Решение от 12 апреля 2024 г. по делу № А41-71630/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71630/23
12 апреля 2024 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Дубна Московской области (141980, Московская область, Дубна город, Академика ФИО1 улица, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2003, ИНН: <***>, КПП: 501001001) к

ООО "Лосиный остров" (129337, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 771601001, Генеральный директор: ФИО2)

об изъятии,

и по встречному исковому заявлению

ООО "Лосиный остров" (129337, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 771601001, Генеральный директор: ФИО2) к

Администрации городского округа Дубна Московской области (141980, Московская область, Дубна город, Академика ФИО1 улица, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2003, ИНН: <***>, КПП: 501001001)

об обязании

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

при участии согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в суд с иском к ООО "Лосиный остров" со следующими требованиями:

-изъять у общества с ограниченной ответственностью «Лосиный остров» (ИНН <***>) объект незавершённого строительства - нежилого здания с к/н 50:40:0000000:4424 расположенного по адресу: <...> участок 8 «а» путем продажи с публичных торгов в порядке установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» с выплатой обществу с ограниченной ответственностью «Лосиный остров» (ИНН <***>) денежных средств вырученных от продажи объекта незавершённого строительства за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

-обязать общество с ограниченной ответственностью «Лосиный остров» в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать органу местного самоуправления в лице Администрации г.о. Дубна Московской области документацию, связанную с объектом незавершенного строительства нежилого здания с к/н 50:40:0000000:4424 расположенного по адресу: <...> участок 8 «а» необходимую для организации и проведения публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2023г. к производству принято встречное исковое заявление, в котором общество просит суд:

- о понуждении ответчика — Администрацию городского округа Дубна Московской области (ИНН <***>) заключить с ООО «ЛОСИНЫЙ ОСТРОВ» договор аренды земельного участка площадью 3447 кв. м, с кадастровым номером 50:40:0010305:163, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования — гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <...> уч. 8»а», для реконструкции незавершённого строительства нежилого здания с кадастровым номером 50:40:0000000:4424, сроком на три (3) года, без проведения публичных торгов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства истцом по первоначальному иску заявлено ходатайство об уточнении требований в порядке ст. 49 АПК РФ. Суд отказывает в уточнении требований, поскольку в ходатайстве отсутствуют уточнения, фактически истец отказывается от требований в части. В связи с чем, суд рассматривает требования по существу.

Представитель Администрации городского округа Дубна Московской области дал пояснения, поддержал первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска возражал. Представитель общества возражал в удовлетворении первоначальных требований, встречный иск просил удовлетворить.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО "Лосиный остров" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:40:0000000:4424, площадью застройки 1372,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 8а, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 23-25).

Между Администрацией городского округа Дубна Московской области (арендодатель) и ООО "Лосиный остров" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №142-ОЗО от 08.02.2019г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010305:163, площадью 3447 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <...> уч. 8а.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области №180-З от 07.12.2018г. п. 245, постановления Главы городского округа Дубна Московской области №108ПА-1033 от 20.12.2018г.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для реконструкции незавершенного строительства нежилого здания.

В соответствии с п. 1.4 договора на земельном участке расположено незавершенное строительство нежилое здание с кадастровым номером 50:40:000000:4424, зарегистрированное за №50:40:000000:4424-50/040/2017-2 от 24.08.2017, находящееся в собственности арендатора.

Настоящий договор заключается на срок 3 года с 08.02.2019г. по 07.02.2022г. (п. 2.1 договора).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:40:01:00826:001 площадью 1372,7 кв.м. приобретен обществом в собственность на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством нежилого здания от 07.07.2017г.

Как указывает администрация, актом осмотра земельного участка от 17.04.2023г. зафиксировано состояние объекта незавершенного строительства на текущий момент представляющего угрозу жизни и здоровью, учитывая, в том числе, его размещение вблизи спортивного комплекса, то есть общество до настоящего времени не предприняло каких-либо действий для его реконструкции.

В связи с окончанием 07.02.2022 срока аренды, администрация обратилась в адрес ответчика демонтировать объект и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно пп. 4.4.10 договора аренды арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) дней после окончания срока действия договора аренды.

Однако земельный участок предпринимателем по акту приема-передачи не возвращен.

Требование администрации об освобождении земельного участка от принадлежащего ему объекта незавершенного строительства не исполнено.

Поскольку договор аренды был заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимого имущества, реализация общества права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства исключает возможность последующего заключения договора аренды того же земельного участка на новый срок.

Поскольку строительство объекта не завершено, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а действие договора аренды прекращено, к правоотношениям применяются положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска, общество указало, что обществом принимались меры к исполнению условий договора аренды, а именно изготовлен план земельного участка, выбран подрядчик проектирования и строительства гостиницы и согласован проект договора на проведение проектных работ, прорабатывались предложения подрядчика по реконструкции объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 3 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен с ответчиком 08.02.2019, то есть уже после вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ.

Таким образом, в данном случае возможно применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Проанализировав изложенные обстоятельства, установив, что на момент заключения договора аренды от 08.02.2019г. на земельном участке находился объект незавершенного строительства и земельный участок был предоставлен обществу в аренду без проведения торгов, суд пришел к выводу о том, что фактически обществом было реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо того, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиком, в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что срок разрешения на строительства истек.

Возражая против первоначальных требований, общество указывает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Под сроком исковой давности ответчиком понимается пропуск шестимесячного со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Суд отклоняет данный довод ответчика, поскольку доводы ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока на подачу иска по настоящему спору основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку указанный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Иные доводы, изложенные обществом, заслуживают внимания, однако недостаточны для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 08.02.2019 и на момент обращения истца с иском по настоящему делу срок его действия истек, требование истца об изъятии у ответчика объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

В части требований истца об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства суд не находит оснований для удовлетворения иска ввиду следующего.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно.

Между тем, указанный довод не основан не нормах действующего законодательства.

Кроме того, конкретный перечень подлежащей передаче технической документации истцом не указан.

При таких обстоятельствах исковые требования в части понуждения к передаче технической документации удовлетворению не подлежат.

Встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При этом в силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в целях завершения строительства объекта может быть осуществлено однократно.

Общество уже реализовало свое право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что подтверждается материалами дела.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Лосиный остров» (ИНН <***>) объект незавершённого строительства - нежилого здания с к/н 50:40:0000000:4424 расположенного по адресу: <...> участок 8 «а» путем продажи с публичных торгов в порядке установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» с выплатой обществу с ограниченной ответственностью «Лосиный остров» (ИНН <***>) денежных средств вырученных от продажи объекта незавершённого строительства за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Взыскать с ООО «Лосиный остров» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяО.А. Кузьмина