Решение от 11 сентября 2018 г. по делу № А16-1009/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1009/2018
г. Биробиджан
11 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Нехамкиной А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58 (государственная регистрация от 12.10.2016 за № 79-79/00-79/050/001/2016-744/1) в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249,

об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249, переданные по договору аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58, по акту приема-сдачи земельных участков, возвращаемых из аренды, в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – общество с ограниченной ответственностью «Нива» (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии: от истца – представителя ФИО3 (на основании доверенности № 1347 от 01.09.2017); от ответчика – главы КФХ ФИО2; от третьего лица – представителя ФИО4 (на основании доверенности от 08.03.2018); представителя Чжу Инбо (на основании доверенности от 01.08.2017),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – КУМИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58 (государственная регистрация от 12.10.2016 за № 79-79/00-79/050/001/2016-744/1) в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249; об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249, переданные по договору аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58, по акту приема-сдачи земельных участков, возвращаемых из аренды, в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных требований Комитетом указано, что 06.09.2016 между главой КФХ и КУМИ заключен договор аренды земельного участка сроком действия с 06.09.2016 по 05.09.2019, по условиям которого ответчику в аренду переданы, в том числе, спорные земельные участки. Согласно подпункту 3.2.6 договора аренды, арендатор обязался не сдавать земельные участки в субаренду и не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ и по договорам простого товарищества без письменного согласия арендодателя. Вместе с тем, 01.01.2017 между главой КФХ и ООО «Нива» заключен договор простого товарищества сроком действия до 01.01.2019, согласно которому ответчик внес в качестве вклада спорные земельные участки. Таким образом, в нарушение условий договора аренды, глава КФХ без письменного согласия арендодателя внес земельные участки в качестве вклада по договору простого товарищества. Передача земельных участков в качестве вклада в простое товарищество без согласия и уведомления арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды.

Определением суда от 02.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – ООО «Нива»).

Глава КФХ в отзыве на исковое заявление требования Комитета не признал и указал, что договорных отношений между ответчиком и ООО «Нива» по передаче земельных участков в аренду не оформлено. Доказательств того, что стороны осуществляли совместную деятельность, истец не представил.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в заявлении.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Представитель ООО «Нива» в судебном заседании поддержала требования истца и пояснила, что 01.01.2017 между главой КФХ и ООО «Нива» заключен договор простого товарищества, по которому ответчик внес спорные земельные участки в качестве вклада для совместной деятельности. В 2017 году на спорных земельных участках сою сеяло ООО «Нива». В 2018 году сою сеял глава КФХ используя сельскохозяйственную технику ООО «Нива». Договор простого товарищества не расторгнут, срок действия договора простого товарищества не истек. Сельскохозяйственная техника Обществу главой КФХ не возвращена и используется им по сегодняшний день.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, по результатам открытого аукциона 06.09.2016 между КУМИ (арендодателем) и главой КФХ (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 58, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства), земельные участки общей площадью 484,2927 га (далее – Объект).

Земельный участок № 1 (лот № 1), ориентировочной площадью 109,8284 га, кадастровый номер 79:03:0903004:105, расположен примерно в 3300 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Новое, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679381.

Земельный участок № 2 (лот № 2), ориентировочной площадью 21,6221 га, кадастровый номер 79:03:0903006:186, расположен примерно в 120 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Новое, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679381.

Земельный участок № 3 (лот № 4), ориентировочной площадью 278,3556 га, кадастровый номер 79:03:0000000:362, расположен примерно в 4350 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Новое, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679381.

Земельный участок № 4 (лот № 5), ориентировочной площадью 74,4866 га, кадастровый номер 79:03:0903007:249, расположен примерно в 8600 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Кукелево, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679378.

Пунктом 1.2 договора установлено, что срок действия условий договора определяется с 06.09.2016 по 05.09.2019.

Указанные земельные участки переданы главе КФХ 09.06.2016 по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 58 от 06.09.2016).

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.10.2016.

Обязанности сторон согласованы в разделе 3 договора.

В пункте 3.2.6 договора установлена обязанность арендатора не сдавать Объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, не предоставлять Объект в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.

01.01.2017 главой КФХ (Товарищ – 1) с ООО «Нива» (Товарищ – 2) заключен договор простого товарищества № 1, пунктом 2 которого установлено, что Товарищ - 1 вносит в качестве вклада имущество - два земельных участка (кадастровый номер 79:03:093007:249, местоположение – ориентир село, в 8600 м от ориентира на юго-восток; кадастровый номер 79:030000000:362, местоположение - ориентир село, в 64 350 м на северо-запад), а Товарищ – 2 вносит в качестве вклада трактор К-701 1989 года выпуска и сеялку, которое передается в общее пользование Товарищей.

В соответствии с пунктом 1.3 договора простого товарищества внесенное Товарищами имущество, которыми они обладали на праве собственности, аренды, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, пропорциональной вкладу каждого из Товарищей, определяемому в соответствии с пунктом 3.1 договора.

Согласно пункту 4.1 договора простого товарищества ведение общих дел товарищей возлагается на ООО «Нива».

Пунктом 7.1 договора простого товарищества установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания Товарищами и действует до 01.01.2019.

На основании распоряжения администрации муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО от 25.01.2018 № 1, изданного в соответствии с требованием прокурора Ленинского района Еврейской автономной области о проведении внеплановой проверки от 15.1.2017 № 7-39-2017, отделом муниципального земельного контроля администрации Ленинского муниципального района в отношении главы КФХ 08.02.2018 проведена внеплановая документарная проверка, в ходе которой установлено нарушение ответчиком пункта 3.2.6 договора аренды от 06.09.2016 № 58, а также нарушение требований, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), о чем 08.02.2018 составлен акт проверки № 1.

22.02.2018 ответчику направлена претензия от 19.02.2018 № 115, в которой главе КФХ предложено прибыть в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58 в части земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362, 73:03:0903007:249, и возвратить Комитету указанные земельные участки по акту приема-сдачи земельного участка, возвращаемого из аренды.

Поскольку претензия КУМИ оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные отношения сторон регулируются нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия договора аренды, договор аренды земельного участка № 58 от 06.09.2016 подписан уполномоченным представителем истца и ответчиком, соответствует требованиям закона. Требование пункта 2 статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества соблюдено. Следовательно, основания для признания его незаключенным или недействительным, отсутствуют.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Как установлено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды земельного участка, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, когда арендатор использует Объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора, либо с неоднократными нарушениями или не по назначению.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В нарушение условий пункта 3.2.6 договора аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58, требований пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, глава КФХ, заключив 01.01.2017 с ООО «Нива» договор простого товарищества № 1, внес спорные земельные участка в качестве вклада в простое товарищество. Передача земельных участков в качестве вклада в простое товарищество без согласия или без уведомления арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку лишает возможности арендодателя осуществлять контроль за использованием и сохранностью земель, использованием её по целевому назначению. Данное нарушение условий договора аренды является достаточным основанием для досрочного расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что договор простого товарищества не расторгнут, является действующим. Данный факт подтверждается пояснениями представителя ООО «Нива», а также не оспаривается ответчиком.

Доказательства того, что глава КФХ уведомлял администрацию Ленинского муниципального района ЕАО о внесении спорных земельных участков в качестве вклада в простое товарищество, обращался в администрацию Ленинского муниципального района ЕАО за получением письменного согласия на внесение данных земельных участков в качестве вклада в простое товарищество, в материалы дела не представлены. Согласие администрации Ленинского муниципального района ЕАО на внесение земельных участков в качестве вклада в простое товарищество глава КФХ не получал.

Доводы ответчика относительно того, что истцом не представлены доказательства осуществления главой КФХ и ООО «Нива» совместной деятельности, судом не принимаются как противоречащие материалам дела (акт проверки от 08.02.2018 № 1, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.10.2017, акт планового (рейдового) осмотра, обследования земельных участков № 2 от 08.08.2018).

Претензионный порядок расторжения договора аренды земельного участка истцом соблюден.

Исходя из вышеизложенного, на основании статьи 619 ГК РФ требование истца о расторжении договора аренды земельного участка в части спорных земельных участков обосновано и полежит удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая вышеназванную норму, требование Комитета об обязании ответчика возвратить спорные земельные участки также подлежит удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров размер государственной пошлины составляет 6000 рублей.

На основании изложенного, с ответчика в федеральный бюджет надлежит взыскать 6000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249.

Обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0000000:362 и 79:03:0903007:249, переданные по договору аренды земельного участка от 06.09.2016 № 58, по акту приема-сдачи земельных участков, возвращаемых из аренды, в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в федеральный бюджет 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.


Судья

А.А. Нехамкина