Решение от 14 августа 2023 г. по делу № А84-11237/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-11237/2022
14 августа 2023 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 14 августа 2023 г.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис М» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 22.03.2023,

от ответчика – ФИО3, приказ, паспорт.

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис М» (далее – ответчик, ООО «Базис М») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.12.2018 № 2547 (дата регистрации договора 27.01.2020 под № 91:02:001003:4814-91/001/2020-2) в размере 311 556,03 руб., в числе которых: 276 281,32 руб. - арендная плата, 4 810,35 руб. - пеня за ненадлежащее выполнение обязательств по договору аренды, 30 464,36 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании представитель истца обосновала свою позицию по делу, просит заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ООО «Базис М» исковые требования Департамента не признает, отмечая, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 2547 от 12.12.2018 была уплачена в полном объеме, но без учета трёхактного коэффициента, поскольку применение данного коэффициента незаконно и необоснованно. Спорный договор действовал в период с 27.01.2020 по 26.02.2021, и задолженности по арендной плате у ответчика не имеется.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 12 декабря 2018 года между Департаментом (далее - арендодатель) и ООО «Базис М» (далее - арендатор) был составлен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь № 2547, который был зарегистрирован 27.01.2020, номер регистрации 91:02:001003:4814-91/001/2020-2 (далее - договор аренды № 2547) в связи приведением в соответствии в действующим законодательством договора аренды от 22.01.2003.

По условиям договора в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:4814, площадью 3023 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 1 (1 очередь строительства) разрешенное использование: «для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала».

Согласно п. 2.1. договора аренды, годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2018 № 524-ПП.

В силу п. 2.2 договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование участком определяется по формуле: Нормативная цена земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Нормативная цена участка составляет: 6 449 056,59 руб., ставка арендной платы в размере 1%, величина годовой арендной платы составляет 6 449 056,59 руб. х 0,01= 64 490,57 руб.

Пунктом 2.3. договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке:

2.3.1. Путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

2.3.2. В связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровый (нормативной) стоимости земельного участка;

2.3.3. В связи с принятым решением Правительства города Севастополя об изменении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, условий и сроков ее внесения.

Согласно п. 2.5. договора аренды, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (п. 2.6. Договора аренды).

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны определили, в разделе 1 договора заменить слова «для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала» на «среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)».

Также п. 2.1. договора аренды был изложен в редакции «Годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП.

Пункт 2.2 договора аренды был изложен в следующей редакции

Величина годовой арендной платы за пользование участком определяется по формуле: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость участка составляет: 15 033 771,99 руб., ставка арендной платы в размере 1%, величина годовой арендной платы составляет 15 033 771,99 руб. х 0,01= 150 337,72 руб.

Редакция п. 2.2 договора, исходя из дополнительного соглашения от 30.03.2020, применяется с 06.02.2020.

В соответствии с п. 3.4 Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственность города Севастополя и предоставляемых в аренду без торгов" в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участие объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3-кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Департаментом проведена инвентаризация начислений по арендной плате за земельный участок, с кадастровым номером 91:02:001003:4814, в ходе которой выявлена задолженность по арендной плате за период с 27.01.2020 по 26.02.2021 в размере 276 281,32 руб., также истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты – 4 810,35 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами – 30 464,36 руб.

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по договору аренды № 2547 исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, и образовалась указанная задолженность по арендной плате.

При этом, как следует из расчета, предоставленного Департаментом, задолженность по арендной плате образовалась в спорный период в связи с применением истцом трехкратного коэффициента к размеру аридной платы, установленному договором и дополнительным соглашением.

03.06.2022 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 25.05.2022 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате, начисленной неустойки.

Обстоятельства оставления ответчиком указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с данным иском в суд.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком возникли правоотношения, урегулированные договором аренды от 12.12.2018 (зарегистрирован 27.01.2020 под № 91:02:001003:4814-91/001/2020-2), в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика с 27.01.2020 возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок.

Согласно представленному истцом расчету, общая сумма арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате по договору за период с 27.01.2020 по 26.02.2021 составила 461 994руб., при этом ответчиком (по данным расчета истца) уплачена сумма в размере 155 712,68 руб., но задолженность по арендной плате (по требованиям и расчету истца) – 276 281,32 руб.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано выше, из расчета истца следует, что Департаментом ежемесячно с 27.01.2020 по 26.02.2021 осуществлено начисление арендной платы в трехкратном размере в соответствии с п. 3.4 Постановления Правительства города Севастополя №219-ПП от 08.04.2019.

Согласно п. 3.4. раздела 3 Постановления № 219-ПП в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3- кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

По своей правовой природе взыскание арендной платы в трехкратном размере фактически представляет собой меру ответственности, применяемую к арендатору, по причине непринятия разумных и адекватных действий для освоения земельного участка и завершения строительства, следовательно, указанная мера может быть применена исключительно после установленного Постановлением 219-ПП трехгодичного срока.

Вместе с тем, условиями договора аренды от 12.12.2018 № 2547, применение трехкратной ставки арендной платы не предусмотрено.

Также не были предусмотрены подобные условия и договором аренды земельного участка от 22.01.2003. Доказательства обратного истцом не предоставлено.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4814 произведена 27.01.2020, срок истечения 3-х летнего срока для жилищного строительства (п. 3.4 Постановления №219-ПП) для применения ответственности в виде трехкратной ставки арендной платы начинается не ранее чем по истечении трёхлетнего срока с момента введения в действие пункта 3.4 Постановлением 219-ПП, то есть не ранее чем с 19.04.2022, но исходя из расчета задолженности по арендной плате, данная задолженность рассчитана по 26.02.2021 (дата заключения нового договора аренды).

Более того, после прекращения действия договора от 12.12.2018 № 2547 между истцом и ответчиком был подписан акт сверки, из котрого усматривает наличие переплаты по арендной плате, что как обоснованно отмечено ответчиком, свидетельствует о немотивированном применении положений п. 3.4 Постановления №219-ПП.

Таким образом, применение при расчете размера арендной платы за период с 27.01.2020 по 26.02.2021 суд признает необоснованным.

Из представленных ответчиком документов, в том числе платежных поручений следует и расчета истца, следует что ООО «Базис М» производило оплату арендных платежей за 2020 и 2021 год своевременно, и в установленном договором и дополнительным соглашением от 30.03.2020 размере, что свидетельствует об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный период.

Отсутствие задолженности, а также своевременные платежи ответчика делает невозможным удовлетворение требований о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, заявленных истцом.

Учитывая изложенное выше, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.



Судья

А.С. Мирошник