Решение от 10 августа 2017 г. по делу № А63-5685/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-5685/2017
г. Ставрополь
10 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 августа 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

о взыскании 415 402,11 рубля, в том числе задолженности по арендной плате по договору от 06.11.2012 № 190 аренды земельного участка за период со 2 квартала 2012 года по 4 квартала 2016 года в размере 329 239,59 рубля; пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки, за период просрочки с 10.07.2012 по 20.12.2016 размере 86 162,52 рубля; расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2012 № 190; обязании ответчика передать администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:23:000000:1215, площадью 992 187 кв.м, с разрешенным использованием - сельскохозяйственное производство, в надлежащем состоянии,

при участии представителя истца ФИО3 по доверенности от 18.10.2016 № 56, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 21.06.2017 26АА2937349, в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ) в котором изложены следующие требования:

- взыскать с главы КФХ 415 402,11 рубля, в том числе: задолженность по арендной плате по договору от 06.11.2012 № 190 аренды земельного участка за период со 2 квартала 2012 года по 4 квартала 2016 года в размере 329 239,59 рубля и пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки, за период просрочки с 10.07.2012 по 20.12.2016, в размере 86 162,52 рубля;

-расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 190, обязав ответчика передать администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:23:000000:1215, площадью 992 187 кв.м, с разрешенным использованием - сельскохозяйственное производство, в надлежащем состоянии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – управление).

Представитель ответчика в отзыве на иск просил в удовлетворении требований отказать в связи с отсутствием задолженности в спорный период, сообщил о неверном расчете арендной платы, поскольку примененный арендодателем размер ставки устанавливается для богарных пашен. Ответчиком на протяжении всего срока действия договора земельный участок используется исключительно для сенокошения, так как расположен на склонах холмов, часть его покрыта многолетними насаждениями, и в своем составе каких-либо видов пашен участок не содержит. Данное обстоятельство подтверждается актом визульного осмотра от 12.05.2017 ООО «Краевого центра оценки, геодезии, проектирования и кадастра «НООСФЕРА». Для сельскохозяйственных угодий Минераловодского района, предназначенных для сенокоса, ставка составляет 0,4%. Главой КФХ произведен контррасчет арендной платы, согласно которому на момент подачи иска арендная плата по договору составила за период с 30.05.2012 по 31.12.2012 14 503,28 рубля + за 2013-2016 годы по 24 804,68 рубля, всего 113 722 рубля. Ответчиком произведен платеж арендной платы в сумме 150 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером.

Представитель администрации в письменных пояснениях к иску и в судебном заседании сообщил, что ставка размером 1,5% установлена для земельных участков, занятых пашней. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 26:23:000000:1215 «сельскохозяйственное производство» позволяет использовать его как под пашней, так и под сенокосы или пастбища. В связи с отсутствием документальных сведений о виде сельскохозяйственных угодий (пашня, пастбище, сенокос), арендодателем произведен расчет арендной платы для вида угодий «пашня». Администрация считает, что рассмотрение вопроса об изменении размера арендной платы должно осуществляться в рамках другого судебного разбирательства, в связи с чем, настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика просил суд в иске отказать, озвучил возражения, изложенные в отзыве.

От управления представитель в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Минераловодского муниципального района от 30.05.2012 № 947 между администрацией Минераловодского муниципального района в интересах муниципального образования - Минераловодский муниципальный район и главой КФХ заключен договор аренды земельных участков от 06.11.2012 № 190 (далее – договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровымномером 26:23:000000:1215 общей площадью 992 187 кв.м, с разрешенным использованием - сельскохозяйственное производство, в границах указанных в кадастровом паспорте участка. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1,4 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Возрождение, ул. Степная, д. 18.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 28.06.2014 за номером 26-26-21/036/2014-113.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия договора установлен с 30.05.2012 по 29.05.2022.

Расчет арендной платы определен в Приложении № 2 к договору и в годовом исчислении составил 93 067,14 рубля по 23 266,79 рубля в квартал.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, при этом за 1 квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.

За нарушение срока внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,03% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 08.07.2016 № 1198 управление предложило главе КФХ добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

В претензии от 23.12.2016 № 3256 управление предложило произвести оплату основного долга, пени, а также добровольно расторгнуть договор аренды.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, администрация, которая на территории муниципального образования Минераловодский городской округ осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения, и которая несет права и обязанности, возникшие у ранее действовавших органов местного самоуправления, обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера арендной платы применяются ставки, утвержденные в установленном порядке (статья 424 ГК РФ, статья 65 ЗК РФ).

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

С 30.05.2012 по 31.03.2016 расчет арендной платы за пользование земельным участком следует производить в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – Порядок № 64-п).

Пунктом 3 Порядка № 64-п определен расчет арендной платы за земельный участок как произведение базового размера арендной платы и площади земельного участка. Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к Порядку № 64-п в зависимости от видов сельскохозяйственных угодий.

С 01.04.2016 арендная плата рассчитывается на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п).

В соответствии с пунктом 3 Порядка № 112-п размер арендной платы за использование земельного участка определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы.

Ставки арендной платы за использование земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к Порядку № 112-п в зависимости от видов сельскохозяйственных угодий.

При расчете арендной платы истцом применен базовый размер (ставка) в 2012-2013 годах - 1,5 %, в 2014-2016 годах – 2%, которые определены Порядком № 64-п и Порядком № 112-п для земельных участков сельскохозяйственного назначения в Минераловодском районе с видом сельскохозяйственных угодий – богарная пашня.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Деление земель на категории установлено пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ. Одной из таких категорий являются земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В пункте 2 статьи 77 ЗК РФ указано, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В свою очередь сельскохозяйственные угодья делятся на пашню, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятие многолетними насаждениями, садами, виноградниками и другими (пункт 1 статьи 79 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано на деление сельскохозяйственных угодий по разрешенному использованию, в качестве которых, исходя из пункта 1 статьи 79 ЗК РФ, следует рассматривать пашню, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятие многолетними насаждениями.

Документальных сведений о виде угодий (пашня, пастбище, сенокос) земельного участка в материалах дела не содержится, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Однако, по утверждению ответчика, на протяжении всего срока действия договора им используется арендованный земельный участок для сенокошения, поскольку он расположен на склонах холмов, часть его покрыта многолетними насаждениями, и, при этом, в своем составе каких-либо видов пашен данный участок не содержит.

В подтверждение своих доводов глава КФХ представила акт визуального осмотра от 12.05.2017, выполненного ООО «Краевого центра оценки, геодезии, проектирования и кадастра «НООСФЕРА», в котором содержится вывод о том, что земельный участок используется под сенокосы, пашен в своем составе не имеет.

Условия о предоставлении земельного участка под богарную пашню договор аренды не содержит. Указание в расчете к договору ставки 1,5% не имеет значения, поскольку ЗК РФ предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Более того, на протяжения срока действия договора аренды глава КФХ обращалась к арендодателю о необходимости перерасчета арендной платы с учетом вида сельскохозяйственных угодий - сенокос.

В письме от 07.06.2016 № 1008/1 управление сообщило главе КФХ об отказе во внесении изменений в договор аренды в части определения арендной платы.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде специалистами администрации совместно с главой КФХ, в лице представителя по доверенности ФИО4, проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 992 187 кв.м с кадастровым номером 26:23:000000:1215 используется под пастбища и сенокосы. Использование земельного участка под пашню невозможно в связи с рельефом местности и состоянием почвенного покрытия.

Результаты проверки отражены в акте обследования земельного участка от 27.07.2017, к которому приложена фототаблица.

Таким образом, названный акт осмотра с фотофиксацией земель опровергает доводы истца об использовании главой КФХ спорного земельного участка в качестве пашни.

Учитывая изложенное, судом произведен перерасчет размера арендной платы за каждый год аренды:

Период задолженности

КС, рублей

ПА, кв.м

УП, руб/кв.м

БР, %

Размер арендной платы

30.05.2012 -31.12.2012

6 204 641,4

992 187

6,2535

0,4

14 477,49

2013

6 204 641,4

6,2535

24 818,56

2014

5 427 262,89

5,47

21 709,05

2015

5 427 262,89

5,47

21 709,05

2016

5 707 853,37

5,7528

22 831,41

105 545,56

Ответчик на основании чека-ордера от 30.12.2014 перечислил 150 000 рублей арендной платы.

Таким образом, с учетом внесенного платежа у главы КФХ задолженности в спорный период не имелось.

Считая, что глава КФХ нарушала сроки внесения арендной платы, администрацией начислена пеня в соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ за период с 10.07.2012 по 20.12.2016 в размере 86 162,52 рубля, из расчета 0,03% за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик внес арендную плату в размере большем, чем необходимо, на день обращения истца в суд у главы КФХ имелась переплата по арендным платежам, основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности и пени отсутствуют.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом того, что у ответчика не имеется задолженности по арендным платежам, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований администрации о расторжении договора и обязании главы КФХ вернуть спорный земельный участок.

Доводы сторон не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В связи с тем, что решение вынесено в пользу ответчика, расходы по государственной пошлине относятся на истца. При этом судом учтено, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель