участка арендатором: для осуществления деятельности, предусмотренной Концессионным соглашением (л.д.9-12).


Пунктами 1.2 и 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии со статьей 3.3 пункта 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельный участок образован (сформирован) надлежащим образом и в отношении него проведен государственный и кадастровый учет, в отношении земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.


Пунктом 2.1 установлено, что срок договора аренды устанавливается по 9 декабря 2047 года на период действия Концессионного соглашения.


В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в Расчете арендной платы (Приложение 1),в котором определяется величина арендной платы и ее размер и является неотъемлемой частью договора.


Арендная плата вносится арендатором в течение срока действия договора ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый  квартал не позднее 25 (двадцать пятого) ноября  соответствующего года ( пункт 3.3 договора).


         Земельный участок передан по передаточному акту от 1 марта 2023 года.


         Соглашением от 31 мая 2024 года договор аренды земельного участка № 04 от 1 марта 2023 года расторгнут с  31 мая 2024 года.  Акт возврата земельного участка составлен сторонами 31 мая 2024 года (л.д. 116).


         Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию МО «Холмский городской округ» направил в адрес ООО «Ситиматик Сахалин Юг» претензию от 5 февраля 2025 года № 520 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка № 04 от 1 марта 2023 года ( л.д. 13).


         Неисполнение требования в добровольном порядке послужило основанием для предъявления департаментом настоящего иска в суд.


         При квалификации возникших между сторонами правоотношений суд руководствуется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах.


В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.


В силу пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.


При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.


Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).


По смыслу приведенных норм права и в силу положений статьи 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований ООО «Ситиматик Сахалин Юг» должно доказать, что выявленные им недостатки земельного участка, объективно препятствовали использованию участка по указанному в договоре назначению и не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.


Ответчиком в материалы дела представлена Справка и заключение проектного института, составленная ООО «Рустэко» Ю65-01/23-ОПиЧО-Х-2023-СиЗ по земельному участку с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 для строительства: «Объект приема и частичной обработки ТКО «Холмск» в зоне обслуживания МСК и ММП ТКО «Южный – Южно-Сахалинский».


Согласно Справки и заключения в границах ЗУ 65:08:0000031:1071 находятся земельные участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:1032, 65:08:0000031:968, 65:08:0000031:65,  65:08:0000031:741, 65:08:0000031:604, 65:08:0000031:272, 65:08:0000031:1119,  65:08:0000031:1120, которые подпадают под ограничения, установленные Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 (объектов жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения для ведения садоводства). Земельные  участки с кадастровыми номерами 65:08:0000031:964,  65:08:0000031:988,  65:08:0000031:583 подпадают  под ограничения в части невозможности производства пищевой продукции. 


Проектной организацией сделан вывод, что наличие вышеуказанных ограничений приводит к невозможности размещения объекта приема и частичной обработки ТКО «Холмск» на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000031:1071 (л.д. 34-45).


На основании анализа представленных в материалы дела документов судом установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору, имел недостатки, препятствующие использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором, что обусловило расторжение договора соглашением от 31 мая 2024 года.


В этой связи требования истца о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.


         На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом процессуального результата рассмотрения дела государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, судом не взыскивается.


         Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ,    суд

р  е  ш  и  л :

в удовлетворении требований департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки отказать.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.


Судья                                                                           О.Н. Боярская