Решение от 24 ноября 2020 г. по делу № А32-60960/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-60960/2019

г. Краснодар«24» ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 24 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-60960/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Агропроизводственная фирма «Агросервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Динской район,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 по доверенности от 05.09.2019, представителя департамента – ФИО2 по доверенности от 30.12.2019, представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО3 (по доверенности от 12.03.2020, после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Агропроизводственная фирма «Агросервис» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:00000000:3322 на изложенных в исковом заявлении условиях.

Определением от 02.03.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Динской район.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 20.07.2020 по 24.07.2020, явку своих представителей стороны обеспечили. Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных в иске требований. Департамент имущественных отношений Краснодарского края просил в иске отказать.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3, площадью 241,96 га. Договор аренды №68 был заключен между истцом и администрацией Динского района 18.10.2001, сроком на 49 лет, на основании постановления главы администрации от 17.10.2001 № 517.

30.10.2001 договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды 23АА № 382772.

Данный договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок входил в фонд перераспределения земель, относился к неразграниченной государственной собственности.

Регистрирующим органом одновременно с регистрацией договора аренды была осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на данный земельный участок, что было вызвано особенностями программного комплекса, использовавшегося регистрирующими органами в тот период, не позволявшего осуществлять государственную регистрацию без внесения каких либо сведений о собственнике земли.

Земельному участку в 2001 году был присвоен условный кадастровый номер 23:07:3.13.2001-340 и статус «ранее учтенного».

Позднее, 14.11.2007 он внесен в государственный кадастр недвижимости с кадастровым номером 23:07:0403002:3.

02.04.2006, учитывая принадлежность земельного участка к фонду перераспределения земель Краснодарского края, по заявлению департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю, осуществлена постановка данного земельного участка на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23.:07:0403002:2, который вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:35. При этом 07.06.2006 на данный земельный участок зарегистрировано право собственности Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-41718/2016 от 12.07.2018 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0403002:3 и исключена из ЕГРП запись о государственной регистрации права от 30.10.2001 года N 23-01.00-3.13.2001-340. Исправлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН посредством исключения (аннулирования) из ЕГРН всех сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 по делу №А32-41718/2016 оставлены без изменения.

В рамках дела №А32-41718/2016 установлены следующие обстоятельства. На основании постановления главы администрации района от 17.10.2001 №517 и договора аренды от 18.10.2001 №68, заключенного между обществом и администрацией района сроком на 49 лет, ООО АФ «Агросервис» является арендатором земельного участка площадью 241,96 га с кадастровым номером 23:07:0403002:3. Договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, зарегистрирован 30.10.2001. На момент заключения договора аренды от 18.10.2001 земельный участок входил в фонд перераспределения земель, относился к неразграниченной государственной собственности, ему был присвоен условный кадастровый номер 23-01.00-3.13.2001-340 и статус «ранее учтенный». Однако в связи с особенностями использовавшегося в тот период программного комплекса, регистрирующим органом одновременно с регистрацией договора аренды осуществлена государственная регистрация права Российской Федерации на земельный участок. Учитывая принадлежность земельного участка к фонду перераспределения земель Краснодарского края, по заявлению департамента он поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением номера 23:07:0403002:2, вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:35, 07.06.2006 на участок зарегистрировано право собственности Краснодарского края. При этом 14.11.2017 (позднее) спорный земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости с номером 23:07:0403002:3, его правообладателем указана Российская Федерация. В результате проведенной судебной экспертизы эксперт 01.08.2017 заключил, что местоположение земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3 совпадает с местоположением земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:2, входящего в единое землепользование с кадастровым номером 23:07:0000000:35, то есть это один и тот же земельный участок. Таким образом, в ЕГРН присутствуют сведения об одном и том же объекте недвижимости, как о двух разных земельных участках, принадлежащих разным собственникам (Российской Федерации и Краснодарскому краю).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 01.08.2017, судебные инстанции установили, что ранее учтенный земельный участок площадью 241 9600 кв. м с кадастровым номером 23:07:0403002:3 (предыдущий номер 23:07:3.13.2001-340), предоставленный обществу администрацией района по договору от 18.10.2001 № 68 (новый номер 0700000384) в арендное пользование из фонда перераспределения земель Краснодарского края, совпадает с местоположением земельного участка площадью 244 8075 кв. м с кадастровым номером 23:07:0403002:2, входящего в единое землепользование площадью 248 1022 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:35, принадлежащее на праве собственности Краснодарскому краю, в качестве самостоятельного объекта права земельный участок с кадастровым номером 23:07:0403002:3 фактически отсутствует, записи ЕГРН об этом участке и принадлежности его на праве собственности Российской Федерации безосновательны (ошибочны), нарушают охраняемые законом интересы общества как владеющего земельным участком из фонда перераспределения земель Краснодарского края арендатора, в связи с чем, удовлетворили иск в соответствующей части.

Таким образом, суд установили, что ЕГРН присутствуют сведения об одном и том же объекте недвижимости, но как о двух разных земельных участках.

Истец в рамках настоящего дела указывает, что в целях приведения договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями судебного акта, а также в целях последующего внесения изменений в указанный договор для замены арендодателя земельного участка и уточнения сведений об объекте аренды, департаментом была утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:2, входящего в единое землепользование с кадастровым номером 23:07:0000000:35, в результате чего земельному участку присвоен кадастровый номер 23:07:00000000:3322.

Ввиду отказа департамента, выраженного в письме от 14.08.2019 в направлении обществу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:00000000:3322, общество самостоятельно обратилось 21.11.2020 в департамент для подписания договора.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края письмом № 52-49527/19-32-12 от 11.11.2019 уведомил общество об отказе в подписании договора аренды земельного участка 23:07:00000000:3322.

Отказ мотивирован тем, что обществом не соблюдена специальная процедура, предусмотренная действующим законодательством до подписания договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В судебной экспертизе, проведенной в рамках дела №А32-41718/2016, установлено, что местоположение земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3 совпадает с местоположением земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:2, входящего в единое землепользование с кадастровым номером 23:07:0000000:35, то есть это один и тот же земельный участок.

В резолютивной части решения по делу №А32-41718/2016 суд признал отсутствующим право Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0403002:3 и исключил из ЕГРП запись о государственной регистрации права от 30.10.2001 года № 23-01.00-3.13.2001-340. Также указано на исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН посредством исключения (аннулирования) из ЕГРН всех сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3.

Далее, на основании заявления ООО АПФ «Агросервис» департаментом имущественных отношений Краснодарского края был утвержден приказ от 19.04.2019 №755 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:35».

В результате проведения кадастровых работ земельному участку был присвоен кадастровый номер 23:07:00000000:3322.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2020 №23/001/119/2020-2122 право собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:07:00000000:3322 зарегистрировано 10.07.2019.

Из материалов дела также следует, что договор аренды от 18.10.2001 №68 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3 был заключен между истцом и администрацией Динского района сроком на 49 лет, то есть на момент разрешения настоящего спора является действующим.

Поскольку арендованный ООО АПФ «Агросервис» земельный участок из его владения не выбывал, арендные отношения с ним в установленном порядке не прекращались, а запись в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0403002:3 была аннулирована во исполнение решения по делу А32-41718/2016, право общества на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежит признанию и судебной защите.

Формирование нового земельного участка с присвоением ему другого кадастрового номера в результате исправления реестровой ошибки не является основанием для прекращения у арендатора прав по действующему договору аренды исходного земельного участка.

Суд учитывает, что целью настоящего иска является приведение ранее заключенного и действующего в настоящий момент договора аренды земельного участка в соответствие с требованиями судебного акта, в том числе указания надлежащего арендодателя и уточнения сведений об объекте аренды, с учетом результатов рассмотрения дела №А32-41718/2016.

В противном случае, если принять предложенный департаментов в отзыве и в судебных заседаниях подход, общество оказывается фактически лишенным права аренды земельного участка, при наличии действующего договора аренды, заключенного еще в 2001 году, причем не по вине общества, а вследствие ошибочной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок и его, по сути, двойного кадастрового учета. Однако такие ошибочные регистрационные и кадастровые действия не меняют как таковой предмет договора аренды, которым является земельный участок как природный объект, не должны повлечь лишение общества права владения конкретным земельным участком и возможности приведения арендных отношений в соответствии с актуальными кадастровыми сведениями о земельном участке и информацией и его надлежащем публичном собственнике.

Суд также учитывает, что вследствие исключительности сложившейся ситуации, у общества отсутствует иной способ защиты кроме как обращение к департаменту с иском о понуждении заключить договор аренды, поскольку изложенные обстоятельства не описываются административными процедурами Земельного кодекса и у департамента имеются формальные возражения относительно недоказанности тождества земельных участков, различных оснований их постановки на кадастровый учет, отсутствия сведений о предыдущем правообладателе спорного земельного участка. Между тем, данные возражения департамента, принимая во внимание всю совокупность обстоятельств дела, не исключают того обстоятельства, что обществом фактически испрашивается земельный участок из того же земельного массива, который был ему предоставлен в аренду в 2001 году сроком на 49 лет, требования общества направлены не на предоставление ему свободного земельного участка из земель государственной собственности, а, по существу, на подтверждение ранее возникших арендных отношений, которые с обществом не прекращались ни одним из известных способов, и приведение договора аренды земельного участка в соответствии с актуальными и правомерными сведениями о его государственном кадастровом учете и его публичном собственнике.

Иное разрешение спорной ситуации означало бы отказ обществу в признании его арендатором испрашиваемого земельного участка, что в отсутствие у общества возможности прибегнуть к установленным административным процедурам ввиду исключительности сложившейся ситуации, означало бы фактически утрату обществом предмета договора аренды при наличии самого договора, действующего в настоящее время и не прекращенного в установленном порядке, при нахождении во владении общества фактически используемого по договору аренды с 2001 года земельного участка сельскохозяйственного назначения.

При таких обстоятельствах, суд считает, что избранный способ защиты в данной ситуации является правомерным и единственно возможным, направленным на стабилизацию и подтверждение арендных правоотношений, приведение договора аренды в соответствие с актуальными и верными сведениями как о земельном участке, так и о его надлежащем публичном собственнике, и предотвращающим формальную утрату обществом предмета договора аренды в виде земельного участка с конкретным кадастровым номером при одновременном наличии как действующего договора аренды, так и владения земельным участком из массива, предоставленного в аренду в 2001 году.

Попытка общества установить факт образования земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:3322 из первоначального земельного массива с кадастровым номером 23:07:3.13.2001-340 завершилась безрезультатно, с оставлением заявления без рассмотрения определением от 23.09.2019 арбитражного суда по делу №А32-40025/2019, и разъяснением права на обращение с иском о внесении изменений в договор аренды в части арендодателя и предмета договора, а досудебные административные процедуры, примененные обществом, завершились отказами департамента в заключении договора аренды спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается факт формирования спорного земельного участка, кадастровый номер 23:07:0000000:3322, из первоначального земельного массива, предоставленного обществу в аренду по договору №68 от 18.10.2001.

С учетом соблюдения обществом досудебного порядка урегулирования по иску о понуждении заключить договора аренды, суд считает возможным обязать департамент подготовить и направить обществу составленный департаментом в соответствии с применяемой им и утвержденной административным регламентом типовой формой подписанный департаментом и содержащий все существенные условий проект договора аренды спорного земельного участка, при этом, срок аренды земельного участка (49 лет), установленный в первоначальном договоре аренды от 18.10.2001, должен быть сохранен, поскольку новый договор является, по сути, приведением первоначального договора в соответствие с новым (актуальным) кадастровым номером исходного земельного участка и сведениями о новом публичном собственнике земельного участка и арендодателе, в связи с чем, суд считает необходимым отразить в резолютивной части решения на обязательность сохранения срока договора аренды, указанного в первоначальном договоре.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с обществом с ограниченной ответственностью Агропроизводственная фирма «Агросервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0000000:3322 площадью 2 419 596 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах ОАО «Старомышастовское», участок №2, без проведения торгов, с сохранением срока аренды, установленного в договоре аренды №68 от 18.10.2001 земельного участка площадью 241.96 га, заключенного администрацией Динского района и обществом с ограниченной ответственностью агропромышленная фирма «Агросервис», подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Агропроизводственная фирма «Агросервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:3322 площадью 2 419 596 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах ОАО «Старомышастовское», участок №2.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью Агропроизводственная фирма «Агросервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков