Решение от 23 сентября 2021 г. по делу № А13-5914/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-5914/2021
город Вологда
23 сентября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2021 года.

Полный текст решения суда изготовлен 23 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в онлайн режиме исковое заявление индивидуального предпринимателя Заргаряна Гарлема Григорьевича к Комитету по управлению имуществом города Череповца о взыскании 4 744 502 руб.,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 05.03.2021, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.12.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Заргарян Гарлем Григорьевич (далее – истец, ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (далее – ответчик, Комитет) о взыскании 4 744 502 руб. в возмещение расходов на устранение недостатка нежилого здания (опытно-промышленные мусоросжигательные установки МСУ № 1, МСУ № 2) с кадастровым номером 35:21:0102004:144, площадью 6337,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования, просил взыскать с Комитета 4 744 502 руб. в возмещение убытков по устранению недостатка нежилого здания (опытно-промышленные мусоросжигательные установки МСУ № 1, МСУ № 2) с кадастровым номером 35:21:0102004:144, площадью 6337,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Уточнение требований принято судом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск, его представитель в судебном заседании требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, во исполнение плана приватизации муниципального имущества города Череповца 30.09.2019 Комитетом опубликовано извещение о проведении аукциона 05.11.2019 в электронной форме по продаже объектов муниципального недвижимого имущества, одним из которых являлось нежилое здание (опытно-промышленные мусоросжигательные установки МСУ № 1, МСУ № 2) с кадастровым номером 35:21:0102004:144, площадью 6337,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее – Здание), вместе с земельным участком с кадастровым номером 35:21:0102004:68, площадью 20 995 кв.м. и разрешенным использованием «эксплуатация цеха по сжиганию мусора», расположенным по адресу: <...> (далее – земельный участок).

05.11.2019 Комитетом проведен аукцион по продаже Здания с одновременной продажей земельного участка.

Начальная цена имущества определена на основании отчета об оценке от 10.04.2019 №РН-15 независимого оценщика ООО «Кадровый резерв» ФИО5 и составила 20 979 000 руб., в том числе Здание – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельный участок – 5 465 000 руб. (НДС не облагается).

На основании протокола об итогах аукциона от 05.11.2019 победителем аукциона признан ФИО4 с окончательной ценой объекта 20 979 000 руб., в том числе Здание – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельный участок – 5 465 000 руб. (НДС не облагается).

08.11.2019 между сторонами подписан договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком, имущество передано по акту приема-передачи от 09.12.2019.

Как указывает истец, после произведения государственной регистрации права собственности на объект, покупатель произвел осмотр приобретенного здания и обнаружил его аварийное состояние.

Истец в письме от 20.12.2019 №1411ЗГГ/19 предложил ответчику зафиксировать факт ненадлежащего состояния здания. Комитет письмом от 30.12.2019 №08-01-35-2/2196 отказал в создании комиссии.

Ссылаясь на заключение №017/2020 ООО «Промстройэкспертиза», истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов, затраченных на устранение недостатков здания в размере 4 744 502 руб.

Отказ Комитета послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются

На основании статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

Порядок продажи государственного или муниципального имущества на аукционе закреплен в статье 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, в соответствии с пунктами 1, 2 которой на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Аукцион является открытым по составу участников.

Предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся (пункт 3 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Помимо этого сторона гражданско-правового обязательства вправе требовать возмещения убытков, причиненных кредитору вследствие нарушения обязательства, в соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из положений пункта 1 и пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом достоверность величины рыночной стоимости имущества подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На основании изложенного, в случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ, стоимость государственного имущества, являющаяся существенным условием договора купли-продажи, подлежит определению на конкурентных началах и на основании рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом формирование цены договора купли-продажи государственного имущества не находится исключительно в сфере частной инициативы сторон сделки, стороной которой является публично-правовое образование, более того, установленные пунктом 1 статьи 393 и статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации права покупателя по договору купли-продажи в случае продажи ему товара ненадлежащего качества, с учетом денежного выражения предусмотренной законом компенсации, не должно привести к приобретению покупателем имущества по более низкой цене, а также получению покупателем государственного имущества каких-либо преимуществ, нарушающих порядок конкурентной продажи публичного имущества.

Как следует из содержания отчета от 10.04.2019 №РН-15 независимого оценщика ООО «Кадровый резерв» ФИО5 рыночная стоимость объекта оценки составила 20 979 000 руб., в том числе Здание – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельный участок – 5 465 000 тыс. руб. (НДС не облагается).

В данном отчете оценщиком указано, что здание находится в плохом состоянии, не эксплуатируется (не пригодно для дальнейшей эксплуатации). Часть оконных проемов заблокированы, внешняя и внутренняя отделки требуют ремонтно-восстановительных работ. Часть конструктивных элементов: перекрытия, пол, кровля находятся в аварийном состоянии, и требуют дополнительных вложений). Оценка произведена на основании фактического состояния объекта оценки на момент оценки.

Отчет от 10.04.2019 №РН-15 независимого оценщика ООО «Кадровый резерв» ФИО5 в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность рыночной оценки объекта недвижимого имущества по состоянию на дату оценки ни при рассмотрении настоящего спора, ни в рамках иного судебного спора не доказана.

Какие-либо надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие недостоверность рыночной стоимости объекта оценки при его определении оценщиком ФИО5 в материалы дела не представлены, в связи с чем истцом не доказана недостоверность отчета, а также неэквивалентность определенной оценщиком рыночной стоимости фактическому техническому состоянию здания на момент проведения оценки.

В данном случае истец просит взыскать убытки по устранению недостатков нежилого здания.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, сторона, требующая взыскания убытков, должна доказать наличие причиненных ей убытков и их размер наряду с представлением доказательств факта нарушения права и причинной связи между нарушением права и возникшими убытками.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что истец, настаивая на возмещении в денежном выражении стоимости устранения обнаруженных недостатков в здании и при отсутствии доказательств недостоверности аукционной стоимости приобретенного истцом имущества, по существу заявляет об изменении цены договора купли-продажи, что с учетом требований гражданского законодательства, а также положений закона о приватизации государственного и муниципального имущества недопустимо.

Предприниматель ФИО4, являясь приобретателем государственного имущества, связывает нарушение своих прав с несоответствием продажной цены имущества его техническому состоянию, при этом не ставит вопрос об аннулировании договорных отношений с ответчиком, а применяет иные способы защиты, связанные с имущественным возмещением.

В данном случае материально-правовые притязания предпринимателя будут удовлетворены в обход установленных законом способов отчуждения государственного имущества, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Более того, суд приходит к выводу о том, что информация об отсутствии у покупателя сведений об аварийном состоянии продаваемого имущества опровергается представленными доказательствами.

В данном случае на официальном сайте города Череповца и электронной торговой площадке «Сбербанк–АСТ» помимо прочего размещена дополнительна информация на объект, в том числе сканированная копия технического паспорта, с указанием даты его составления 17.04.2013. Кроме того, в извещении о проведении аукциона 05.11.2019 указано, что с иной информацией об объектах продажи, имеющейся в распоряжении продавца, условиями договора купли-продажи, формой заявки, условиями договора о задатке, можно ознакомиться в Комитете.

Факт обрушения крыши не был скрыт от потенциального покупателя, оценка рыночной стоимости произведена с учетом недостатков, о чем свидетельствуют в том числе фотографии объекта оценки, являющиеся частью отчета об оценке.

С заявлением об ознакомлении с отчетом об оценке или иными документами истец не обращался.

Участвуя в торгах, истец подавал заявку на участие, в которой письменно подтвердил, что изучил информационное сообщение о предстоящих торгах, информацию об объекте, предлагаемом к продаже, ознакомился с объектом продажи.

В акте приема-передачи недвижимого имущества от 09.12.2019, предприниматель ФИО4 подтвердил, что ознакомился с состоянием передаваемых объектов и претензий не имеет.

Кроме того, проведение ООО «Промэкспертиза» обследования технического состояния металлических конструкций части перекрытия (площадью 1724 кв.м.) здания в мае 20202 года, то есть спустя семь месяцев с момента заключения договора купли-продажи может свидетельствовать о том, что состояние объекта могло ухудшится после его приобретения.

Истец просит взыскать убытки в виде расходов на устранение недостатков, при этом истцом не представлены документы, подтверждающие фактически понесенные затраты.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

предпринимателю Заргаряну Гарлему Григорьевичу в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья С.В. Попова