Решение от 13 марта 2020 г. по делу № А40-267915/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-267915/19-176-2132
13 марта 2020 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 13 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 3 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Автоторгсервис»

к ответчику: ООО «Касторама Рус»

о взыскании 7.439.553 рублей 38 копеек

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 25.09.2019 № 168/АТС;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 29.03.2019 № 49-2019;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Автоторгсервис» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «Касторама Рус» (далее по тексту также – ответчик) 7.439.553 рублей 38 копеек неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения в размере 7.439.553 рублей 38 копеек, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, начиная с 27.02.2019 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты задолженности).

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении со ссылкой на то, что ответчик обязан возместить истцу денежные средства в размере 7.439.553 рублей 38 копеек, уплаченные истцом в рамках договора аренды от 01.12.2006 №б/н в качестве оплаты эксплуатационных расходов.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что эксплуатационные расходы оплачены ответчиком в соответствии с условиями договор, в связи с чем требования истца заявлены необоснованно и не подтверждены отчетом эксперта.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды 01.12.2006 №б/н с учетом дополнительного соглашения к нему (далее по тексту также – договор), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору, а арендатор принял часть торгового центра площадью 9 928,3 кв.м, что по состоянию на 31.12.2018 составляло 0,3981 от общей площади торгового центра, принадлежащего истцу, предназначенную для использования в качестве магазина «Сделай Сам».

В соответствии с п. 5.10 договора, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.11.2010 (далее - «ДС № 4»), установлена обязанность арендатора оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием торгового центра земельного участка, включая площади общего пользования (эксплуатационные расходы).

В перечень эксплуатационных расходов, подлежащих оплате арендатором, вошли, в том числе, расходы на уборку и вывоз снега (п.п. iii п. 5.10.1 договора).

Согласно п. 5.10.4 договора фиксированная ставка арендатора на 2018 финансовый год (с учетом индексации согласно п. 5.10.6 договора) составляет 59,81 евро без учета НДС за 1 кв.м оплачиваемой площади магазина «Сделай Сам».

Как указывает истец, его общие расходы на эксплуатацию и обслуживание торгового центра и земельного участка в течение 2018 финансового года составили 152.265 176 рублей 54 копеек без НДС.

Таким образом, истец полагает, что по пропорциональному соотношению арендуемого ответчиком помещения к общей площади всех торговых объектов в торговом центре по состоянию на 31.12.2018 года, фактические эксплуатационные расходы арендатора за 2018 год составили 60.616.766 рублей 78 копеек.

Сторонами в п. 5.10.5 договора (в редакции дополнительного соглашения №4) была закреплена обязанность арендатора возместить арендодателю сумму фактически понесенных расходов на эксплуатацию и обслуживание торгового центра и земельного участка в течении соответствующего финансового года в части, относящейся к магазину «Сделай Сам» в случае, если данные расходы существенно превысили размер эксплуатационных расходов, уплаченных арендатором в течении такого финансового года в соответствии с фиксированной ставкой (п. 5.10.4. договора с учетом индексации согласно п. 5.10.6 договора), и при этом такое увеличение расходов арендодателя стало результатом природных явлений, таких как необычные метеорические, гидрологические или иные аналогичные природные явления, выходящие за рамки нормальных природных явлений и/или результатом иных объективных чрезвычайных обстоятельств, требующих привлечение арендодателем значительных дополнительных ресурсов для надлежащего оказания эксплуатационных услуг.

В случае если стороны не смогут договориться об увеличении размера эксплуатационных услуг, установление и подтверждение факта наступления обстоятельств, являющихся основанием для увеличения размера эксплуатационных расходов, и установления размера такого увеличения, определяется в следующем порядке: п.п. «i» п. 5.10.5 договора: «Размер увеличения эксплуатационных расходов определяется как среднее арифметическое размера увеличения эксплуатационных расходов, указанного в заключениях двух из следующих независимых экспертных организаций: «Knight Frank», «Colliers», «Cushman & Wakefield», «Jones Lang LaSalie».»; п.п.n. 5.10.5 договора: «Каждая из сторон за свой счет одного из перечисленных в п.п. «i» экспертов для целей установления и подтверждения факта наступления обстоятельств, являющихся основанием для увеличения размера эксплуатационных расходов, и установления размера такого увеличения.»; абз. 9 п. 5.10.5. договора установил, что размер увеличения эксплуатационных расходов, полученный в соответствии с процедурой, указанной в п.п.является окончательным и обязательным для сторон.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что письмом от 31.01.2019 № 3487-19 он уведомил арендатора о превышении эксплуатационных расходов за 2018 год, с приложением всех необходимых подтверждающих документов, однако ответчик не согласился с заявленной суммой увеличения расходов, от согласования альтернативной кандидатуры экспертной организации также отказывается.

Таким образом, истец полагает, что в связи с увеличением эксплуатационных расходов за 2018 год, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 7.439.553 рублей 38 копеек.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Для применения ст.1102 Гражданского кодекса РФ необходимо наличие двух условий: отсутствие оснований для приобретения (сбережения) имущества и факт приобретения (сбережения) имущества.

Договором аренды установлено, что размер увеличения эксплуатационных расходов, полученный в соответствии с вышеуказанной процедурой, является окончательным и обязательным для сторон (п. 5.10.4. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №4 от 11.11.2010).

Таким образом, при наступлении определенных обстоятельств арендодателю предоставлено право требовать от арендатора оплаты эксплуатационных расходов сверх предусмотренной ставки. У арендатора есть право принять указанные аргументы и расчеты арендодателя или не согласиться с ними.

В последнем случае обе стороны обязаны соблюсти еще ряд мер для того, чтобы подтвердить или опровергнуть аргументы и расчеты, представленные арендодателем.

В настоящем случае арендодатель действует в нарушение положений договора аренды, предоставляющего ему соответствующее право, поскольку не исполняет корреспондирующую данному праву обязанность.

Так, в рамках досудебного урегулирования сложившейся ситуации арендатор предложил арендодателю руководствоваться установленной договором аренды процедурой и привлечь каждой из сторон эксперта, что подтверждается письмом от 27.03.2019 Исх.№: MOS/MRK/062.

Со своей стороны арендатор в целях исполнения требования договора аренды обратился к экспертам организации Knight Frank, и один из экспертов подготовил соответствующее заключение от 30.05.2019 Исх.№: MOS/MRK/063.

В соответствии с выводами эксперта Knight Frank, при планировки годового бюджета эксплуатационных услуг на 2018 год арендодателем должна быть предусмотрена возможность возникновения затрат связанных с организацией работ по уборке снега в установленном регламентами эксплуатирующей организации порядке, в том числе затрат на привлечение персонала и прочих ресурсов на уборку снега с кровли, прилегающей территории и паркинга объекта. Увеличение количества снега в 2018 г. (на 35,4%) нельзя назвать исключительным и требующим от эксплуатирующей организации работы в авральном режиме с привлечением несоразмерных дополнительных ресурсов и затрат. В исключительных для ООО «Автоторгсервис» случаях, покрыть дополнительные непредвиденные расходы на уборку снега с прилегающей территории и кровли здания позволяет повышенная (на 44,3%) ставка эксплуатационных расходов ООО «Касторама РУС».

В связи с указанным выше, эксперты в экспертном заключении сделали вывод об избыточным увеличение размера эксплуатационных расходов ООО «Касторама РУС» в 2018 году в части затрат на организацию работ по уборке снега с кровли, прилегающей территории и паркинга объекта.

Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела доказательствам, арендодатель фактически отказался от установленной договором аренды процедуры и попросил арендатора согласовать привлечение другой кандидатуры для составления заключения (письма от 06.06.2019 Исх. № 3609-19, от 30.07.2019 Исх. №3645-19), однако ни в одном из уведомлений такую новую кандидатуру не предложил. По общему правилу одностороннее изменение условий обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ1).

Своими действиями арендодатель фактически пытался согласовать не другую кандидатуру эксперта, а иной порядок досудебного урегулирования по договору.

Указанные в договоре аренды организации были сознательно выбраны обеими сторонами как заслуживающие доверия эксперты международного уровня в сфере коммерческой недвижимости, на независимое мнение которых стороны смогут положиться при наличии спора. В связи с чем арендатор в целях установления размера увеличения эксплуатационных расходов и скорейшего завершения процедуры урегулирования настоящего спора предложил руководствоваться не мнением сторонних организаций, кандидатуры которых не были согласованы сторонами в договоре аренды, а единственным заключением, подготовленным ООО «Найт Фрэнк ПиЭм» ("Knight Frank"), который уже был согласован сторонами в договоре аренды как независимый эксперт (письмо от 26.08.2019 Исх, № MOS/MRK/065).

Таким образом, арендодателем не была соблюдена процедура, по результатам которой стороны смогли бы достоверно определить наличие оснований для возможного увеличения суммы эксплуатационных расходов и определить размер дополнительных эксплуатационных платежей.

Таким образом, истцом не доказан факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Ввиду изложенного и в соответствии с положениями договора аренды у арендатора отсутствует обязанность компенсировать дополнительные расходы арендодателя в размере 7.439.553 рублей 38 копеек, как необоснованные и не подтвержденные отчетом эксперта.

В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению в полном объеме не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований откзать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин