Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А62-3620/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

26.09.2024 Дело № А62-3620/2024

Резолютивная часть решения оглашена 12.09.2024

Полный текст решения изготовлен 26.09.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Варфоломеевой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 и освобождении от уплаты арендной платы за 3, 4 квартал 2022 года, за 2023 год,

при участии:

представители сторон не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее – Общество, истец, арендатор, ООО «СТРОЙЦЕНТР») обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (далее – Администрация, ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 и освобождении от уплаты арендной платы за 3, 4 квартал 2022 года, за 2023 год.

Как следует из материалов дела 29 июня 2022 года между ООО «СТРОЙЦЕНТР» и Администрацией был заключен договор аренды земельного участка № 147 (далее также договор аренды, договор) (л.д. 6).

Предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 21120 метров квадратных, с кадастровым номером: 67:02:0010212:574, расположенный по адресу: РФ, <...> (далее по тексту – участок, арендованный участок, земельный участок), предоставляемый в аренду на основании распоряжения Губернатора Смоленской области от 23.06.2022 №756-р (л.д. 32), для размещения объекта социально-культурного назначения «Строительство пристройки к зданию МБОУ СШ №4 имени Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы Смоленской области», разрешенное использование: образование и просвещение. На земельный участок распространяются ограничение прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

Договор заключен до 23.06.2025 года (пункт 1.2)

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных Договором.

Согласно пунктам 3.4.2, 3.4.3 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.06.2022 (л.д. 7).

В обоснование заявленных исковых требований Общество указало на следующие обстоятельства.

Во исполнение договоренностей, достигнутых в ходе встречи по вопросам строительства, состоявшейся в г. Смоленске 13 ноября 2022 г. с участием губернатора Смоленской области ФИО2, ООО «СТРОЙЦЕНТР» приступило к строительству объекта «Пристройка к зданию МБОУ СШ №4 им. Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы Смоленской области».

В период с июня по декабрь 2022 года ООО «СТРОЙЦЕНТР» выполнило работы по инженерным изысканиям и разработке проектно-сметной документации на Объект. Суммарный объем затрат составил 28 394 243 рубля 01 коп.

ООО «СТРОЙЦЕНТР» 15.12.2022 направило письмо о сотрудничестве Губернатору Смоленской области ФИО2, в котором ООО «СТРОЙЦЕНТР» предложило рассмотреть возможность и согласовать решение о вводе в эксплуатацию, и приобретении готового объекта в 2024 году с рассрочкой выплаты стоимости Объекта, а именно оплату 80% стоимости в 2024 году, 20% в 2025 году. В случае отсутствия возможности финансирования строительства предложило расторгнуть Договор аренды земельного участка (л.д. 31).

В ответ на письмо заместитель губернатора Смоленской области ФИО3 сообщил о том, что в связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта «Пристройка к зданию МБОУ СШ № 4 имени Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы по адресу: ул. Ленина, 47» (далее – , объект, спорный объект) в настоящее время не представляется возможным осуществить мероприятия по приобретению объекта. Администрацией Смоленской области рассматривается возможность финансирования объекта за счет средств областного бюджета в 2024 - 2026 годах (л.д. 34).

19 декабря 2022 г. ООО «СТРОЙЦЕНТР» направило Чрезвычайному и Полномочному Послу Республики Беларусь в Российской Федерации ФИО4 письмо с просьбой оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации с реализацией строительного проекта.

Земельный участок в целях, отраженных в договоре аренды, использован быть не может по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а сам факт заключения указанного договора не имел бы место быть в случае получения информации об отсутствии в бюджете Смоленской области денежных средств, необходимых для выкупа имущества, возводимого ООО "СТРОЙЦЕНТР".

09.02.2024 председателю комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области ФИО5 от ООО "СТРОЙЦЕНТР" было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №147 от 29 июня 2022 г. (л.д. 8) Данное уведомление оставлено без ответа.

Договор имеет целевой характер и заключен исключительно в целях размещения спорного объекта.

Истец не является образовательной организацией, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, а также Уставом Истца. Соответственно строительство и эксплуатация пристройки к школе не могло быть осуществлено в интересах истца без последующего выкупа данного объекта Администрацией Смоленской области. Иное противоречило бы основополагающим принципам предпринимательской детальности, зафиксированным в ГК РФ и ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

В связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта, использовать земельный участок по назначению арендатору не возможно.

Прекращение делового сотрудничества, направленного на строительство пристройки к школе состоялось по инициативе органов власти Смоленской области, по чьей вине спорный участок стал фактически непригоден для использования по назначению, установленному Договором.

Ответчик не возражал в расторжении договора, исковое требование об освобождении от арендной платы за 3, 4 квартал 2022 года, за 2023 год не признал.

Правовая позиция ответчика сформулирована в следующих доводах.

09.02.2024 истец обратился в адрес Администрации с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147.

В ответ на данное уведомление Администрация направила для подписания в адрес ООО «Стройцентр» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 от 07.03.2024. (л.д. 86,87) Однако до настоящего времени данное соглашение не подписано со стороны ООО «Стройцентр».

Постановлением Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области от 07.03.2024 № 409 договор аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 заключенный с ООО «Стройцентр» на земельный участок, входящий в категорию земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма ул. Ленина д. 47 площадью 21120 кв. м., кадастровый № 67:02:0010212:574 расторгнут (л.д. 85).

Администрация в адрес ООО «Стройцентр» 27.01.2023 направила претензию о погашении образовавшейся задолженности (л.д.37).

06.04.2023 Администрация повторно направила ООО «Стройцентр» претензию о необходимости оплаты образовавшейся задолженности в размере 638887,87 руб. за период 3.4 кварталы 2022 года и 1 квартал 2023 года (л.д. 35).

27.04.2023 ООО «Стройцентр» отправил ответ на претензию адресованное Администрации и Врио Губернатора Смоленской области в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению просьба не начислять арендные платежи (л.д. 29).

В целях разрешения данной ситуации, 04.05.2023 Администрация обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области и в Департамент инвестиционного развития Смоленской области по вопросу законности освобождения арендатора от арендных платежей либо предоставления арендных «каникул» (л.д. 83).

18.05.2023 Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области на направленное письмо Администрации сообщил, действующим законодательством предоставление отсрочки по уплате арендных платежей не предусмотрено. Арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за период действия договора аренды земельного участка (л.д.84).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующим выводам.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, в частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации (подпункт 2).

Согласно распоряжению Губернатора Смоленской области от 23.06.2022 №756-р в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, областным законом «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабный инвестиционный проект, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов», постановлением Администрации Смоленской области от 29.11.2013 № 984 «Об утверждении областной государственной программы «Развитие образования в Смоленской области», постановлением Администрации Смоленской области от 11.05.2017 № 298 «Об утверждении Положения о порядке принятия Губернатором Смоленской области решения о предоставлении юридическим лицам земельных участков, находящихся в федеральной собственности, муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов, размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения» и на основании заключений Департамента Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 09.06.2022 № исх. 2822д, Департамента Смоленской области по образованию и науке от 10.06.2022 № Исх05965: Обществу предоставлен спорный объект по договору аренды.

Согласно положениям статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться каждой из сторон надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства т требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053).

Согласно пункту 5.3. договора аренды договор прекращает свое действие:

- по взаимному соглашению сторон;

- по решению суда;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим Договором и законодательством РФ.

Судом установлено, что стороны достигли согласия на прекращение договора аренды, что следует из их правовых позиций и материалов дела (л.д. 8, 85), но соглашение о его расторжении (л.д.86) в досудебном порядке и в период судебного разбирательства подписано не было.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковое требование Общества о расторжении договора аренды.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата объекта аренды арендодателю.

При этом неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Требование истца об освобождении от уплаты арендной платы за 3, 4 квартал 2022 года, за 2023 год удовлетворению не подлежит, поскольку в указанный спорный период договор действовал, препятствий в пользовании арендованным участком в 2022 и 2023 годах судом не установлено.

О наличии арендных правоотношений сторон в спорный период свидетельствует содержание письма истца от 27.04.2023 № 119/23, в котором истец, не заявляя отказ от договора или требование о его расторжении, уведомляет ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно в связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта и просит предоставить арендные каникулы до момента появления денежных средств в областном бюджете.

Вместе с тем, истец не обосновал доводы относительно обязанности приобретения в собственность Смоленской области готового объекта в 2023 году и (или) в 2024 году с рассрочкой выплаты стоимости объекта (оплата 80% стоимости в 2024 году, 20% в 2025 году).

Инвестиционный проект по строительству объекта, упомянутый в письме № 665/22 от 15.12.2022 (л.д. 31) и доказательства согласования финансирования приобретения спорного объекта в собственность Смоленской области суду не представлены.

Договор аренды не содержит положений со ссылкой на какой – либо инвестиционный проект по строительству объекта и не содержит условий финансирования строительства.

Доводы истца относительно договоренностей, достигнутых в ходе встречи по вопросам строительства, состоявшейся в г. Смоленске 13 ноября 2022 г. с участием губернатора Смоленской области, послуживших основанием для начала строительства объекта, не подтверждены какими – либо доказательствами, в связи с чем, суд исходит из условий и целей использования арендованного участка, которые определены в договоре и в распоряжения Губернатора Смоленской области от 23.06.2022 №756-р.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не доказаны обстоятельства, которые могут являться основанием для освобождения от договорной обязанности по внесению арендных платежей за 3, 4 квартал 2022 года, за 2023 год, а именно:

невозможность использования арендованным участком по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды;

ухудшение условий пользования, предусмотренных договором аренды или состояния объекта аренды;

наступление обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 328 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 147 от 29.06.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройцентр» и Администрацией муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.М. Ерохин