Решение от 10 марта 2019 г. по делу № А46-7272/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7272/2018
11 марта 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 07.03.2019.

Полный текст решения изготовлен 11.03.2019.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Комплекс-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными действий органа местного самоуправления,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 на основании доверенности от 12.02.2018,

от заинтересованного лица - ФИО2, доверенность от 06.09.2018 № Исх-ДИО/13774,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Комплекс-Сервис» (далее – заявитель, Общество, ООО «Комплекс-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконными действий по одностороннему отказу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент) от договора аренды № Д-С-31-6685 от 05.10.2006, выраженному в письме от 02.02.2018 № Исх-ДИО/1408 «Извещение об отказе от договора», а также о признании действующим договора аренды № Д-С-31-6685 от 05.10.2006.

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А46-2239/2018. Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу, были устранены, определением суда от 04.02.2019 производство по делу возобновлено.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал заявленные требования. Департамент с требованием не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Комплекс-Сервис» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключён договор № Д-С-31-6685 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, общей площадью 835 кв.м, с кадастровым номером 55:36:05 02 08:3013, расположенный по адресу: пр. Мира в Советском административном округе г. Омска, местоположение которого установлено в 3 м западнее относительно 5-этажного здания, имеющего почтовый адрес: пр. Мира, д. 43, для общественно-деловых целей под строительство магазина продовольственных товаров.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.10.2006 за номером 55-55-01/120/2006-214.

Письмом от 24.10.2013 № Исх-ДИО/20862 Департамент уведомил Общество о том, что, поскольку земельный участок используется арендатором после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя по его использованию, договор аренды № Д-С-31-6685 считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

02.02.2018 Департамент направил в адрес Общества письмо № Исх-ДИО/1408 «Извещение об отказе от договора», в котором, со ссылкой на пункт 5.2 договора, указал на право арендодателя в одностороннем порядке путём письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды за один месяц в случае допущения заявителем задолженности по арендной плате за два месяца. Кроме того, Департамент также указал на то, что Обществом не вносятся арендные платежи с сентября 2016 года, в результате чего по состоянию на 02.02.2018 у ООО «Комплекс-Сервис» образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 209 704,03 руб., а также пени за просрочку платежей в сумме 318 049,82 руб.

По указанным причинам Департамент отказывается от договора, в связи с чем по истечении одного месяца с момента направления извещения договор аренды будет прекращён. Заявителю предложено освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть Департаменту по акту приёма-передачи.

В ответ ООО «Комплекс-Сервис» указало, что величина арендной платы исчислена заинтересованным лицом в соответствии с пунктом 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённым постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п. Общество не согласно с порядком расчётов, в результате чего в Арбитражном суде Омской области рассматривается спор между сторонами о взыскании арендной платы, т.е. размер задолженности достоверно не определён и является спорным.

На данное обращение Департамент направил в адрес Общества письмо от 07.03.2018 № Исх-ДИО/3507, в котором сообщил, что в настоящее время на основании извещения об отказе от договора от 02.02.2018 № Исх-ДИО/1408 заинтересованным лицом проводятся мероприятия по исключению договора аренды № Д-С-31-6685 из реестра договоров пользования имуществом. Проект соответствующего распорядительного акта проходит процедуру согласования в структурных подразделениях Департамента.

Полагая, что Департамент не вправе отказаться от договора аренды № Д-С-31-6685, поскольку на арендуемом земельном участке заявителем возведён объект незавершённого строительства степенью готовности 83 %, на который в установленном порядке зарегистрировано право собственности Общества, последнее обратилось в суд с настоящим требованием.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления по следующим причинам.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения договора (т.е. до 01.06.2015), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключённого на неопределённый срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечёт обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, а также Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершённого строительства, который арендатор правомерно возвёл в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что по истечении срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределённый срок. Департамент в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил обществу уведомление от 02.02.2018 № Исх-ДИО/1408 о прекращении договора аренды.

При таких обстоятельствах действия Департамента по отказу от договора аренды земельного участка, продлённого на неопределённый срок, соответствуют гражданскому законодательству, вне зависимости от того, какие причины указаны в уведомлении об отказе.

Указанное подтверждается сложившейся судебной практикой: постановлениями Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2018 № Ф04-5301/2018 по делу № А46-2367/2018, от 03.12.2018 № Ф04-4835/2018 по делу № А46-2746/2018, от 29.11.2018 № Ф04-4836/2018 по делу № А46-690/2018.

В связи с отказом в удовлетворении требования, бремя несения судебных расходов возлагается на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 168 и 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова