Решение от 6 июня 2022 г. по делу № А53-6807/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6807/22
06 июня 2022 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2022 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-6807/22 по иску общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Шельф» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «ШЭМЗ «Донэнергомаш»

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 08.04.2022,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 01.02.2022,

от третьего лица: представитель ФИО4 по доверенности от 28.03.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Шельф» (далее также истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым требованием к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее также ответчик, комитет) о признании права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:59:0040102:122, признании законным арендатором, признании отказа в заключении дополнительного соглашения о смене арендатора незаконным.

Представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит признать объекты с кадастровыми номера 61:59:0040102:120 и 61:59:0040102:119 вспомогательными по отношении к основному зданию, обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключить с ООО «НПК «Шельф» дополнительное соглашение о смене арендатора к договору № 7767 от 17.04.2015 года и направить дополнительное соглашение в адрес ООО «НПК «Шельф».

Судом ходатайство об уточнении исковых требований принято к рассмотрению в части обязания Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключить с ООО «НПК «Шельф» дополнительное соглашение о смене арендатора к договору № 7767 от 17.04.2015 года, в остальной части судом отказано, поскольку истец в ходатайстве об уточнении иска просит изменить предмет и основание исковых требований, что противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица заявила ходатайство о приобщении отзыв на исковое заявление к материалам дела

Суд приобщил отзыв к материалам дела.

От ответчика посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» поступил отзыв на исковое заявление.

Суд приобщил отзыв к материалам дела.

Представитель истца изложила правовую позицию по делу, поддержала уточненные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица не возражал против удовлетворения иска.

В судебном заседании 23.05.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.05.2022. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://www.rostov.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца заявила ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Суд приобщил дополнительные документы к материалам дела.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.08.2019 по делу №А53-24825/18 общество с ограниченной ответственностью «Шахтинский Электромеханический Завод «ДОНЭНЕРГОМАШ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении которого открыто конкурсное производство и утвержден конкурсный управляющий в соответствии с определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.05.2020 - ФИО5.

Между ООО «НПК «Шельф» и ООО «ШЭМЗ «ДОНЭНЕРГОМАШ» в лице конкурсного управляющего ФИО5, был заключен договор купли-продажи имущества №001/2021 от 18.08.2021, в соответствии с которым с целью пополнения конкурсной массы должника (ООО «ШЭМЗ «ДОНЭНЕРГОМАШ»), на торгах было реализовано, а ООО «НПК «Шельф» приобретено следующее недвижимое имущество:

- пристройка к зданию лит. И, И1, И2, Назначение: нежилое. Площадь: общая 283,7 кв.м. Литер: ИЗ, кадастровый номер 61:59:0040102:116, стоимостью 705 000 рублей;

- производственное здание. Назначение: нежилое. Площадь: общая 1254,9 кв.м. Литер: И, И1, И2, кадастровый номер 61:59:0040102:67, стоимостью 2 161 000 рублей;

- нежилое здание. Литер Ш. Назначение: нежилое. Площадь: общая 820,2 кв.м. кадастровый номер 61:59:0040102:82, стоимостью 1 412 000 рублей;

- право пользования на условиях аренды земельным участком. Категория земель: Земли населенных пунктов - объекты капитального строительства и виды земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не более 100м. Площадь: 10197 кв.м. Кадастровый номер: 61:59:0040102:122. стоимостью 3 946 000 рублей;

- асфальтовое покрытие, стоимостью 155 000 рублей.

Договор купли-продажи имущества был заключен с единственным участником торгов (ООО «НПК «Шельф») в форме аукциона (на повышение цены) открытого по составу участников и по форме подачи предложений - продажа имущества ООО "ШЭМЗ "ДОНЭНЕРГОМАШ", Лот №1, на электронной площадке «Центр дистанционных торгов» (www.cdtrf.ru), протокол о результатах проведения торгов № 91941 от 11.08.2021.

17.04.2015 между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ООО «ШЭМЗ ДОНЭНЕРГОМАШ» был заключен договор №7767 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0040102:122 по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1. договора аренды, срок аренды участка установлен с 17.04.2015 по 17.04.2064.

ООО «НПК «Шельф» обратилось в КУИ г. Шахты с заявлением №1678872 от 15.12.2021 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи со сменой арендатора, однако в ответ получен отказ по следующим основаниям:

1. нецелесообразность предоставления земельного участка;

2. на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0040102:120 и 61:59:0040102:119, сведения о правах которых отсутствуют в соответствии со сведениями, содержащимися на публичной кадастровой карте;

3. объект с кадастровым номером 61:59:0040102:116 расположен в границах двух земельных участков (61:59:0040102:122 и 61:59:0040102:43);

4. объект с кадастровым номером 61:59:0040102:82 расположен в границах двух земельных участков (61:59:0040102:122 и 61:59:0040102:27).

Конкурсным управляющим в адрес КУИ города Шахты было направлено уведомление о смене арендатора.

ООО «НПК «Шельф» повторно направило заявление о заключении соглашения, в ответ на которое снова был получен отказ от 20.01.2022 по следующим основаниям:

1. нецелесообразность предоставления земельного участка:

2. на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0040102:120 и 61:59:0040102:119. сведения о правах которых отсутствуют в соответствии со сведениями, содержащимися на публичной кадастровой карте.

Полагая отказ комитета в заключение дополнительного соглашения к договору аренды №7767 от 17.04.2015 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 статьи 22 ЗК РФ, законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу положений пункта 1 статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В отзыве на заявление Комитет ссылается на то, что отсутствуют доказательства того, что площадь участка (10197 кв.м.) необходима для использования и эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях эксплуатации нежилых зданий. Согласно выписке на земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.01.2022 №КУВИ-002/2022-1309513 с кадастровым номером 61:59:0040102:122 площадью 10197 кв.м. по ул. Наклонная,1, г. Шахты, кроме зданий, находящихся в собственности ООО НПК «Шельф» (61:59:0040102:67, 61:59:0040102:116, 61:59:0040102:82), расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0040102:119, 61:59:0040102:120.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, комитет ссылается на п.4 статьи 39.16 ЗКРФ, где не допускается предоставление земельного участка, если на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратился не собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Судом установлено, что договор купли-продажи с ООО «НПК «Шельф» был сдан для проведения государственной регистрации в сентябре 2021 года, после получения оплаты от него за проданное имущество.

21.09.2021 государственная регистрации была приостановлена в связи с наличием в государственном реестре в отношении отчуждаемого имущества ограничений на переход права собственности.

Конкурсным управляющим ООО «ШЭМЗ «Донэнергомаш» в адрес налогового органа, судебных приставов в период сентябрь - ноября 2021 года направлялись уведомления о необходимости снять соответствующие ограничения. В ноябре 2021 года были сняты ограничения, и договор купли-продажи был зарегистрирован 22.11.2021.

В декабре 2021 года ООО «НПК «Шельф», ООО «ШЭМЗ «ДОНЭНЕРГОМАШ» через МФЦ было направлено заявление о внесении изменений в договор аренды от 17.04.2015 № 7767.

11.01.2022 конкурсным управляющим ООО «ШЭМЗ «ДОНЭЕРГОМАШ» в адрес Комитета было направлено уведомление о продаже принадлежащих обществу объектов недвижимости, в том числе реализации права аренды, в связи с чем ООО «ШЭМЗ «ДОНЭНЕРГОМАШ» просило произвести в договоре аренды №7767 от 17.04.2015 замену арендатора ООО «ШЭМЗ «ДНЭНЕРГОМАШ» на ООО «НПК «Шельф».

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, общество имеет статус арендатора земельного участка, поскольку земельный участок предоставлялся правопредшественнику в аренду по спорному договору на 49 лет.

Суд полагает применимой в рамках настоящего дела правовую позицию о том, что стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Более того отказ Комитета в заключение дополнительного соглашения к договору аренды №7767 от 17.04.2015 противоречит п. 2.10 регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, безвозмездного пользования земельным участком», утверждённого постановлением Администрации города Шахты от 08.02.2012 № 531. Такого основания как несоразмерность площади объекта недвижимости площади земельного участка в основаниях к отказу не имеется. Переход права аренды к приобретателю недвижимости не исключает возможности оформления его прав на земельный участок посредством внесения изменений в договор.

Кроме того, наличие на участке нелегализованных объектов недвижимого имущества не является основанием отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Права на данные объекты не зарегистрированы за третьими лицами.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Шельф» проект дополнительного соглашения к договору аренды №7767 от 17.04.2015 о замене арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Шельф».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Шельф» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЖигало Н. А.