Решение от 16 апреля 2018 г. по делу № А56-82482/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82482/2017
17 апреля 2018 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  12 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  17 апреля 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Инбокс СПб" (адрес: Россия 198152, <...>/А/23Н, ОГРН: <***>)

Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>)

Третье лицо: 1. ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д. 42); 2. ООО «ПетербургГаз» (191180, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 63/2, лит. А); 3. АО «СПб ЭС» (196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, лит. А)

об изменении договора аренды на инвестиционных условиях №18/ЗКС-02677 от 02.10.2014 в части продления сроков окончания строительства объекта на срок, необходимый для технологического подключения объекта строительства к инженерно-техническим сетям, то есть до 30.06.2018 без начисления арендной платы на период продления договора


при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 31.10.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2017;

- от третьего лица: 1. ФИО4, представитель по доверенности от 28.11.2017; 2. не явился (извещен); 3. не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инбокс СПб" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об изменении договора аренды на инвестиционных условиях №18/ЗКС-02677 от 02.10.2014 в части продления сроков окончания строительства объекта на срок, необходимый для технологического подключения объекта строительства к инженерно-техническим сетям, то есть до 30.06.2018 без начисления арендной платы на период продления договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», ООО «ПетербургГаз», АО «СПб ЭС».

В судебном заседании 12.04.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» поддержал доводы отзыве, против удовлетворения заявления возражал.

ООО «ПетербургГаз» и АО «СПб ЭС», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

02.10.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель, правопредшественник истца) и Обществом (арендатор) заключён договор аренды № 18/ЗКС-02677 на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 25838 кв.м, находящегося по адресу: 196600, Санкт-Петербург, <...> уч. 4, (южнее пересечения с 3-м Бадаевским проездом).

Участок передан по акту приема-передачи участка от 02.10.2014.

Согласно п. 1.2. договора, участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по строительству складских объектов со встроенно-пристроенной котельной, трансформаторной подстанции.

В разделе пятом Договора стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта:  на основании п. 5.2.2. договора, окончанием реализации Инвестиционного проекта является получение разрешения на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 31 января 2017 года.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на момент подачи искового заявления объект строительства не подключен к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно, не выполнены мероприятия по технологическому присоединению к сети газораспределения, к централизованной системе водоотведения и холодного водоснабжения, что препятствует получению разрешение на ввод Инвестиционного проекта в эксплуатацию, и как следствие, приводит к невозможности окончить реализацию проекта в срок, установленный Договором, то есть до 31 января 2017 года.

Ссылаясь на то, что невозможность реализации инвестиционного проекта в установленные договором аренды сроки была обусловлена исключительно несвоевременными действиями организаций, осуществляющих подключение объекта строительства к сетям водоотведения и холодного водоснабжения, электрическим и газораспределительным сетям, ненадлежащими передачей объекта недвижимости инвестору и незаконным бездействием Комитета, а также на несогласие с порядком и размером начисления арендной платы по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, и должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с требованиями Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 № 644 (далее - Правила) подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, осуществляется на основании договора о подключении (технологическом присоединении), заключенного в соответствии с типовым договором о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения или типовым договором о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения.

В соответствии с частью 8 статьи 48 ГрК РФ организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение (технологическое присоединение) построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение (технологическое присоединение), предоставленными правообладателю земельного участка.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения осуществляется на основании договора, в сроки, установленные техническими условиями.

Доводы Общества о наличии периода, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реализации инвестиционного проекта было обусловлено ненадлежащими передачей объекта недвижимости инвестору и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения не могут быть приняты во внимание, поскольку до заключения спорного договора аренды Обществу были выданы технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, соответственно, Обществу было известно об условиях подключения, о сроках их действия, о возможности изменения параметров технических условий по истечении срока их действия.

С учетом изложенного, оснований полагать, что невозможность реализации инвестиционного проекта в установленные договором аренды сроки была обусловлена исключительно несвоевременными действиями организаций, осуществляющих подключение объекта строительства к сетям водоотведения и холодного водоснабжения, электрическим и газораспределительным сетям, не имеется.

Как следует из материалов дела, Договор аренды земельного участка от 02.10.2014 №18/ЗКС-02677 заключен между Комитетом и Обществом на основании постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2012 №1312 (далее - Постановление №1312), постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2014 №418, протокола подведения итогов открытого аукциона от 01.10.2014 на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 4 (южнее пересечения с 3-м Бадаевским проездом) (далее - Объект).

Пунктом 6.1 постановления №1312 установлено, что Комитет в пятидневный срок должен заключить с Обществом договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях на срок строительства Объекта в соответствии с данным постановлением и на условиях согласно приложению к постановлению: Инвестиционные условия при строительстве складских объектов со встроенно-пристроенной котельной, трансформаторной подстанции по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 4 (южнее пересечения с 3-м Бадаевским проездом) (далее - Инвестиционные условия).

Пунктом 2 Инвестиционных условий установлены сроки строительства Объекта: начало строительства объекта - в течение 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов; окончание строительства объекта - в течение 28 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов. Указанные сроки содержаться в разделе 5 договора от 02.10.2014 №18/ЗКС-02677.

Данные условия соответствуют главе 4 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».

Пункты 1 и 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции устанавливают особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Так, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

 В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (п. 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ Общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Законодательством Санкт-Петербурга, устанавливающим порядок и условия предоставления объектов недвижимости для целей осуществления инвестиционной деятельности, не предусмотрена возможность изменения инвестиционных условий Обществу в части срока аренды.

Приведенные истцом обстоятельства, исходя из сложившейся практики осуществления инвестиционных проектов в городе Санкт-Петербурге, не выходят за пределы обычного предпринимательского риска, который несет истец, заключая подобные договоры (статья 2 ГК РФ). Указанные обстоятельства не являются существенными, они не изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку все обстоятельства, на которые указывает истец, возникли в связи с выполнением истцом обязательств по Договору.

Условие о сроке Договора установлено постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2012 №1312.

Данное условие являлось существенным условием аукциона, проведенным на основании указанного постановления, исходя из которого потенциальные участники аукциона принимали решение об участии в нём, а также исходя из указанного условия, в том числе, определялась цена на торгах, являющихся также самостоятельным ценообразующим фактором в рыночной среде.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

По смыслу названной нормы не подлежит удовлетворению требование истца о продлении срока заключенного на торгах договора, поскольку указанное условие является существенным, было определено (и являлось определимым исходя из конкурсной документации) и могло повлиять на цену торгов.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Спорный Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Таким образом, соглашение об изменении Договора также должно быть заключено в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Изменение срока действия Договора, по мнению истца, помимо прочего, связано с неисполнением встречного обязательства Комитетом, выразившегося: в несвоевременной передаче земельного участка. Как указывает Общество, фактически земельный участок передан истцу 18.11.2014.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае не предоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Правила статьи 328 ГК РФ не подлежат применению, а подлежат применению положения статей 405, 406 ГК РФ, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства.

Данные выводы подтверждаются пунктами 57, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу указанных норм обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора - во внесении платы за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В случае не предоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы или отказаться от исполнения этого обязательства.

Вместе с тем, в соответствии с актом приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок 02.10.2014. Приемкой Участка арендатор подтверждает, что Участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта. Документов, свидетельствующих о передаче земельного участка в более позднюю дату, Обществом в материалы дела не представлено.

В данном случае просрочка исполнения Комитетом обязательства по передаче Участка Комитетом отсутствует. Истцом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, не представлено доказательств несовершения Комитетом действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, принятые Обществом обязательства, установленные постановлением Правительства Санкт-Петербурга и Договором, должны им исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

С учетом изложенного, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                              Кротов С.М.