Решение от 16 декабря 2019 г. по делу № А21-11278/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А21-11278/2019
г. Калининград
16 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2019 года, полный текст изготовлен 16.12.2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, <...>, исковое заявление Администрации Пионерского городского округа (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Акционерному обществу «Виста» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды № 72/2017 от 04.10.2017,

обязании возвратить земельный участок,

погашении регистрационной записи, снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 21.12.2018, паспорту. Диплом ВСГ 2103496 от 20.06.2017,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 02.04.2019, паспорту. Диплом АВС 0467343 от 27.05.1998,

установил:

Администрация Пионерского городского округа (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Виста» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора № 72/2017 аренды земельного участка от 04.10.2017, обязании общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: <...>, погасить регистрационную запись в ЕГРН и снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: <...>.

Представитель истца просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Ссылаясь на нарушение закона при формировании земельного участка, предоставленного ответчику, указывая, на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, в частности, внесение изменений в Правила землепользования и застройку муниципального образования (далее – ПЗЗ) в связи с протестом Прокурора, связанного с нарушением закона при формировании земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, просит требования удовлетворить.

Представитель ответчика просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнении. Представитель ссылался на выполнение ответчиком мероприятий, связанным с использованием земельного участка, предоставленного в аренду под многоэтажную жилую застройку, получение разрешения на строительство в соответствии с ранее действующими ПЗЗ. Изменение территориального зонирования и ПЗЗ не могут повлечь изменения ранее правомерно сложившихся отношений по использованию земельного участка.

Суд, заслушав представителей, исследовав материалы дела, установил следующее.

На основании постановления Администрации от 27.04.2017 № 242 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 05.05.2017 заключен договор № 37/2017 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет 20.04.2066 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с Шатровым номером 39:19:010215:1115, площадью 10 000 кв.м. с разрешенным использованием: под магазин.

В связи с обращением генерального директора Общества Администрацией постановлением от 28.08.2017 № 562 «Об утверждении схемы раздела земельного участка на кадастровом плане территории» утверждена схема расположения земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, с условными кадастровыми номерами 39:010215:1115:ЗУ1, площадью 3665 кв.м., территориальная зона О-1 (делового, общественного и коммерческого назначения, разрешенное использование - под магазины), и с условными кадастровым номером 39:19:010215:1115:ЗУ2, площадью 6335 кв.м., территориальная зона Ж-1 (многоэтажной жилой застройки), разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка.

04.10.2017 в соответствии с постановлением Администрации от 28.08.2017 № 562, на основании постановления Администрации от 03.10.2017 № 628, п. 4 ст. 11.8, пп.5 п. 8 39.8 ЗК РФ, между Администрацией и Обществом заключен договор № 72/2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, площадью 6335 кв.м, сроком на 49 лет, до 20.04.2066 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017).

В соответствии с п. 1.2 вышеуказанного договора земельный участок, указанный в 1.1. Договора имеет разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 16.02.2017 № 10 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки щипального образования «Пионерский городской округ» (утв. решением Совета депутатов от 25.11.2010 № 107 (в редакции решений от 07.05.2015 № 35 25.02.2016 № 10), изменены границы территориальных зон муниципального образования (далее – Решение № 10).

В соответствии с п. 1.19 Решения № 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) была отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1) применительно к земельному участку, расположенному по ул. Шаманова в г. Пионерский.

05 сентября 2018 года Светлогорским межрайонным прокурором внесен протест на Решение № 10, в частности на п. 1.19 Решения, в связи с нарушением земельного законодательства при территориальном зонировании исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, который оказался отнесен к двум территориальным зонам: зоне делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) и частично - зоне многоэтажной жилой застройки 6-9 этажей (Ж-1), что противоречит ст. 85 ЗК РФ.

Решением окружного Совета депутатов от 27.09.2018 № 71 протест Прокурора удовлетворен.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 27.09.2018 № 72 п. 1.19 Решения № 10 признан утратившим силу.

Индекс земельного участка с КН 39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1.

Администрация указывает, что на момент заключения спорного договора аренды (04.10.2017) земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, общей площадью 6 335 кв.м., находился в зоне многоэтажной жилой застройки (индекс зоны Ж-1), к которой он был отнесен на основании пункта 1.19 Решения №10, впоследствии отмененного по протесту Прокурора. Представитель пояснял, что, если бы в ПЗЗ не были внесены впоследствии отмененные изменения и участок продолжал находиться в зоне О-1, то оспариваемый договор, предусматривающий передачу в аренду земельного участка в целях многоэтажной жилой застройки, между сторонами никогда не был бы заключен.

Истец поясняте, что ввиду существенного изменения обстоятельств (отмена п. 1.19 Решения № 10), из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора аренды, Администрация направила в Адрес общества уведомление с предложением расторгнуть договор аренды.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды, Администрация вынуждена была обратиться в суд с настоящим иском.

Суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ», зона О-1 - зона делового, общественного и коммерческого назначения предназначена для размещения административно-хозяйственных, деловых, общественных учреждений и организаций районного значения; многофункциональных деловых и обслуживающих зданий; офисов; представительств, кредитно-финансовых учреждений; судебных и юридических органов; проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, не требующих создания санитарно-защитной зоны; гостиниц; информационных туристических центров; физкультурно-оздоровительных сооружений; плавательных бассейнов городского назначения; спортивных залов городского значения; учреждений культуры и искусства городского значения; учреждения культуры и искусства локального и районного значения; конфессиональных объектов; мемориальных комплексов, памятных объектов; учреждений социальной защиты и т.д., не предусматривающие использование земельного участка для многоэтажной жилой застройки.

Проектом Генерального плана муниципального образования «Пионерский городской округ», разрабатываемым на основании приказа Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 15.01.2018 № 23, также предусмотрено отнесение спорного земельного участка к зоне транспортной инфраструктуры.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» (далее – ПЗЗ), утвержденными решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2 № 107 (в редакции решений от 07.05.2015 г. №35, от 25.02.2016г. № 10) земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1115 площадью 10 000 кв.м. располагался в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1) с видом разрешенного использования - для размещения магазина.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского окот 16.02.2017 № 10 в ПЗЗ внесены изменения, касающиеся изменения границ территориальных зон и градостроительного регламента.

Согласно п. 1.19 Решения № 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) была отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1), применительно к спорному земельному участку, расположенному по ул. Шаманова.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1115 оказался отнесен к территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения О-1 и частично к зоне Ж-1, что противоречит ст. 85 ЗК РФ и п. 4 ст. 30 ГР К РФ, в соответствии с которыми границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Впоследствии из указанного участка был образован земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, общей площадью 6 335 кв.м, отнесенный к зоне застройки жилыми домами (Ж-1).

В настоящее время индекс земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, общей площадью 6 335 кв.м, возвращен к первоначальному индексу О-1.

Из изложенного следует, что формирование спорного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, ранее отнесенного к зоне Ж-1, было произведено за счет территории общественно-деловой зоны (индекс О-1) с нарушением законодательства.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный с нарушением действующего законодательства, не мог быть предоставлен в аренду обществу и в отношении указанного земельного участка не мог быть заключен договор аренды.

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора от 04.10.2017 № 72/2017 о предоставлении в аренду земельного с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Поскольку договор от 04.10.2017 № 72/2017 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), такой договор расторгнут быть не может (предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон), в связи с чем, в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды следует отказать.

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права. В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поскольку воля администрации направлена на освобождение земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, суд, установив отсутствие на участке зданий, строений и сооружений, а также формирование земельного участка с нарушением закона, определив, что земельный участок находится в зоне О-1, предназначенной для строительства обслуживающих и деловых объектов городского, районного и местного значения, приходит к выводу об обязании общества возвратить администрации спорный земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Признание судом сделки ничтожной является основанием для внесения в ЕГРП сведений о государственной регистрации договора аренды и снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, образованного с нарушением закона.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска в части требования о расторжении договора № 72/2017 аренды земельного участка от 04.10.2017- отказать.

Обязать акционерное общество «Виста» возвратить администрации Пионерского городского округа земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: <...>, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Взыскать с акционерное общество «Виста» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

(подпись, фамилия)