Решение от 17 сентября 2018 г. по делу № А29-4973/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4973/2018
17 сентября 2018 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2018 года, полный текст решения изготовлен 17 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Маклаковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Войсковой части 5134 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми,

о взыскании задолженности,

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: представитель ФИО3 - по доверенности от 25.01.2018;

от третьего лица: не явились;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель, ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Войсковой части 5134 (далее - ответчик) о взыскании 2 506 197 руб. расходов по оплате ремонтных работ арендованного имущества по договорам аренды № 1А-2016 от 06.10.2016 и №2А-2016 от 06.10.2016.

Ответчиком представлен отзыв на иск от 02.06.2018, в котором он против заявленных требований истца возражает, указывая, что неотделимые улучшения арендованного имущества произведены Предпринимателем без согласия арендодателя,

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, при этом истец и третье лицо явку представителей в суд не обеспечили.

В судебном заседании представитель ответчика просил в иске отказать, против требований истца возражал.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06 октября 2016 года Войсковая часть 5134 (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора аренды (Протокол № 2 от 26.09.2016) заключили Договоры о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, № 1А-2016 и № 2А-2016.

Объектами аренды по указанным Договорам являлись нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, площадью 128,3 м2 (по Договору № 1А-2016 от 06.10.2016) и 130,7 м2 (по Договору № 2А-2016 от 06.10.2016).

Указанные договоры были расторгнуты путем заключения двусторонних соглашений между сторонами спора: Договор № 1А-2016 от 06.10.2016 был расторгнут 23.03.2017, Договор № 2А-2016 от 06.10.2016 был расторгнут 03.04.2017. Имущество было возвращено арендодателю по Актам приемо-передачи недвижимого имущества.

Судом при этом установлено, что переданные в аренду помещения использовались Предпринимателем не в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договоров аренды (торгово-бытовое обслуживание).

Как указывает истец в исковом заявлении, Предприниматель после вступления в арендные правоотношения выяснил, что переданное ему в аренду имущество требует безотлагательного капитального ремонта.

Между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО Строительная компания «Афина» (подрядчик) был заключен Договор подряда № ТН/47 от 10.10.2016, в соответствии с которым подрядчик в срок с 10.10.2016 по 31.01.2017 осуществил ремонтные работы на объектах аренды (в нежилых помещениях), а заказчик 21.02.2017 оплатил денежную сумму в размере 2 506 197 руб. в порядке, предусмотренном договором подряда.

28.02.2017 истец в целях урегулирования спора в досудебном порядке обратился к ответчику с заявлением, в котором просил согласовать локальную смету на произведенные ремонтные работы и зачесть вышеуказанную сумму денежных средств, потраченных истцом на произведенные улучшения имущества, являющегося федеральной собственностью, в счет последующей платы ИП ФИО2 как арендатора за коммунальные услуги, предоставляемые в арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, приложив к заявлению локальную смету (локальный сметный расчет) № 2 от 10.10.2016 и копию договора подряда № ТН/47 от 10.10.2016.

Как указывает истец, в связи с последующим расторжением договоров аренды просьба о зачете денежных средств, потраченных истцом на ремонт имущества, перестала быть актуальной, однако, поскольку судьба расходов, понесенных истцом, осталась неопределенной, то истец в рамках данного спора заявляет требование о непосредственном взыскании денежных средств в обозначенной сумме, полагая, что издержки арендатора на улучшения имущества фактически повысили стоимость арендованного имущества соразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, поэтому арендатор вправе рассчитывать на возмещение таких издержек в силу того, что он перестал пользоваться отремонтированным имуществом до окончания пятилетнего срока аренды, установленного пунктами 1.3 Договоров № 1А-2016, № 2А-2016 от 06.10.2016.

24 апреля 2017 г. в адрес ИП ФИО2 поступило письмо ответчика исх. № 309/24-431 от 06.04.2017, которым ответчик отказал в зачете денежных средств, потраченных на улучшения имущества, в счет платы за коммунальные услуги.

Истец полагает, что поскольку мотивированных возражений по качеству и/или объему произведенных улучшений в разумный срок после получения подтверждающих документов ответчик не представил (претензия истца датирована 28.02.2017, письмо ответчика датировано 06.04.2017, получено 24.04.2017, т.е., по мнению истца, за пределами разумного срока), то стоимость улучшений имущества подлежит возмещению за счет ответчика в заявленном истцом размере. Кроме того, истец указывает, что при заключении Соглашений о расторжении Договоров № 1А-2016, № 2А-2016 от 06.10.2016, датированных 23.03.2017 и 03.04.2017, судьба произведенных улучшений имущества определена не была, в то время как ответчик уже обладал информацией о ремонте помещений и о стоимости улучшений; в актах приема-передачи недвижимого имущества также отсутствует информация о наличии у арендодателя каких-либо претензий относительно состояния возвращенного имущества.

Истец также ссылается на то, что договорами № 1А-2016, № 2А-2016 от 06.10.2016 не конкретизирована обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшениям, т.е., по мнению истца, достаточным условием для возмещения расходов арендатора является обычное согласие арендодателя с произведенными улучшениями, выраженное в письменной форме, такое согласие, по мнению истца, выражено в письме ответчика от 06.04.2017 № 309/24-431.

Однако, судом установлено, что письмо ответчика от 06.04.2017 № 309/24-431 (л.д. 12) не содержит согласия ответчика на проведение ремонтных работ. Более того, ответчик в указанном письме разъясняет Предпринимателю, что заявление истца о зачете денежных средств, потраченных на улучшения арендованного имущества, оставлено Войсковой частью 5134 без удовлетворения.

В соответствии с пунктами 2.2.11 Договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, № 1А-2016, № 2А-2016 от 06.10.2016, арендатор обязуется не производить капитальный ремонт, переустройства и перепланировок объекта, а также неотделимые улучшения, без предварительного письменного разрешения арендодателя. Согласно пункту 7.3 Договоров, при проведении капитального ремонта объекта за счет денежных средств арендатора стоимость данных работ не подлежит зачету в счет арендной платы (возмещению из федерального бюджета); в случае расторжения Договора неотделимые улучшения объекта остаются в собственности арендодателя, отделимые улучшения подлежат демонтажу и возврату арендатору при отсутствии возможного нанесения ущерба объекту, его функциональной пригодности.

Поскольку в добровольном порядке стоимость произведенных расходов ответчиком возмещена не была, то истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила возмещения арендатором затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Из анализа названных норм права следует, что в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Из представленных в материалы дела доказательств судом не установлено наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного здания.

Доводы истца о предоставлении помещения в ненадлежащем состоянии опровергаются актами приемо-передачи помещений от 06 октября 2016 года, из которых следует, что помещения переданы в хорошем техническом состоянии и готовы к использованию по назначению.

Предъявленные истцом расходы на общую сумму 2 506 197 руб., связанные с оплатой ремонтных работ арендованного имущества, произведены истцом без согласования с Войсковой частью 5134.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком не оспорены, возражения относительно существа заявленных требований ответчиком не представлены, следовательно, в силу положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они считаются признанными ответчиком.

На основании вышеизложенного в иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 35531 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья С.В. Маклакова