Решение от 31 мая 2024 г. по делу № А32-25210/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-25210/2023

г. Краснодар «31» мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 31 мая 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Голубченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-25210/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Южного Межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Прокуратуры Краснодарского края, Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 20 по 26 марта 2024 года, представителя администрации – ФИО4 (по доверенности от 23.01.2024, до перерыва), представителя ответчика - Школьника М.И. (по доверенности от 05.07.2023, до перерыва), представителя ФИО2 – ФИО5 (по доверенности от 19.06.2019, до перерыва), прокурора Горюшкиной Т.Ф. (по удостоверению, до перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 29.06.2009 № 4900771268 о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 23:49:0132004:392, площадью 33 021 кв.м, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, Лазаревский район, указав в

решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 07 октября 2019 года № 23:49:0132004:392-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 29.05.2009 № 4900771268 в Едином государственном реестре недвижимости;

- указать, что решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 06 декабря 2021 года № 23:49:0132004:392-23/262/2021-8 об обременении в виде субаренды от 08 ноября 2018 года № 01/392 в Едином государственном реестре недвижимости.

Иск администрации о расторжении договора аренды мотивирован следующими обстоятельствами:

- в ходе осмотра земельного участка установлено, что проход к поверхностному водному объекту реке Буу частично прегражден; с одной стороны установлен забор с калиткой, который примыкает к реке Буу;

- согласно информации публичной кадастровой карты через земельный участок протекает поверхностный водный объект – река Буу;

- ответчиком не соблюдаются требования природоохранного законодательства в части обеспечения свободного доступа граждан к береговой полосе водного объекта – реке Буу;

- часть земельного участка передана в субаренду ФИО3, в соответствии с пунктом 5.3.1 договора арендатор не вправе передавать участок в субаренду без письменного согласия арендодателя; администрация уведомления от арендатора о передаче в субаренду земельного участка не получала, письменного согласия на субаренду не давала.

Определением от 10.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечён ФИО3, как субарендатор части спорного земельного участка.

Тем же определением было отклонено ходатайство ФИО2 о вступлении её в дело в качестве соистца.

Определением от 17.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Южное Межрегиональное управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Прокуратура Краснодарского края, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, гр. ФИО2.

В судебном заседании, состоявшемся 20 марта 2024 года, представитель администрации исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Представитель прокуратуры Краснодарского края исковые требования поддержал. Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против исключения из состава спорного земельного участка реки как водного объекта, находящегося в федеральной собственности. Представитель третьего лица ФИО2 исковые требования администрации поддержал.

Третьи лица – Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Южное Межрегиональное управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования, в настоящее судебное

заседание не явились, о дате и времени проведения заседания уведомлены надлежащим образом, что подтверждается соответствующими почтовыми отправлениями.

От третьего лица - ФИО3 поступило ходатайство от 19.03.2024 о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие. В данном ходатайстве ФИО3 также пояснил, что по договору уступки прав и обязанностей по договору субаренды от 08.11.2018 приобрел права субарендатора в отношении части спорного земельного участка КН 23:49:0132004:392, вместе с тем, фактическим пользователем части земельного участка является ФИО1, использующий часть участка для размещения питомника, русло реки не огорожено, к реке обеспечен свободный доступ, русло реки не используется.

В судебном заседании 20 марта 2024 года был объявлен перерыв до 26 марта 2024 года, 15 часов 00 минут.

После указанного перерыва представители сторон и третьих лиц в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришёл к следующим выводам.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ЗАО «Сады Кубани» на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 мая 2009 года № 489-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской — Федерации, с кадастровым — номером 23:49:00000000:0090», был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 29 июня 2009 года № 7700001268, по которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392, общей площадью 33 021 кв.м., расположенный по адресу: город Сочи, Лазаревский р-он, для сельскохозяйственного использования.

Договор аренды заключен до 26 июня 2056 года.

Распоряжением Теруправления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 21.09.2011 № 502-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392 площадью 33021 кв. м передан в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности между администрацией города Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «СБФ Логистик» 08.10.2012 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 29.06.2009 № 7700001268.

Между закрытым акционерным обществом «Сады Кубани» и обществом с ограниченной ответственностью «СБФ Логистик» заключен договор от 23 января 2012 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29 июня 2009 года № 7700001268.

Между ООО «СБФ Логистик» и ФИО1 заключен договор от 28.09.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 29.06.2009 № 4900771268.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07 октября 2019 года № 23:49:0132004:392-23/050/2019-5 арендатором земельного участка является индивидуальный предприниматель ФИО1.

В ходе осмотра земельного участка сотрудниками Росприроднадзора установлено, что проход к поверхностному водному объекту реки Буу частично прегражден. С одной стороны установлен забор с калиткой, который примыкает к реке Буу. В ходе осмотра калитка была открыта, проход к водному объекту был свободен. С другой стороны проход к реке Буу свободный, однако порос густой растительностью.

Арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО1 не соблюдаются требования природоохранного законодательства в части обеспечения свободного доступа граждан к береговой полосе водного объекта - р. Буу. В этой связи, Росприроднадзором объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

По мнению администрации, указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении арендатором норм Водного кодекса РФ, регламентирующих свободный доступ граждан к водоемам общего пользования, и несоблюдении п. 5.2.8, 5.2.9, 5.2.10 договора аренды от 29 июня 2009 года в части неисполнения обязанности по содержанию в должном санитарном порядке и чистоте участка и прилегающей к нему территории, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес арендатора направлена претензия от 20 декабря 2022 года № 18730/02.01-31 о необходимости устранения выявленных нарушений в 15-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 01 марта 2023 года № 2349/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды. В установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 29 июня 2009 года № 4900771268 не явился.

Как указывает администрация, выявленные Росприроднадзором обстоятельства свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды от 29.06.2009 года, что позволяет арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 использует земельный участок для осуществления растениеводства (организации питомника), что подтверждается заключением по результатам обследования земельного участка от 01 июля 2023 года, подготовленного специалистом Набережной Ю.Ю., заключением специалистов ФИО6 и ФИО7 от 09 января 2024 года, актами осмотра земельного участка от 06 июля 2023 года, составленного специалистами Департамента по охране окружающей среды, лесопарковой, сельского хозяйства и промышленности администрации г. Сочи, и от 06 марта 2024 года, подготовленного главным специалистом отдела земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, в присутствии ведущего специалиста отдела сельского хозяйства департамента по охране окружающей среды, лесопаркового, сельского хозяйства и промышленности администрации г. Сочи, помощника прокурора Лазаревского района г. Сочи, ведущего специалиста-эксперта отдела государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, атмосферного воздуха и земельного надзора по Краснодарскому краю Южного межрегионального Управления Росприроднадзора, индивидуального предпринимателя ФИО1

Согласно указанным документам, которые суд принимает во внимание в качестве допустимых доказательств, достоверность которых не оспаривается истцом, территория спорного земельного участка используется под размещение питомника, специализирующегося на контейнерном производстве декоративных культур, также размещена теплица, имеется маточник для выращивания растений, установлены признаки соответствия земельного участка целевому назначению и разрешенному использованию – сельскохозяйственное производство. Строительные работы на земельном участке не ведутся, доступ к водному объекту свободен, водный объект – русло реки Буу ответчиком не используется. Основную площадь участка занимают финиковые пальмы, пальмы вашингтонии, бутии, растения для бордюров и живых изгородей.

Результаты осмотра и обследования участка подтверждены фототаблицами, в заключении дендролога от 01 июля 2023 года помимо фототаблицы имеется таблица с

описанием количества и видов растений, а также схема на топографической основе, в которой отображены зоны использования участка под сельскохозяйственные цели.

В соответствии с пунктами 1.0. и 1.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2014 года № 540, с изменениями от 04 февраля 2019 года, растениеводство, т.е. осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, относится к сельскохозяйственному использованию.

Таким образом, ответчик использует земельный участок по назначению, т.е. для выращивания растений и организации питомника.

Суд критически относится к доводу истца о нарушении ответчиком условий договора тем, что часть земельного участка вдоль берега реки Буу заросла кустарниками, поскольку само по себе наличие кустарников в границах участка не относится к существенным нарушениям условий договора аренды.

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» был утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2020 года № 482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» утверждены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2020 года № 1482 утверждены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ.

Согласно п. 1 указанного нормативно-правового акта признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

- наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

- наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие признаков нецелевого использования спорного земельного участка.

Администрацией не представлено доказательств конкретных, документально подтверждённых признаков существенного зарастания, более чем на 50 % от территории спорного земельного участка, сорной растительностью, которые бы соответствовали критериям, установленным Постановлениями Правительства Российской̆ Федерации от 23 апреля 2012 года № 369 и от 18 сентября 2020 года № 1482, в силу чего, оснований для

расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела не имеется.

Как видно из представленных в материалы дела документов, река и полоса общего пользования вдоль реки (береговая полоса) в сельскохозяйственной деятельности не используются.

Как указано в акте визуального осмотра от 06 марта 2024 года, подготовленного во исполнение определения суда от 17.01.2024 управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Сочи и подписанного в том числе помощником прокурора Лазаревского района города Сочи и ведущим специалистом-экспертом отдела государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, атмосферного воздуха и земельного надзора по Краснодарскому краю Южного межрегионального Управления Росприроднадзора, - доступ к водному объекту свободен.

Из представленных с данным актом фотоматериалов следует, что река Буу и территория вдоль реки свободны, фактически не используются, доступ к реке открыт.

Кроме того, из данного акта осмотра от 06.03.2024 также следует, что в границах спорного земельного участка расположены воздушные линии электропередачи 2-х цепная ВЛ-220 кВ – заход на подстанцию 220 кВ «Дагомыс», с кадастровым номером 23:49:0000000:7786, и воздушная линия электропередачи Первая очередь ВЛ-500 кВ «Центральная-Псоу (Адлер)», с кадастровым номером 23:43:0000000:12905.

Согласно акту осмотра от 06.03.2024 в границах земельного участка расположены водный объект (русло реки Буу), теплицы, культурные сорта растений, вагончики- бытовки, навес, пять строений.

Из представленных с данным актом фотоматериалов следует, что русло реки Буу ответчиком фактически не используется, русло реки и береговая полоса вдоль реки свободны от застройки, фактического занятия и какого-либо хозяйственного освоения; доступ к береговой полосе и руслу реки Буу полностью открыт; характер использования земельного участка ответчиком для выращивания сортов растений таков, что доступ через арендуемый участок к реке и к её береговой полосе фактически открыты, проход к береговой полосе реки и к самой реке свободен; вдоль русла реки по береговой полосе произрастают многолетние древесные насаждения; русло реки не перегорожено, в хозяйственных целях не используется; на части земельного участка установлены покрытые пленкой некапитальные теплицы, также выращиваются культурные растения под открытым небом на клумбах и в кадках; на части участка расположены временные хозяйственные сооружения в виде вагончиков-бытовок, некапитальных навеса, хозяйственных построек.

В соответствии с письмом прокуратуры Краснодарского края от 22.11.2022 № Отв-07/1-333-22/61, факты забора (изъятия) водных ресурсов из реки Буу ФИО1 не нашли своего объективного подтверждения.

Исходя из изложенного, довод администрации том, что ответчиком не обеспечивается общий доступ к реке Буу и ее береговой полосе, не соответствует действительности.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением специалистов ФИО6 (кадастровый инженер) и ФИО7 (специалист-землеустроитель) от 09.01.2024, первоначально часть территории земельного участка КН 23:49:0132004:392 площадью 1,4 га была занята малопродуктивным выгоном совхоза, и в связи с необходимостью обеспечения рабочей силой строящегося тепличного комбината совхоза «Черноморец» в селе Верхнее Буу на указанной части территории было разрешено строительство жилого микрорайона «Союзсибэнерго» домов. В настоящее время на территории земельного участка расположен питомник, в котором ведется деятельность по выращиванию субтропических растений. На участке возведены теплицы, представляющие собой сборно-разборные конструкции свайного типа. Помимо тепличного комплекса на

участке имеются вспомогательные объекты, одним из которых является стан бригады (некапитальное сборно-разборное каркасное сооружение). Гараж используется для хранения инвентаря и для стоянки трактора. Посредством визуального осмотра установлено, что ранее на берегу реки Буу располагалась ограда, о чем свидетельствуют стоящие столбы, секции которой на данный момент сняты. В месте, где перепад высот составляет более 5 метров и заканчивается обрывом, оставлена ограда с выполненной вертикальной бетонной водозащитной плитой по левому берегу реки, которая в данном случае выполняет защитную функцию и призвана исключить падение с высоты. Правый берег реки также не огорожен, доступ свободный, полоса общего пользования не используется. Доступ к реке свободный с обеих сторон. Река и полоса общего пользования фактически не используются под питомник. Хозяйственная деятельность в пойме реки и полосе общего пользования не ведется, оба берега реки не имеют ограждений, препятствующих доступу к водотоку. Также специалистами на основании совмещения границ земельного участка с ортофотопланами 2002, 2007 года сделан вывод о том, что капитальные строения на земельном участке КН 23:49:0132004:392 на 2002 года, на 2007 года и на момент обследования являются одними и теми же объектами.

Судом также отклоняется как необоснованный довод истца о том, что ответчиком, в нарушение пункта 5.3.1. договора, не было получено согласие арендодателя на передачу земельного участка в субаренду ФИО3

Договор аренды носит долгосрочный характер (до 2056 года), в связи с чем, в силу прямого указания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с пунктом 6 той же статьи, передача части участка в субаренду допустима без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Кроме того, как следует из материалов регистрационного дела спорного земельного участка, представленного письмом ППК «Роскадастр» от 17.01.2024 № 1800724-СС/24, в субаренду часть земельного участка площадью 966 кв. м из земельного участка КН 23:49:0132004:392 была передана предыдущим арендатором земельного участка, ООО «СБФ Логистик», гражданке ФИО8, по договору № 01/392 от 08.11.2018 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392.

Договор субаренды зарегистрирован в ЕГРН 29.11.2018.

Письмом от 08.11.2018 исх. 1/392 ООО «СБФ Логистик» уведомило департамент имущественных отношений администрации города-курорта Сочи о заключении с ФИО8 договора субаренды части земельного участка площадью 966,575 кв. м из земельного участка КН 23:49:0132004:392. Данное уведомление было получено департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 23.11.2018, что подтверждается соответствующим входящим штампом на копии уведомления.

По договору от 18.11.2021 УПТ/01/392 об уступке прав и обязанностей по договору № 01/392 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 от 08.11.2018 ФИО8 передала ФИО3 права и обязанности субарендатора по договору № 01/392 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 от 08.11.2018 площадью 966 кв. м.

ФИО8 направила в МТУ Росимущества в КК и Ра уведомление от 18.11.2021 об уступке прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды части земельного участка КН 23:49:0132004:392 от 08.11.2018 № 01/392.

Таким образом, начиная с ноября 2018 года администрации города Сочи было достоверно известно о состоявшейся между ООО «СБФ Логистик» и ФИО8 субаренде части земельного участка, однако с иском о признании данной сделки недействительной администрация не обратилась.

Принимая во внимание положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, а также то обстоятельство, что часть земельного участка была передана в субаренду по

договору от 08.11.2018 № 01/392 не ответчиком, а предыдущим арендатором земельного участка (ООО «СБФ Логистик»), оснований для того, чтобы считать ответчика допустившим существенное нарушение договора аренды в виде передачи части земельного участка в субаренду, не имеется.

Таким образом, суд отклоняет такой довод администрации для расторжения договора аренды и погашения регистрационных записей об аренде и о субаренде как передача в 2018 году части земельного участка площадью 966 кв. м в субаренду.

Включение в состав земельного участка части водного объекта (части русла реки Буу) и береговой полосы реки также не могут быть признаны достаточными для расторжения договора аренды и аннулирования записи об аренде всего земельного участка.

Ответчик ФИО1 не осуществлял формирование спорного земельного участка в такой конфигурации и площадью, а приобрёл право аренды по сделке уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка.

Изначально земельный участок был сформирован в соответствии с распоряжением ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю от 29.05.2009 № 489-р о разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0090, на основании обращения ЗАО «Сады Кубани» от 14.05.2009 № 9, свидетельства о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 20.04.2007 23-АВ № 193472 на земельный участок, предоставленный ЗАО «Сады Кубани» в аренду по договору аренды от 27.06.2007 № 7700000728.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 07.08.2019 № 308-ЭС19-12241 по делу № А32-42289/2017, «вывод судов о недействительности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, если в нем отсутствует условие об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, является неверным, поскольку невключение указанного условия в договор аренды земельного участка само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона (действовавший до 01.03.2015 пункт 3.2 статьи 22 ЗК РФ и действующий в настоящее время в пункт 4 статьи 39.8 ЗК РФ)».

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

На основании пункта 11 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон рекреационного значения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина

береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно подпункту 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он относится к землям общего пользования или расположен в границах земель общего пользования (территорий общего пользования).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное ее использование; возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

В пункте 4 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

Реализация арендатором этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу.

Отсутствие в договоре аренды условий об обеспечении арендатором свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе не влечет квалификацию такой сделки в качестве недействительной, поскольку в обязанности арендатора входит соблюдение правил пользования принимаемым в аренду земельным участком в силу императивных требований закона – пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса независимо от наличия или отсутствия этого условия в договоре.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392 частично расположен на водном объекте (река Буу).

В соответствии с материалами, представленными в приложении к заключению специалистов ФИО6 (кадастровый инженер) и ФИО7 (специалист- землеустроитель) от 09.01.2024 по настоящему делу, первоначально территория площадью 1,4 га, из которой впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392, была предоставлена совхозу «Черноморец» для проектирования жилого микрорайона и строительства восьми - и шестиквартирных двухэтажных жилых домов в селе Верхнее Буу на земельном участке совхоза, занятом каменистой пашней площадью 0,84 га, закустаренным выгоном площадью 0,56 га (Решения исполнительного комитета Лазаревского районного Совета народных депутатов от 10 июня 1981 года № 206/7 и исполнительного комитета Сочинского городского совета народных депутатов от 04 марта 1982 года № 90/15).

Выделение земельного участка производилось без учета границ водного объекта – русла реки Буу.

В соответствии с данными, содержащимися в Государственном водном реестре, а также предостережением Южного межрегионального управления Росприроднадзора от 14.10.2022 № 03-1004 в адрес главы муниципального образования город-курорт Сочи, река Буу относится к водохозяйственному участку Кубанского бассейнового округа, река

бассейна Черного моря, длина – 10 км, ширина береговой полосы водного объекта реки Буу составляет 20 метров.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации запрещается образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9).

Ограничиваются в обороте находящиеся в публичной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной собственности (подпункт 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

На землях, покрытых поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, не осуществляется образование земельных участков (статья 102 Земельного кодекса).

Водным кодексом Российской Федерации установлено, что поверхностные водные объекты, в составе которых значатся водотоки (реки, ручьи, каналы), состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5). Каждый гражданин вправе иметь беспрепятственный доступ к водным объектам общего пользования и их береговой полосе (пункты 1, 2. 6, 8 статьи 6).

По общему правилу, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).

Юридические лица приобретают право пользования поверхностными водными объектами, находящимися в федеральной или в муниципальной собственности, на основании договоров водопользования или решений о предоставлении водных объектов в пользование (пункт 1 статьи 9, пункты 1, 2, 3 статьи 11).

Водоохранными зонами являются территории, примыкающие к береговой линии водного объекта и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Режимами водоохранной зоны и береговой полосы вводятся только публично-правовые ограничения в использовании земельных участков, но не определяется уровень собственности на них (часть 1 статьи 65).

В силу статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов и обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.

На основании статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации земли, покрытые поверхностными водами, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, формирование и образование земельного участка с включением в его состав части водного объекта общего

пользования, недопустимы. Водный объект не может находиться в аренде под видом части земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 4, пункта 2 статьи 2 Водного кодекса Российской Федерации водное законодательство регулирует водные отношения - отношения по использованию и охране водных объектов.

Отношения по использованию и охране земель регулируются не водным, а земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом в пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса закреплен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Береговая полоса, представляющая собой полосу земли шириной двадцать метров от береговой линии водного объекта (двадцать метров от уреза воды), частью водного объекта не является, а потому не является федеральной собственностью по признаку отнесения к водному объекту.

Земельный кодекс допускает возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

Нахождение спорного земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории – водоохранной зоне реки Буу, в границах зон с особыми условиями использования территории «Водоохранная зона реки Буу на участке от с. В. Буу муниципального образования город-курорт Сочи до устья», «прибрежная защитная полоса реки Буу на участке от с. В. Буу», «Зона затопления территории с. В. Буу при половодьях и паводках», «зона подтопления территории с. В. Буу», не является основанием для прекращения договора аренды с ответчиком.

Нахождение части земельного участка в водоохранной зоне реки, прибрежной защитной полосе, зонах затопления и подтопления, не исключает предоставление такого участка в аренду для сельскохозяйственного использования и не является достаточным основанием ни для признания договора аренды недействительной сделкой, ни для расторжения договора аренды земельного участка, но накладывает на арендатора такого участка дополнительные ограничения, связанные с публично-правовым режимом данных территориальных зон.

Вместе с тем, водный объект общего пользования в виде русла, покрытого водного гладью, не может быть предметом договора аренды земельного участка, поскольку водный объект не может передаваться в аренду под видом аренды земельного участка и в составе земельного участка.

Поскольку арендные отношения между администрацией и ответчиком в отношении русла реки Буу, относящегося в силу закона к федеральной собственности и не могущего выступать предметом договора аренды земельного участка, не возникли, суд считает необходимым констатировать в решении на отсутствие права аренды ответчика на ту часть земельного участка, которая представляет собой фактически русло реки Буу.

В связи с тем, что река Буу как водный объект общего пользования может находиться исключительно в федеральной собственности, в целях правовой определённости суд считает необходимым также признать отсутствующим право

собственности муниципального образования город-курорт Сочи на часть спорного земельного участка, представляющую собой фактически русло реки Буу.

В части наложения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 на водную гладь (акваторию) водного объекта общего пользования подлежит признанию отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку муниципальное образование не может быть собственником части водного объекта общего пользования (реки), относящегося в силу положений статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации исключительно к собственности Российской Федерации (федеральной собственности), и не вправе выступать арендодателем части водного объекта общего пользования в составе переданного в аренду земельного участка; также подлежит признанию отсутствующим по указанным причинам и право аренды земельного участка в той его части, которая налагается на русло реки, поскольку русло реки не может быть предметом договора аренды земельного участка и не подлежит передаче в арендное пользование под видом земельного участка.

Таким образом, решение суда по настоящему делу направлено на исключение из состава земельного участка той его части, которая не может быть законным предметом арендных отношений и в отношении которой ни право аренды, ни право муниципальной собственности возникнуть не могли, арендодателем которой администрация выступать не вправе.

Кроме того, признание отсутствующими права аренды и права муниципальной собственности на часть земельного участка в виде русла реки соответствует как интересам защиты федеральной собственности, так и принципу достоверности публичного реестра прав на недвижимое имущество.

Договор аренды земельного участка расторжению не подлежит, поскольку использование ответчиком земельного участка в целях выращивания декоративных цветов и растений соответствует виду разрешенного использования земельного участка, нарушений договора аренды ответчиком не допущено, использование акватории водного объекта общего пользования ответчиком не осуществляется, таким образом, ответчиком не допущено существенных нарушений договора аренды, которые бы являлись основанием для его расторжения.

В части доводов третьего лица ФИО2, приведённых в письменных пояснениях от 12.01.2024, суд отмечает, что согласно письму прокуратуры Лазаревского района г. Сочи от 01.11.2022 № 423ж19/20030010/Он1765-22 в ходе проверки установлено, что жилые дома жителей п. Верхнее Буу г. Сочи № 55, 55 «а», 57, 57 «б» и участок автомобильной дороги в районе указанных домов расположены за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392.

Доводы третьего лица ФИО2 о самовольном захвате ответчиком опор муниципального освещения вдоль дороги общего пользования, о нахождении во владении арендатора дороги общего пользования, расположении на участке трех многоквартирных жилых домов № 61, 63, 65, - судом отклоняются, поскольку приведенные обстоятельства не были указаны администрацией в досудебной претензии о расторжении договора аренды и в иске по настоящему делу о расторжении договора аренды земельного участка. Согласно письму прокуратуры Лазаревского района г. Сочи от 28.09.2020 № 239ж17/11-7274, доводы обращения о том, что ФИО1 полностью закрыл проезд к домам №№ 55, 55 «а», 57 , 57 «б», а также незаконно перегородил транспортный мост через реку Буу, не нашли своего подтверждения в ходе проверки.

Утверждения ФИО2 о размещении ответчиком объектов в охранной зоне воздушной линии электропередачи не имеют отношения к настоящему спору.

Главой города Сочи принято постановление от 17.03.2023 № 710 «Об установлении публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через части земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0132004:392 и 23:49:0132004:4 и земли неразграниченной государственной собственности, расположенные по адресному

ориентиру: край Краснодарский, город Сочи, Лазаревский район», которым с целью обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к жилым домам, расположенным по улице Октемберанская Лазаревского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утверждены границы публичного сервитута через части земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0132004:392 и 23:49:0132004:4 и земли неразграниченной государственной собственности общей площадью обременения 2891 кв. м согласно схеме расположения границ публичного сервитута, сроком действия публичного сервитута на 49 лет.

В части включения в состав земельного участка водного объекта общего пользования (русла реки Буу) договор аренды недействителен (ничтожен), вместе с тем, недействительность части сделки в рассматриваемом случае не влечёт недействительности всего договора аренды в целом, поскольку стороны не преследовали цели сдачи в аренду водного объекта под видом земельного участка; владение водным объектом или использование им ответчиком не осуществляется; режим свободного доступа к водному объекту общего пользования и его береговой полосе соблюдается; водный объект составляет лишь часть спорного земельного участка, причём существенно меньшую по сравнению с оставшейся площадью земельного участка; включение водного объекта в состав земельного участка состоялось по не зависящим от сторон договора – администрации и ФИО1 – причинам, при разделе исходного земельного участка его предыдущим арендатором на основании соответствующего распоряжения ТУ ФАУГИ по КК, то есть до перехода от Российской Федерации к администрации муниципального образования права собственности на земельный участок и задолго до приобретения прав арендатора ФИО1

В этой связи, суд не находит возможным как расторжение договора аренды земельного участка, так и признание его недействительным (ничтожным) полностью лишь по мотиву включения в состав земельного участка при его формировании в порядке раздела исходного участка в 2009 году части водного объекта общего пользования.

Таким образом, в иске администрации о расторжении договора аренды земельного участка надлежит отказать.

В данном случае недействительность части сделки не влечёт недействительности сделки в целом, поскольку сделка может быть сохранена и без недействительной её части. Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для вывода о недействительности договора аренды в целом, поскольку договор аренды земельного участка может исполняться и без включения в состав участка водного объекта общего пользования, договор аренды не преследует в настоящем случае цели сдачи в пользование водного объекта под видом земельного участка; водный объект составляет лишь часть земельного участка, существенно меньшую по сравнению с площадью всего участка, и может быть исключен из состава земельного участка в порядке государственного кадастрового учёта изменения площади и конфигурации границ участка.

Относительно аннулирования (погашения) регистрационных записей о праве аренды и субаренды земельного участка суд отмечает, что регистрационная запись о праве на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости не может быть признана недействительной и аннулирована (погашена) в части.

Соответственно, в требовании администрации об указании в решении на погашение регистрационной записи об обременении в виде договора аренды в ЕГРН и об обременении в виде субаренды надлежит отказать.

В настоящем случае правовая определённость и защита публичных интересов в полной мере достигаются констатацией отсутствия права муниципальной собственности и права аренды ответчика на часть спорного земельного участка, состоящую из водного объекта общего пользования, которая в силу закона относится к федеральной собственности и не может выступать предметом договора аренды земельного участка.

Практическим следствием данного вывода должно быть внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части площади и конфигурации границ земельного участка, направленных на исключение из состава земельного участка водного объекта общего пользования (русла реки Буу), что повлечёт соответствующее уменьшение площади земельного участка с сохранением регистрационных записей о праве собственности муниципального образования на земельный участок, обременении земельного участка арендой и субарендой.

Следует отметить, что ответчиком предпринимались меры по исключению из границ земельного участка части, представляющей собой русло реки Буу.

Так, ответчик обратился с заявлением от 07.07.2023 в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи об утверждении схемы раздела земельного участка КН 23:49:0132004:392 с целью образования земельного участка, занятого водным объектом, и его выделения из состава исходного земельного участка, с сохранением земельного участка КН 23:49:0132004:392 в измененных границах и внесением изменений в действующий договор аренды.

Как следует из данного заявления, ответчик указывал, что в границах участка протекает река Буу, площадь, занимаемая рекой, составляет 2080 кв. м. В соответствии с требованиями водного законодательства не допускается аренда рек в составе земельного участка. Территория, занятая руслом реки, подлежит исключению из состава арендуемого земельного участка. Кадастровым инженером подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с отображением границ части земельного участка, занятого водным объектом – рекой Буу, площадью 2 080 кв. м, с указанием площади и координат данной части.

В письме от 04.08.2023 № 021.01-18.П-4669/23 департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи сослался на принятие обеспечительных мер судом по настоящему делу А3225210/2023 в виде ареста земельного участка, на этом основании департамент архитектуры заключил, что вопрос раздела земельного участка может быть рассмотрен после снятия наложенных ограничений.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие конкретных возражений администрации относительно возможного раздела земельного участка с целью исключения из его состава водного объекта общего пользования, наличие в материалах дела подготовленной кадастровым инженером и представленной в департамент архитектуры и градостроительства схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая администрацией не оспаривается, - суд считает необходимым, в целях правовой определённости и защиты публичных интересов, указать в решении на исключение из состава спорного земельного участка той его части, которая занята водным объектом общего пользования, в соответствии со схемой, которая была представлена ответчиком в департамент архитектуры и градостроительства администрации с заявлением от 07.07.2023.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости право собственности муниципального образования городской округ город курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и обременение в виде аренды в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, занятую водным объектом общего пользования (руслом реки Буу), площадью 2 080 кв.м., со следующими координатами указанной части:

№ точки

X

Y

1

336672.29

2185843.12

2

336681.79

2185857.48

3

336570.89

2185858.19

4

336524.66

2185852.27

5

336529.86

2185834.00

6

336573.00

2185846.56

7

336586.19

2185846.01

1

336672.29

2185843.12

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о расторжении договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 07.10.2019 № 23:49:0132004:39223/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268 в Едином государственном реестре недвижимости, а также указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 06.12.2021 № 23:49:0132004:392-23/262/2021-8 об обременении в виде субаренды от 08.11.2018 № 01/392 в Едином государственном реестре недвижимости – отказать.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о площади и координатах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, выражающихся в исключении из площади указанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 части площадью 2 080 кв.м., занятой водным объектом общего пользования (руслом реки Буу), с координатами указанной части, приведёнными в настоящем решении:

№ точки

X

Y

1

336672.29

2185843.12

2

336681.79

2185857.48

3

336570.89

2185858.19

4

336524.66

2185852.27

5

336529.86

2185834.00

6

336573.00

2185846.56

7

336586.19

2185846.01

1

336672.29

2185843.12

Обеспечительные меры, принятые определением от 19 мая 2023 года по настоящему делу, отменить с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков