Решение от 25 октября 2023 г. по делу № А63-4245/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4245/2023
25 октября 2023 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 октября 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жерлицыной А.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Центрсоюз-Кисловодск», г. Кисловодск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, ОГРН 1082635003725, ИНН <***>, комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, ИНН <***>, министерства строительства и архитектуры Ставропольского края,

о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:34:020221:441, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020221:11 по адресу: <...>, Литер А1,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Санаторий «Центрсоюз-Кисловодск» (далее – истец, ООО «Центрсоюз-Кисловодск», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление архитектуры), администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация) о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:34:020221:441, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020221:11 по адресу: <...>, Литер А 1.

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее – управление по сохранению объектов культурного наследия), комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет), министерства строительства и архитектуры Ставропольского края (далее – министерство).

Определением суда от 03.08.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Эксперт ПРО» ФИО1. От негосударственных судебных экспертов ФИО2, ФИО3 18.09.2023 в суд поступило заключение от 08.09.2023 № 95-2023.

Администрацией в судебном заседании 31.05.2023 представлен отзыв на иск, в котором ответчик указал, что площадь реконструированного объекта не соответствует разрешению на реконструкцию и проектной документации, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что реконструкция спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы правообладателей смежных земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:020221:14, 26:34:020221:685. Ответчиком отмечено, что согласно выписке от 24.04.2023 № КУВИ-001/2023-96159225 земельный участок с кадастровым номером 26:34:020221:11 расположен в границах второй горно-санитарной зоны города Кисловодска в охранной зоне тепловых сетей, охранной зоне газораспределительных сетей, при этом истцом не представлено доказательств выполнения требований приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей».

От управления по сохранению объектов культурного наследия 28.08.2023 поступил отзыв на иск, в котором третье лицо просило отказать в удовлетворении требований.

В частности, управлением указано, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020221:11, на котором находится реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 26:34:020221:441 находится в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Каскадная лестница» (1936 г., <...>), который на основании решения исполнительного комитета Ставропольского краевого совета народных депутатов Ставропольского края РСФСР от 01.10.1981 № 702 включен в список памятников истории и культуры Ставропольского края и поставлен на государственный учет и охрану приказом Министерства культуры РФ от 14.03.2016 № 35519-р. В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) защитная зона указанного объекта составляет 100 метров, в пределах защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. В связи с этим управлением отмечено, что при реконструкции спорного здания нарушены положения статьи 34.1 Закона об объектах культурного наследия.

Также управлением указано, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020221:11 непосредственно связан с земельным участком в границах территории объектов культурного наследия: «Могильник «Улица Коминтерна» (VIII - VII вв. до н.э., <...> метров на юго-запад от домовладения № 8 по ул. Володарского), регионального значения «Санаторий «Кисловодск» (1934 год, Ставропольский край, городской округ город-курорт Кисловодск, ул. Алексея Реброва, д. 15); «Казенная гостиница «Красные Камни» (1900 г., <...>, литер А).

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Закона об объектах культурного наследия строительные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия. Поскольку документация или разделы документации, обосновывающие меры по обеспечению сохранности вышеперечисленных объектов культурного наследия при проведении работ по реконструкции спорного объекта в управление не поступала, управлением отмечено, что ООО «Центрсоюз-Кисловодск» нарушены положения пункта 3 статьи 36 Закона об объектах культурного наследия.

Кроме того, управлением указано, что в силу части 1 статьи 34 Закона об объектах культурного наследия в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Приказом управления от 07.06.2023 № 471 утверждены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Санаторий «Кисловодск», 1934 год. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020221:11 расположен в зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия «Санаторий «Кисловодск», 1934 год, ЗРЗ-1 (участок 2), зоне ЗРЗ-2, зоне ЗРЗ-3 (участок 2), для каждой из которых установлен особый режим использования земельных участков, не предполагающий реконструкцию спорного объекта.

В судебное заседание 18.10.2023 лица, участвующие в деле, не явились, были извещены надлежащим образом.

От истца через систему «Мой арбитр» 16.10.2023 поступили дополнительные письменные пояснения и возражения на отзыв управления по сохранению объектов культурного наследия. Истцом указано, что при реконструкции соблюдены требования приказа управления от 07.06.2023 № 471, которым утверждены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия. В соответствии с данным приказом: для зоны ЗРЗ-1 (участок 2) разрешается строительство объектов капитального строительства, ремонт и реконструкция существующих зданий, строений и сооружений, а также их частей с учетом следующих требований и ограничений: при реконструкции с увеличением объемных параметров в плане и по высоте не более чем на 20%; для зоны ЗРЗ-2 разрешается при реконструкции – увеличение высоты существующих строений не более чем на 2 этажа включая мансардный этаж; для зоны ЗРЗ-3 (участок 2) разрешается при реконструкции выполнять строительство с сохранением существующих параметров и высотных размеров.

Также истцом отмечено, что реконструкция спорного объекта осуществлена в пределах существующего с 1938 года здания с кадастровым номером 26:34:020221:441, а именно реконструирован 2 этаж (мансардный этаж) путем увеличения площади, реконструкция произведена в пределах внутренних поверхностей наружных стен за счет террасы, при этом площадь застройки, высота и внешний вид фасадов исходного здания не изменились, все работы по реконструкции производились внутри исходного здания, что подтверждается совместным актом визуального осмотра нежилого здания от 27.05.2023, составленным администрацией, управлением архитектуры и обществом, а также заключением судебной строительной-технической, землеустроительной экспертизы от 08.09.2023 № 95-2023.

Кроме того, истцом указано, что расстояние от здания с кадастровым номером 26:34:020221:441 до памятника «Каскадная лестница» составляет 300 метров, до памятника «Могильник «Улица Коминтерна» - 700 метров, до памятника «Санаторий «Кисловодск» - 1 километр, до памятника «Красные Камни» - 350 метров. При этом границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: для памятников в границах населенного пункта - 100 м от внешних границ территории памятника; для памятника вне границ населенного пункта - 200 м от внешних границ памятника; для ансамбля в населенном пункте - 150 м от внешних границ ансамбля; для ансамбля вне границ населенного пункта - 250 м от внешних границ памятника; для объекта культурного наследия в границах населенного пункта.

Указывая на осуществление реконструкции при наличии разрешительной документации, соответствие реконструированного объекта градостроительным нормам и правилам, истец просил удовлетворить заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о начавшемся судебном процессе суд в силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Центрсоюз-Кисловодск» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020221:441 общей площадью 2 578,5 кв.м, Литер А1, расположенного по адресу: <...>, год завершения строительства объекта – 1 938 год.

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020221:11 площадью 27 115 кв.м, переданном обществу по договору от 24072007 № 1439 с дополнительным соглашением к нему от 12.03.2021 в аренду сроком до 22.04.2053 для использования под медицинское учреждение ФИО4 в г. Кисловодске (запись о государственной регистрации от 13.11.2007 № 26-26-341015/2007-884).

Управлением архитектуры обществу 27.06.2016 выдано разрешение № 26-Ru26305000-89-2016 на реконструкцию части второго этажа столовой здания с кадастровым номером 26:34:020221:441. Краткие проектные характеристики объекта: общая площадь 2 633,9 кв.м, объем 13 370 куб.м, количество этажей – 3, площадь застройки – 1254 кв.м.

ООО «Центрсоюз-Кисловодск» 28.03.2022 года обращалось в управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером 26:34020221:441.

Управлением архитектуры в письме от 30.03.2022 было отказано обществу во вводе объекта в эксплуатацию по причине непредставления документов, указанных части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно акта подключения (технологического присоединения) реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также общество обращалось в управление архитектуры 28.06.2022 и 25.10.2022 с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером 26:34020221:441.

Управлением архитектуры в письмах от 04.07.2022 и 02.11.2022 было отказано обществу во вводе объекта в эксплуатацию по причине непредставления документов, указанных вчасти 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно; акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); акта подключения (технологического присоединения) реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда). Управлением архитектуры указано, что по информации, представленной министерством строительства и архитектуры Ставропольского края, в отношении объекта «Реконструкция второго этажа столовой санатория «Центросоюз-Кисловодск» заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта проектной документации не выдавалось.

С учетом изложенных обстоятельств общество, указывая на отсутствие у него возможности легализации спорного объекта в административном порядке, обратилось в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании норм статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно разъяснениям пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство либо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, для реконструкции спорного объекта капитального строительства обществом получен градостроительный план от 30.05.2014, разработан и изготовлен проект на его реконструкцию, обществу 27.06.2016 выдано разрешение № 26-Ru26305000-89-2016 на реконструкцию здания с кадастровым номером 26:34:020221:441 сроком действия до 26.01.2019.

В период с 19.10.2017 по 11.10.2018 обществом осуществлена реконструкция здания с кадастровым номером 26:34:020221:441 путем увеличения площади за счет реконструкции внутренних поверхностей наружных стен.

ООО «Центрсоюз-Кисловодск» 28.03.2022, 28.06.2022, 25.10.2022 обращалось в управление архитектуры с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером 26:34020221:441.

Управлением архитектуры в письмах от 30.03.2022, 04.07.2022, 02.11.2022 было отказано обществу во вводе объекта в эксплуатацию по причине непредставления документов, указанных впунктах 5, 7, 8 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); акта подключения (технологического присоединения) реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда). Управлением архитектуры в письме от 25.10.2022 также указано, что по информации, представленной министерством строительства и архитектуры Ставропольского края, в отношении объекта «Реконструкция второго этажа столовой санатория «Центросоюз-Кисловодск» заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта проектной документации не выдавалось.

При подаче искового заявления обществом указано, что 11.10.2018 ООО «Центрсоюз-Кисловодск» (заказчик) и ООО «Градпроект» (подрядчик) подписан акт приема-передачи по договору подряда от 19.10.2017 № 7-26, согласно которому подрядчик сдал, а заказчик принял объект: часть второго этажа столовой Санатория «Центрсоюз-Кисловодск» для выполнения работ по реконструкции здания в соответствии с техническим заданием заказчика, проектной документацией «Реконструкция части 2 этажа столовой санатория «Центрсоюз-Кисловодск». Также обществом представлена схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства в границах земельного участка. Истцом даны пояснения о том, что акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не был составлен, поскольку подключение (технологическоеприсоединение)реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не осуществлялось, так как подключение (технологическое присоединение) было осуществлено ранее при строительстве объекта. Истцом отмечено, что согласно заключению положительной экспертизы от 08.06.2016 № 26-2-1-3-0117-16, подготовленному АО «Государственная экспертиза в сфере строительства», проектная документация на строительство части второго этажа столовой санатория «Центросоюз-Кисловодск» по адресу: <...> соответствует требованиям нормативных документов и требованиям технических регламентов.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что реконструкция спорного здания осуществлена при наличии у общества разрешительной документации, также истцом получены и представлены документы согласно положениям статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Администрацией в отзыве на иск было указано, что площадь реконструированного объекта не соответствует разрешению на реконструкцию и проектной документации, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что реконструкция спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы правообладателей смежных земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:020221:14, 26:34:020221:685.

Согласно представленному в материалы дела акту от 27.05.2023, составленному обществом, администрацией и управлением архитектуры, по результатам совместного осмотра нежилого здания сторонами было установлено, что разделом 3 «Архитектурные решения» проектной документации предполагалось размещение на уровне второго этажа по проекту (фактически третьего этажа) следующий помещений: балкона площадью 541,9 кв.м, кафе площадью 191 кв.м, кладовой музыкального инвентаря площадью 5,6 кв.м, кладовой уборочного инвентаря площадью 2,6 кв.м, комнаты официантов – 6,1 кв.м, коридора – 2,9 кв.м, лестничной клетки – 33,9 кв.м, помещения грязной посуды – 4,6 кв.м, раздаточной – 10 кв.м, раздевалки музыкантов – 8,1 кв.м, с/у – 9,1 кв.м, с/у для мгн – 4,1 кв.м, танцевальная комната – 113,9 кв.м.

В названном акте указано, что фактически на момент осмотра было осуществлено объединение площади помещений кафе и балкона за счет частичного демонтажа ограждающей конструкции стены между помещениями, а также осуществлено возведение ограждающих конструкций стен балкона, в связи с чем помещение балкона было аннулировано. В примечании к акту имеется отметка о том, что в процессе реконструкции литера А1 проекция стен террасы за проекции несущих стен литера А1 не выходила, то есть дополнительных площадей при реконструкции здания не допущено с учетом технического паспорта, проектной документации «Архитектурные решения» лист 5,7,8,9.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях установления указанных обстоятельств определением суда от 03.08.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли реконструированный объект нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020221:11, по адресу: 357700, <...>, Литер «А1» разрешению на реконструкцию от 27.06.2016 № 26-Ru 26305000-89-2016 и проектной документации на реконструкцию?

Соответствует ли нежилое здание Литер «А1», расположенное по ул. Володарского, 12, г. Кисловодска, после проведенных строительных работ строительным, санитарным, противопожарным экологическим стандартам, нормам, правилам и регламентам, действующим в Российской федерации и Ставропольском крае в области строительства; допускает ли его техническое состояние безопасное использование (эксплуатацию) по назначению, нарушает ли сохранение объект реконструкции права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни или здоровью граждан и третьим лицам? Если не соответствует, то какие меры необходимы для приведения его в состояние, соответствующее данным требованиям?

Расположен ли объект капитального строительства нежилое здание литер «А 1» по ул. Володарского, 12, г. Кисловодска в границах земельного участка с кадастровым номером 26:34:020221:11?

Согласно заключению от 08.09.2023 № 95-2023 при проведении исследования по первому вопросу экспертами ФИО2, ФИО3 и сравнении технических характеристик объекта реконструкции, расположенного по ул. Володарского, 12 в г. Кисловодске, с разрешительной и проектной документации, установлено, что реконструированное здание Литер «А1», после проведенных работ по реконструкции имеет отклонение в части общей площади строения в большую сторону на 121,8 кв.м, что составляет 4,42 % (2633,9 кв.м – площадь в соответствии с разрешительной и проектной документацией, 2 755,7 кв.м – фактическая площадь).

В соответствии с пунктом 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство. Различие данных об указанной в техническом плане протяженности линейного объекта не более чем на пять процентов по отношению к данным о его протяженности, указанным в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, с учетом положения приведенной нормы установленное экспертами различие в площадях не более 5 % является допустимым.

По второму вопросу экспертами сделан вывод о том, что нежилое здание Литер «А1», расположенное по ул. Володарского, 12, г. Кисловодска, после проведенных строительных работ соответствует строительным, санитарным. противопожарным экологическим стандартам, нормам, правилам и регламентам, действующим в Российской федерации и Ставропольском крае в области строительства; техническое состояние его допускает безопасное использование (эксплуатацию) по назначению, сохранение объекта реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни или здоровью граждан.

По третьему вопросу эксперты по результатам проведения обмерных работ и обработки полученных результатов (поворотно-угловые точки, линейные размеры и площадь) в системе автоматизированного проектирования и сопоставлении полученных данных со сведениями государственного кадастра недвижимости установили, что нежилое здание Литер «А1», общей площадью 2 755,7 кв.м, полностью расположено в приделах земельного участка с кадастровым номером 26:34:020221:11, находящегося по адресу: <...>.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что реконструкция спорного объекта произведена обществом на основании разрешения на строительство на предоставленном ему на праве аренды земельном участке, указанный объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки.

Как было указано выше, управлением по сохранению объектов культурного наследия приведены доводы об осуществлении реконструкции спорного объекта с нарушением требований Закона об объектах культурного наследия, так как данный объект находится в защитной зоне нескольких объектов культурного наследия.

Данные доводы отклонены судом, поскольку реконструкция спорного объекта осуществлена в пределах существующего с 1938 года здания с кадастровым номером 26:34:020221:441, а именно реконструирован 2 этаж (мансардный этаж), реконструкция произведена в пределах внутренних поверхностей наружных стен за счет террасы, при этом площадь застройки, высота и внешний вид фасадов исходного здания не изменились, все работы по реконструкции производились внутри исходного здания, что подтверждается заключением судебной строительной-технической, землеустроительной экспертизы от 08.09.2023 № 95-2023, совместным актом визуального осмотра нежилого здания от 27.05.2023.

Также судом отклонены доводы управления по сохранению объектов культурного наследия о нарушении требований приказа управления от 07.06.2023 № 471, которым утверждены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия, поскольку данный приказ был принят после завершения работ по реконструкции здания. Более того, в соответствии с данным приказом: для зоны ЗРЗ-1 (участок 2) разрешается строительство объектов капитального строительства, ремонт и реконструкция существующих зданий, строений и сооружений, а также их частей с учетом следующих требований и ограничений: при реконструкции с увеличением объемных параметров в плане и по высоте не более чем на 20%; для зоны ЗРЗ-2 разрешается при реконструкции – увеличение высоты существующих строений не более чем на 2 этажа включая мансардный этаж; для зоны ЗРЗ-3 (участок 2) разрешается при реконструкции выполнять строительство с сохранением существующих параметров и высотных размеров.

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что реконструкция объекта произведена обществом за счет собственных средств на основании полученной разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство, на предоставленном в аренду земельном участке с соблюдением целевого назначения земельного участка и в его пределах, ООО «Центрсоюз-Кисловодск» предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта посредством обращения за выдачей разрешений на ввод объектов в эксплуатацию 28.03.2022, 28.06.2022, 25.10.2022, однако в письмах от 30.03.2022, 04.07.2022, 02.11.2022 обществу отказано во вводе объекта в эксплуатацию при наличии у него документов, предусмотренных положениями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструированный объект имеет допустимое отклонение площади строительства, соответствует строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, суд считает, что требования истца о признании за ним права собственности на реконструированный объект капитального строительства с кадастровым номером 26:34:020221:441 является правомерными и подлежит удовлетворению.

Поскольку удовлетворение заявленного иска о признании права собственности на спорные объекты не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны администрации, судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением данного дела (расходы на уплату государственной пошлины и на оплату судебной экспертизы), подлежат отнесению на истца (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пункт 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Центрсоюз-Кисловодск», г. Кисловодск, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью Санаторий «Центрсоюз-Кисловодск», г. Кисловодск, ОГРН <***>, ИНН <***>, право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:34:020221:441 общей площадью 2 755,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020221:11 по адресу: <...>, Литер А1.

Решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Центрсоюз-Кисловодск», ОГРН <***>, ИНН <***>, на указанную недвижимую вещь.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Р. Губжокова