Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А41-105044/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-105044/19
22 июня 2020 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 19 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2020 г.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, Московская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>, КПП: 504401001, дата регистрации - 14.05.1996) к

ООО "КРОКУС-ГРУПП" (141508, Московская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2004, ИНН: <***>, КПП: 504401001, генеральный директор: ФИО2)

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений (143407, <...>)

- Управление Росреестра по Московской области

- Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, <...>;

Доп. адрес: 123592, <...>)

- Министерство жилищной политики Московской области (143407, <...>)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО «КРОКУС-ГРУПП» со следующими требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка 92-АП/13 от 29.04.2013 г.

2. Обязать ООО «Крокус-групп» возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок площадью 3227 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080104:4587, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, <...> категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования - «под общественно-деловое и гражданское строительство (под спортивно-оздоровительный комплекс)» путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

3. Взыскать с ООО «Крокус-групп» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области задолженность по Договору аренды земельного участка №92-АП/13 от 29.04.2013 г. в размере 287 372,64 руб., в том числе по арендной плате за период с 29.10.2018 г. по 30.09.2019 г. в размере 274 653,89 руб. и пени за период с 16.12.2018 г. по 09.10.2019 г. в размере 12 718,75 руб.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, где он также заявляет о том, что поддерживает исковые требования в части расторжения договора аренды и обязании ответчика вернуть спорный земельный участок. Истцом представлен подписанный им акт сверки расчетов арендной платы, который приобщен судом к материалам дела.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Истцом (арендодатель) и ООО «Империя» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 92-АП/13 от 29.04.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, площадью 3227 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0080104:4587, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, <...> категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования - «под общественно-деловое и гражданское строительство (под спортивно-оздоровительный комплекс)».

Согласно п. 2.1 договора аренды земельный участок передается арендодателем и принимается арендатором в аренду на 49 лет с 29.04.2013 по 28.04.2062.

29.04.2013 между Истцом и ООО «Империя» составлен передаточный акт, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:4587.

09.10.2018 между ООО «Империя» и Ответчиком заключен договор передачи прав и обязательств по договору аренды земельного участка № 92-АП/13 от 29.04.2013, в соответствии с п. 1 которого ООО «Империя» передает, а ООО «Крокус-групп» принимает в полном объеме права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

Передача земельного участка от ООО «Империя» к ООО «Крокус-групп» состоялась по передаточному акту от 09.10.2018.

Размер арендной платы определен в Приложении № 1 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора (п.3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В п. 3.6 договора аренды установлено, что арендная плата изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вопреки условиям договора и названным положениям закона обязательства по своевременному внесению арендных платежей ООО «Крокус-групп» не были исполнены в полном объеме. В связи с этим Истец обратился в адрес Ответчика с претензией от 11.10.2019, в которой сообщил о наличии задолженности в размере 287 372,64 руб., в том числе по арендной плате 274 653,89 руб. и пени 12 718,75 руб. Истец также предложил расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения Истца в суд.

Расчет суммы задолженности, предъявленной к взысканию, Ответчиком не оспорен. Более того, суду представлены доказательства, подтверждающие добровольную уплату Ответчиком образовавшейся задолженности: платежное поручение № 158 от 27.12.2019, платежное поручение № 3 от 21.01.2020, платежное поручение № 15 от 10.02.2020.

Истцом в материалы дела представлен акт сверки расчетов по арендной плате за землю, в соответствии с которым задолженность за ООО «Крокус-групп» по договору аренды № 92-АП/13 от 29.04.2013 отсутствует.

Таким образом, в связи с добровольным погашением ответчиком долга по арендной плате и пени, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части взыскания основного долга и пени.

В то же время, Истец в исковом заявлении просит расторгнуть договор аренды и обязать ООО «Крокус-групп» возвратить земельный участок.

Основаниями для расторжения договора Истец называет ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы, неосвоение и неиспользование земельного участка в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:525 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что обществом был разработан ГПЗУ от 31.01.2020.

При этом градостроительный план земельного участка необходим для получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации, а также получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ч. 6 ст. 48, п. 2 ч. 7 ст. 51, п. 2 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению, подготовленному Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области в отношении спорного земельного участка, отсутствуют ограничения его оборотоспособности и градостроительные ограничения для реализации вида разрешенного использования.

Из материалов дела следует, что ответчиком устранены в разумный срок вменяемые ему нарушения условий договора.

Так, ООО «Крокус-групп» в полном объеме погашена образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей и пени. Сведений о наличии других нарушений обязательств по внесению арендной платы в последующие периоды суду не представлено, обществом представлены доказательства освоения земельного участка.

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика (часть 1 статьи 101 ГПК РФ, часть 1 статьи 113 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Поскольку задолженность оплачено ответчиком после подачи иска в суд, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 747 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области отказать.

Взыскать с ООО «КРОКУС-ГРУПП» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 747 рублей.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья О.А. Кузьмина