Постановление от 17 августа 2025 г. по делу № А32-23554/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23554/2024
г. Краснодар
18 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 16.02.2024), от ответчика – администрации Протокского сельского поселения Славянского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 20.09.2024), в отсутствие ответчика индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025 по делу № А32-23554/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель ФИО5) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Протокского сельского поселения Славянского района (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее – предприниматель ФИО4) со следующими требованиями: признать недействительным договор купли-продажи земельной доли от 06.12.2023 № 1; прекратить право собственности предпринимателя ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817 (регистрационная запись от 29.01.2024 № 23:27:0000000:2817-23/250/2024-1); снять земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817 с кадастрового учета; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее –  ЕГРН) запись о наличии у администрации права муниципальной собственности на земельную долю размером 62,7 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань»; возложении на администрацию обязанности возвратить предпринимателю ФИО4 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельной доли от 06.12.2023 № 1.

Решением суда от 10.01.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от  16.04.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, дело – направить на новое рассмотрение в ином составе. Жалоба мотивирована следующим. Предприниматель ФИО4 не является добросовестным пользователем земельного участка, спорным земельным участком самовольно пользовалось и пользуется общество с ограниченной ответственностью агропромышленная фирма «Кубань». Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами. Нормативно-правовыми актами и действующим законодательством не предусмотрено создание главой администрации комиссии по рассмотрению заявлений о заключении договоров купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности Протокского сельского поселения. При рассмотрении данного довода суд апелляционной инстанции допустил неверное толкование норм права и неправомерно расширил компетенцию главы сельского поселения. Факт пользования предпринимателем ФИО1 спорным земельным участком подтвержден в рамках дел № А32-15813/2022 и № 2-516/2022, а также иными доказательствами, представленными в материалы дела. Признание недействительным договора аренды и купли-продажи земельного участка не исключает возможности установления добросовестности пользования земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1  поддержал доводы жалобы. Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Славянского районного суда Краснодарского края от 12.10.2023 по делу № 2-761/2023 за Протокским сельским поселением Славянского района признано право муниципальной собственности на 15 земельных долей размером 4,18 га (всего 67,2 га) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань».

В соответствии Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) 01.12.2023 администрацией в газете «Заря Кубани» № 47(11528) опубликована информация о возможности приобретения земельной доли площадью 67,2 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:27:0801000:272 сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

14 декабря 2023 года предприниматель ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о приобретении по договору купли-продажи земельной доли в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ (по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли). В обоснование заявления представлены: договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный между ФИО6 (покупатель) и ФИО7, ФИО8 (продавцы), свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2014 (запись регистрации № 23-23-16/013/2014-483), договор аренды от 06.05.2021, справка нотариуса о том, что предприниматель является наследником ФИО6 Земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 (единое землепользование) является предметом общей долевой собственности.

Письмом администрации от 12.01.2024 № 18 в удовлетворении заявления предпринимателя ФИО1 отказано.

1 декабря 2023 года в администрацию от предпринимателя ФИО4 поступило заявление о приобретении спорной земельной доли в размере 62,7 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272. К заявлению приложены следующие документы: копия распечатки электронной версии страницы сайта ФНС России http://egrul.nalog.ru/ (сведения, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей) в отношении предпринимателя ФИО4; копия выписки из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272; копия отчета о финансово-экономическом состоянии товаропроизводителей агропромышленного комплекса, сельскохозяйственных товаропроизводителей, получателей средств, производителей зерновых культур за 2022 год; копия формы № 1-фермер; сведения об итогах сева под урожай за 2022 год; копия формы № 2-фермер (для КФХ); сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур за 2022 год; копии первичных документов в сшиве; реквизиты.

Рассмотрев заявление предпринимателя ФИО4, администрация вынесла постановление о продаже земельной доли, на основании которого заключен договор купли-продажи от 06.12.2023 № 1. Право собственности зарегистрировано 11.12.2023 (регистрационная запись № 23:27:0801000:272-23/250/2023-42).

Предприниматель ФИО4 осуществил выдел в натуре земельной доли, которую приобрел у администрации, образовал земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817 (государственная регистрация от 29.01.2024 № 23:27:0000000:2817-23/250/2024-1).

Предприниматель ФИО1 считает, что договор купли-продажи от 06.12.2023 № 1 заключен незаконно и нарушает его права (законные интересы), что послужило основанием обращения с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В статье 12 Гражданского кодекса указано, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пунктам 1 – 4 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) приведены следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодека). По смыслу статьи 65 Кодекса при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума № 25).

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно статье 12.1 Закона № 101-ФЗ по требованию органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке может быть признано право муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

Положениями статьи 12 Закона № 101-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться. Согласно пункту 4 данной статьи в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные лица вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суды исходили из следующего. Предприниматель ФИО4 зарегистрирован как субъект предпринимательской деятельности 06.12.2018. Основным видом его деятельности является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур. Представленные предпринимателем ФИО4 документы подтверждают использование части земельного участка  с кадастровым номером 23:27:0801000:272. Сведениями ЕГРН подтверждается отсутствие иных сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих земельный участок с кадастровым номером: 23:27:0801000:272. На основании изложенного суды посчитали доказанным право предпринимателя ФИО4 на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в льготном порядке.

Суды отклонили доводы предпринимателя ФИО1 о том, что ответчик не является добросовестным пользователем земельного участка. Суды учли, что решение администрации о предоставлении предпринимателю ФИО4 земельной доли не обжаловалось. Надзорные органы, которые рассматривали жалобы предпринимателя ФИО1, не выявили нарушений в действиях администрации. Истец не доказал недобросовестное поведение предпринимателя ФИО4 как пользователя доли земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

Суды также пришли к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства и прав истца при заключении договора купли-продажи от 06.12.2023 № 1. В части прав предпринимателя ФИО1 на приобретение земельного участка суды учли следующие обстоятельства. ФИО8, ФИО7 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.05.2014 доли 8,36 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:3, предназначенный для сельскохозяйственного производства. ФИО6 выдано свидетельство от 16.05.2014 № 23-АМ568815 о государственной регистрации права на долю в размере 8,36 га в праве общей долевой собственности на участок кадастровым номером 23:27:0801000:3 (регистрационная запись от 16.05.2014 № 23-23-16/013/2014-483). В соответствии с письмом Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.03.2022 № 32-37/177 земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:3 снят с кадастрового учета 11.08.2005, участку присвоен статус «архивный». Все актуальные права, ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в отношении данного земельного участка, в период с 28.03.2018 по 10.07.2018 перенесены в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:273, являющийся актуальным остатком коллективно-долевой собственности в границах землепользования ЗАО «Кубань» и содержащий сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 23:27:0801000:3. В результате переноса актуальных сведений о правах из земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:3 запись о праве общей долевой собственности ФИО6 № 23-23-16/013/2014-483 актуализирована в реестре прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:273. ФИО6 (арендодатель) и предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 06.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243 площадью 43 278 кв. м в границах единого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

Предприниматель ФИО6 в заявлении о приобретении в собственность доли в размере 62,7 га в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером 23:27:0801000:272 указал, что, используя земельные участки с кадастровыми номерами 23:27:0801000:10813 и 23:27:0801000:10809 на основании договоров аренды, обнаружил, что земельный участок площадью 43 278 кв. м с кадастровым номером 23:27:0801000:243, входящий в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:27:0801000:272, является заброшенным. В дальнейшем предприниматель  ФИО1 установил, что долевым собственником заброшенного участка является его отец ФИО6, в связи с чем стороны  заключили договор аренды от 06.05.2021 на указанный земельный участок сроком на 11 месяцев.

Вступившими в законную силу решениями Славянского районного суда Краснодарского края от 27.10.2022 по делу № 2-516/2022 и Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2022 по делу № А32-15813/2022 договор купли-продажи от 07.05.2014 и договор аренды от 06.05.2021 признаны недействительными (ничтожными).

На основании представленных в материалы дела документов суды установили, что в сведениях ЕГРН отсутствуют данные о зарегистрированном праве ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0701000:243. Исходя из установленных обстоятельств отклонены доводы предпринимателя ФИО1 о том, что его отец ФИО6 (наследодатель) являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243.

В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что, получая земельный участок в аренду от неправомочного арендодателя, предприниматель ФИО1 действовал недобросовестно, поскольку знал (должен был знать) о порочности арендной сделки ввиду отсутствия у арендодателя права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

С учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований у предпринимателя ФИО1 требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки; истец не является стороной сделки, его права не нарушены, не указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Между тем при разрешении спора суды не учли следующего.

Отклонив доводы предпринимателя ФИО1 о наличии у него права на приобретение земельной доли на основании пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ и установив наличие такого права у предпринимателя ФИО4, суды не исследовали обстоятельства, входящие в предмет доказывания согласно названной правовой норме. Суды исходили из того, что использование заявителем земель долевой собственности до приобретения права публичной собственности на них должно быть титульным либо осуществляться по договору аренды.

Между тем применительно к положениям пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предусматривающей аналогичный порядок приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 25.10.2017 по делу № 308-КГ17-7961, а также в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее – Обзор от 23.12.2020), высказана следующая правовая позиция.

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в названном порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 кодекса.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 № Д23-4894 «О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, в целях установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли по правилам приведенной нормы права не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в рамках настоящего дела – пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ) не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Между тем суды при рассмотрении спора в рамках настоящего дела опирались только на наличие титула (права собственности или права аренды) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 у лиц, претендующих на льготное приобретение земельной доли. Судами не установлено наличие иных лиц (в частности, собственников земельных долей), права которых могли быть нарушены пользованием земельным участком со стороны предпринимателей ФИО1 и ФИО4, а равно не исследованы и не оценены представленные обоими предпринимателями доказательства фактического использования спорного земельного участка. Не дана судами оценка и доводам истца о том, что предприниматель ФИО4 не является пользователем земельного участка, поскольку спорным участком пользуется ООО АПФ «Кубань». В подтверждение названных доводов предприниматель ФИО1 ссылается на постановление Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 15.03.202 о привлечении ООО АПФ «Кубань» к административной ответственности, материалы проводимой правоохранительными органами проверки, в частности, объяснения главы администрации ФИО9, работников администрации ФИО3, ФИО10, протокол осмотра предметов от 28.02.2024, справку по материалу КУП № 1559 от 19.02.2024, подготовленную оперуполномоченным УЭБиПК ГУ МВД России по Краснодарскому краю 29.02.2024, которые судами не исследованы. Выводы судов о том, что представленными предпринимателем ФИО4 документами подтверждается фактическое использование названным лицом земельного участка, противоречат представленным в материалы дела доказательствам, согласно которым работы о подготовке к севу, посевные работы и сбор урожая выполнены силами, средствами и из посевного материала ООО АПФ «Кубань» (договор подряда от 01.07.2022 № 538, путевые листы тракторов, договоры поставки от 01.10.2022 № 546 и от 13.2.2023 № 82), по договору перевозки грузов от 23.06.2023 собранный урожай доставлен на элеватор ООО АПФ «Кубань». В рамках доследственной проверки предприниматель ФИО4 пояснил, что посадка и обработка земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 осуществлялась ООО АПФ «Кубань», где он ранее работал.

Поскольку выводы суда по настоящему делу могут затронуть права и обязанности ООО АПФ «Кубань», судам на основании статьи 51 Кодекса следовало рассмотреть вопрос о привлечении названного общества к участию в деле.

Без исследования и оценки оставлены доводы истца о приобретении предпринимателем ФИО4 права на долю в общей долевой собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи от 10.01.2023 при начале его обработки в июле 2022 года (дата названного выше договора подряда) и установленных в абзаце втором пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ ограничениях, явившихся основаниям признания недействительным договора аренды, заключенного ФИО6 и предпринимателем ФИО1

Данные обстоятельства подлежат дополнительному исследованию при новом рассмотрении дела и совокупной оценке с представленными в материалы дела доказательствами и доводами участвующих в деле лиц с учетом содержащихся в пункте 9 Обзора от 23.12.2020 разъяснений.

Указывая на отсутствие у предпринимателя ФИО1 права на приобретение земельного участка в льготном порядке и, как следствие, законного интереса, защищаемого посредством оспаривания договора купли-продажи земельной доли от 06.12.2023 № 1 и применения последствий его недействительности, суды не учли, что по правилам абзаца третьего пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в случае, если никто из указанных в данном пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии соблюдения при этом требований к образуемым земельным участкам. Дальнейшее распоряжение земельным участком осуществляется в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ, что предполагает возможность заключения договора аренды или купли-продажи с заинтересованным лицом по основаниям, изложенным в статьях 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку приведенные в обжалуемых судебных актах выводы сделаны без исследования и оценки всей совокупности представленных в дело доказательств, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Коллегия отмечает, что при направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе. В данном случае с учетом доводов кассационной жалобы суд округа не усматривает процессуальных оснований для указания на необходимость рассмотрения дела в ином судебном составе.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО АПФ «Кубань», верно определить круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему спору, произвести оценку доводов сторон, исследовать представленные в материалы дела  доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, после чего принять законное и обоснованное решение, по итогам рассмотрения искового заявления распределить судебные расходы. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025 по делу № А32-23554/2024 отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                     В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова