Решение от 20 сентября 2021 г. по делу № А65-15745/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-15745/2021

Дата принятия решения – 20 сентября 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества «Казань Арена», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «Индиго», г. Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости №КА/А-8/17 от 10.04.2017, договора аренды нежилого объекта недвижимости № 05-03/05-6 от 14.01.2020,

при участии представителей сторон:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 25.08.2021, представлен диплом;

от ответчика – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Казань Арена» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «Индиго» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости №КА/А-8/17 от 10.04.2017, договора аренды нежилого объекта недвижимости № 05-03/05-6 от 14.01.2020.

Ответчик в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв по существу иска не представил.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Материалами дела установлено, что 10 апреля 2017 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости №КА/А-8/17, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилой объект недвижимости, именуемый далее объект, а арендатор обязуется принять объект, использовать по прямому назначению, своевременно уплатить арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

Объектом Аренды являются следующие помещения: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> «Футбольный стадион на 45 000 зрителей «Казань Арена», Восточный сектор. Этаж - 2. Общая площадь помещений103,4 кв.м., а именно:

Нумерация по БТИ

Наименование

Площадь, кв.м.

17в

умывальная

39,8

18в

душевая

4,7

19в

коридор

2,7

20в

умывальная

29,7

22в

санузел

16,0

23в

умывальная

2,0

24в

санузел

1,5

25в

умывальная

2,0

26в

санузел

1,5

27в

умывальная

2,0

28в

санузел

1,5

Итого

103,4

Срок действия договора с 10 апреля 2017 года, срок аренды – 3 года с момента подписания акта-приема передачи (пункты 5.1-5.2 договора).

Согласно пункту 1 приложения № 1 к договору размер арендной платы составляет 48 606 рублей (в том числе НДС 18%).

Арендная плата осуществляется в срок не позднее 25-го числа оплачиваемого месяца.

По акту приема – передачи объекты переданы арендатору 10.04.2017.

По требованию арендодателя договор № КА/А-8/17 от 10 апреля 2017 года может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в случаях, когда арендатор (пункты 6.3.1-6.3.4) договора):

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит Арендную плату.

– арендатор нарушает порядок использования помещений, установленный в п. 1.2. настоящего договора.

Также, 14 января 2020 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости № 05-03/05-6, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилой объект недвижимости, именуемый далее объект, а арендатор обязуется принять объект, использовать по прямому назначению, своевременно уплатить арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

Объектом Аренды являются следующее нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> «Футбольный стадион на 45 000 зрителей «Ак Барс Арена», кадастровый номер 16:50:000000:8602, Восточный сектор. Этаж – 1, а именно:

Нумерация по БТИ

Наименование

Площадь, кв.м.

104в

Складское помещение

90,4

Итого

90,4

Общая площадь

90,4

Срок действия договора с момента подписания до полного исполнения обязательств по договору, срок аренды: с 01.12.2019 по 30.12.2019 (пункты 5.1-5.2 договора).

Согласно пункту 1 приложения № 1 к договору размер арендной платы составляет 34 480 рублей (в том числе НДС 20%).

Арендная плата осуществляется в срок не позднее 25-го числа оплачиваемого месяца.

По акту приема – передачи объекты переданы арендатору 14.01.2020.

По требованию арендодателя договор № 05-03/05-6 от 14 января 2020 года может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в случаях, когда арендатор (пункты 7.3.1-7.3.4 договора):

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит Арендную плату.

– арендатор нарушает порядок использования помещений, установленный в п. 1.2. настоящего договора.

Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнены. По мнению истца, у ответчика перед истцом имеется задолженность:

– задолженность по арендной плате за период с 01.02.2021 по 31.05.2021 по договору №КА/А-8/17 от 10 апреля 2017 года в размере 194 424 рублей;

– задолженность по коммунальным расходам за период с 01.01.2021 по 30.04.2021 по договору № КА/А-8/17 от 10 апреля 2017 года в размере 41 800 рублей 85 копеек;

– задолженность по арендной плате за период с 01.03.2021 по 31.05.2021 по договору №05-03/05-6 от 14 января 2020 года в размере 105 738 рублей 66 копеек;

– задолженность по коммунальным расходам за период с 01.02.2021 по 30.04.2021 по договору № 05-03/05-6 от 14 января 2020 года в размере 24 004 рубля 64 копейки.

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, 12 апреля 2021 года истец в адрес ответчика направил претензию № 02-05/176 от 08.04.2021 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договорам в добровольном порядке, а также с сообщение о расторжении договоров аренды № КА/А-8/17 от 10 апреля 2017, № 05-03/05-6 от 14 января 2020 года.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что 12 апреля 2021 года истец в адрес ответчика направил претензию № 02-05/176 от 08.04.2021 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договорам в добровольном порядке, а также с сообщение о расторжении договоров аренды № КА/А-8/17 от 10 апреля 2017, № 05-03/05-6 от 14 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14381/10 от 15.02.2011, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23).

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, суд считает, что исковые требования о расторжении договоров аренды № КА/А-8/17 от 10.04.2017 и № 05-03/05-6 от 14.01.2020 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды № КА/А-8/17 от 10.04.2017 и № 05-03/05-6 от 14.01.2020.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Индиго», г. Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу Акционерного общества «Казань Арена», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), судебные расходы по государственной пошлине в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Возвратить Акционерному обществу «Казань Арена», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), из бюджета государственную пошлину в сумме 4 319 (четыре тысячи триста девятнадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов