Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А56-134176/2022

4801/2023-187348(4)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-134176/2022
31 марта 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Синицына Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области

заинтересованное лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области

третье лицо: ФИО2 об оспаривании решения от 05.10.2022 № 047/10/18.1-2830/2022

при участии от заявителя - не явился, извещен

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 16.01.2023 № 01/14 от третьего лица –не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее – УФАС, Управление) от 05.10.2022 № 047/10/18.1-2830/2022.

Суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.09.2022 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru размещено извещение № 180822/0843481/02 о проведении аукционов.

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба ФИО2 (вх. № 2173/22 от 15.09.2022) на действия Организатора торгов, выразившиеся в передаче прав аренды земельного участка третьим лицам при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 47:23:0218003:601 площадью 701 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, Пудостьское с.п., п. Терволово (изв. № 180822/0843481/02 от 05.09.2022, лот № 1); при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с


кадастровым номером 47:23:0315001:611 площадью 4664 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, Пудомягское с.п., <...> з/у № 7 (изв. № 180822/0843481/02 от 05.09.2022, лот № 2), признала жалобу обоснованной, признала в действиях Организатора торгов нарушение п.7 ст.448 ГК РФ, о чем 05.10.2022 вынесла решение по делу № 047/10/18.1-2830/2022 о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров.

Не согласившись с решением антимонопольного органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами. В соответствии с частью 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ) в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.


Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, Комиссией правомерно установлено, что условие пункта 3.3.3 проектов договоров аренды способствует обходу предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и передаче в аренду государственного и муниципального имущества лицу вне процедуры торгов в нарушение требований, установленных пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

По мнению Заявителя, возможность переуступки прав аренды земельного участка, указанная в извещении № 180822/0843481/02 о проведении аукционов предусмотрена нормами ЗК РФ, который является специальным законом в данных правоотношениях по отношению к ГК РФ согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ. Также Организатор торгов в обосновании своей позиции относительно возможности передачи прав третьим лицам по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, ссылается на часть 3 статью 552 ГК РФ,

Согласно части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на


такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 3 статьи 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Вместе с тем, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Таким образом, норма части 3 статьи 552 ГК РФ не применяется к правоотношениям по заключению договоров, которые в соответствии с законом можно заключить только по итогам проведения торгов, так как в самой норме указано, что она применяется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, вместе с тем, запрет передачи прав третьим лицам по договорам, заключение которых возможно только по итогам проведения торгов, установлен в части 7 статьи 448 ГК РФ.

Таким образом, решение Управления соответствуют требованиям действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Синицына Е.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.03.2023 9:42:00

Кому выдана Синицына Елена Викторовна