Решение от 6 июня 2022 г. по делу № А32-41372/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-41372/2021


Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2022 года, полный текст решения оглашен 06 июня 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению

Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный научный центр пчеловодства» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Пасека № 10» (ИНН <***> ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные исковые требования относительно предмета спора: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 05.06.2009 № 132

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО1., от ответчика – представитель по доверенности ФИО2, от третьего лица – представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Федеральный научный центр пчеловодства» обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пасека № 10» о расторжении договора аренды от 05.06.2009 № 132.

Стороны обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Пасека № 10» возражает относительно заявленных исковых требований, ссылаясь на погашение суммы задолженности.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

05.06.2009 между Государственным учреждением «Краснополянская опытная станция пчеловодства» Российской академии сельскохозяйственных наук (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Антей» (Арендатор) был заключен договор № 132 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления: дом пасечника, сотохранилище, торговый павильон, ограждение.

Акт приема-передачи недвижимого имущества подписан сторонами договора 05.06.2009.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 31.10.2009 № 23-23-22/112/2009-07],

В соответствий с приказом ФАНО России от 3 марта 2017 г. №114 «О реорганизации Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Научно-исследовательский институт пчеловодства» в форме присоединения к нему Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Краснополянская опытная станция пчеловодства» ФГБНУ КОСП присоединено к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению «Научно-исследовательскому институту пчеловодства» (далее: ФГБНУ «НИИ пчеловодства») ФГБНУ «НИИ пчеловодства» переименовано в Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Федеральный научный центр пчеловодства» (сокращенное наименование ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства»).

С целью контроля за соблюдением выполнения Арендатором обязательств по указанному договору, целевого использования и сохранения арендуемого имущества в период с 18.12.2019 по 25.12.2019 комиссией КОСП -филиал ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства» (правопреемник ГУ «КОСП» Россельхозакадемии РФ) был осуществлен выезд по месту нахождения арендуемого имущества, по результатам которого были составлены акты № 36, 37.

В ходе проведения осмотров были выявлены следующие нарушения:

При проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:11 (расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, участок находится примерно в 90 м по направлению на северо-восток от ориентира 40 км трассы Адлер-Красная Поляна, расположенного за пределами участка) обнаружено, что отсутствует часть ограждения пасеки № 10, а на его месте находится деревянный навес (длина навеса ориентировочно 9-12 метров, ширина ориентировочно 2 метра). Так же в ходе осмотра установлено отсутствие торгового павильона площадью 8,1 кв.м., находящегося на праве оперативного управления КОСП -филиал ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства» и переданного по Договору аренды №. 132 от 05.06.2009.

При проведении осмотра дома пасечника на пасеке № 10 установлен факт проживания постороннего лица - гражданки ФИО3, со слов которой установлено, что проживает она в данном объекте с разрешения руководства ООО «Пасека № 10», несмотря на то обстоятельство, что «дом пасечника» является нежилым помещением.

Выявленные нарушения свидетельствуют о недобросовестном исполнении Арендатором своих обязанностей по Договору аренды № 132 от 05.06.2009 года.

15.01.2020 директору ООО «пасека №. 10» направлено уведомление (исх.№ 02-07/17) об устранении нарушений.

11.02.2020 произведен осмотр пасеки № 10, в ходе которого установлено, что ранее выявленные нарушения устранены не были.

В течение 2020 года еще несколько раз осуществлялись комиссионные осмотры пасеки № 10 на предмет устранения нарушений (20.05.2020, акт осмотра № 10, 27.06.2020 акт смотра № 19, 18.11.2020 акт осмотра № 43), направлялись уведомления об устранении выявленных нарушений, однако нарушения не устранены.

В соответствии с п.п. 9.3.2, 9.3.4 заключенного договора Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, если:

- Арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества.

- Арендатор незамедлительно не известил Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.

17.05.2021 Арендатору (директору ООО «Пасека №. 10») направлено уведомление о расторжении договора аренды № 132 от 05.06.2021 (исх. № 02-07/300).

На основании изложенного, учитывая, что нарушения не устранены, имущество не приведено в первоначальное состояние (по-прежнему отсутствует часть ограждения, деревянный навес не снесен, отсутствует торговый павильон), арендатор не выполнил условия договора и не известил арендодателя о причиненном недвижимому имуществу ущербе, договор аренды №132 от 05.06.2009 подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя.

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды, истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьями 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им правами, в том числе по заключению договоров и их исполнению.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании договора № 132 аренды федерального имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления от 05.06.2009, ООО «Пасека № 10» является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок находится в 90 м по направлению на северо-восток от ориентира 40 км, трассы Адлер - Красная Поляна, включающие в себя здания и сооружения: дом пасечника, сотохранилище, торговый павильон и ограждение пасеки.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на акты осмотра № 36 от 18.12.2019, № 37, № 1 осмотра пасеки № 10 от 11.02.2020 на предмет устранения нарушений, № 10 от 20.05.2020, комиссионного осмотра от 27.06.2020, № 43 от 18.11.2020, согласно которым арендодателем установлено: проживание в доме пасечника постороннего лица: ФИО3; отсутствие торгового павильона; отсутствие части ограждения пасеки.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик указывает, что торговый павильон фактически имеется в наличии, находится на территории земельного участка. Гражданка ФИО3 является лицом, которое присматривает за территорией пасеки, и, соответственно, находится на ней в течение рабочего дня.

15.03.2022 комиссией в составе: председателя комиссии - директора КОСП - филиала ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства» ФИО4 и членов комиссии: инженера КОСП -филиала ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства» Томских Д.Н., юрисконсульта филиала ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства» ФИО5, директора ООО «Пасека 10» ФИО6 и представителя (адвоката) ООО «Пасека 10» ФИО2 составлен акт № 15 осмотра недвижимого имущества, переданного в аренду на основании договора № 132 аренды федерального имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления от 05.06.2009.

Как следует из акта, во время осмотра сторонами установлено следующее.

Дом пасечника: увеличен козырек на 1 метр над входом в дом, установлено деревянное ограждение; установлены деревянные перекладины с целлофановой накладкой зафиксированные на 4 столбах не капитально.

В части увеличения козырька, ответчиком даны пояснения, что перед входом в дом пасечника действительно увеличен козырек крыши. Это сделано ответчиком в целях защиты входа в дом и защиты всего дома в целом от пыли, ветра, погодных условий, дождя, недопущения попадания сточных вод и дождя непосредственно под пространство возле входной дверью и затекания осадков под фундамент дома.

При это, увеличение козырька не затронуло конструкцию жилого дома и не привело к ухудшению его технического состояния.

Деревянное ограждение было установлено непосредственно в границах увеличенного козырька крыши дома пасечника, выполнено из деревянного штакетника высотой менее 1 метра, выполняет декоративную функцию и дополнительную функцию по защите от пыли, дождя и снега территории, прилегающей к входной двери в дом пасечника.

Деревянные перекладины на 4 некапитальных столбах (навес) не являются имуществом ООО «Пасека № 10», они были сооружены пчеловодом КОСП - филиала ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства», то есть одним из работников истца. В качестве основания для расторжения договора аренды работы в отношении данного имущества также не заявлялись.

В ходе осмотра сторонами установлено, что торговый павильон переставлен в другое место, полностью металлический, установлены дверь и окно в другой стене.

Ответчик указывает, что на момент передачи торгового павильона в пользование ООО «Пасека 10» от ООО «Антей» спорный павильон находился именно в том виде и состоянии, в котором находился на день его осмотра 15.03.2022.

При составлении акта осмотра представитель КОСП - филиала ФГБНУ «ФНЦ пчеловодства», ссылаясь на технический паспорт строения, указывал, что павильон должен быть деревянный, а не металлический.

Согласно возражениям ответчика, ООО «Пасека № 10» на момент принятия от ООО «Антей» спорного имущества не было документов, подтверждающих материал, из которого был изготовлен торговый павильон.

Суд указывает, что арендатор не мог знать об этих обстоятельствах, как и о том, что изначально в аренду передавался деревянный павильон, поскольку при заключении договора аренды от 05.06.2009 арендатору не передавались какие-либо иные документы, кроме самого договора и приложения к нему, в котором указан лишь перечень имущества, без его подробного описания и спецификации.

Ответчик пояснил о возможном изменении каркаса павильона с деревянного на металлический в виду старения дерева и значительных процессов его гниения, однако это само по себе не ухудшило имущество, а наоборот, его свойства были значительно укреплены и улучшены.

Факт отсутствия части ограждения пасеки ООО «Пасека № 10» не оспаривает, однако работы по его демонтажу, согласно позиции ответчика, общество не осуществляло.

16.03.2020 ООО «Пасека № 10» в лице его директора ФИО6 обратился в адрес межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея с заявлением, в которым просил принять меры к неизвестным лицам, которые препятствуют ООО «Пасека 10» в сохранении переданного в аренду имущества, а именно возвели на границе земельного участка дровник, при его строительстве убрав часть ограждения пасеки.

Письмом МТУ Росимущества от 14.04.2020 № 23-01-11/5598 ООО «Пасека 10» сообщено, что МТУ Росимущества проводит только плановые проверки имущества на основании утвержденного плана-графика проверок, в связи с чем ими направлен запрос о необходимости проверки имущества, находящегося в федеральной собственности в адрес Росимущества.

Аналогичное по своему содержанию обращение направлено в адрес Министерства науки и высшего образования РФ 08.11.2021, однако, как следует из полученного ответа от 19.11.2021 года № МН-9/979, ФГБНУ «НФЦ пчеловодства» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Пасека № 10» с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Более того, разрешить возникший вопрос о восстановлении части ограждения земельного участка и привлечении к ответственности лиц, нарушивших это ограждение, ООО «Пасека № 10» в лице её директора ФИО6 пыталось и путём обращения в правоохранительные органы, по результатам которых ответчиком получено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.10.2019 и 15.01.2022.

Согласно договору № 132 аренды федерального имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления от 05 июня 2009 года, арендодатель обязан участвовать в порядке, согласованном с арендатором в создании необходимых условий для эффективного использования недвижимого имущества и поддержания его в надлежащем состоянии (п. 3.2.3 Договора).

В случае аварий, произошедших не по вине арендатора, приведших к ухудшению имущества, оказывать необходимое содействие арендатору в устранении их последствий (п. 3.2.4 Договора).

Дополнительным соглашением № 1 от 05.06.2009 к договору аренды недвижимого имущества - о порядке предоставления и использования земельного участка, его размерах и компенсации земельного налога установлено, что стороны договора договорились пользоваться земельным участком совместно, без установления сервитута за проезд, проход к переданному в аренду недвижимому имуществу при условиях, не создающих препятствий к обычной хозяйственной деятельности как арендодателя, так и арендатора.

Истец возложенные на себя обязательства не выполняет, ООО «Пасека № 10» в восстановлении ограждения пасеки, нарушенной третьими лицами, не содействует, мер к сносу незаконно возведенных третьими лицами строений не принимает.

Согласно пояснения ответчика, ООО «Пасека № 10» имеет финансовые средства для восстановления части нарушенного ограждения, однако не может их совершить, ввиду того, что такие действия подразумевают необходимость демонтажа задней стены дровника, поскольку она установлена за периметрами границ ранее установленного там ограждения.

ООО «Пасека № 10» обратилось к ФГБНУ «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР ПЧЕЛОВОДСТВА» с заявлением о необходимости проведения межевания и определения конкретных границ, в которых должно быть произведено восстановление части нарушенного ограждения. Вышеуказанное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Действия третьих лиц, связанные с демонтажем части ограждения пасеки не могут являться основанием для расторжения договора с ООО «Пасека № 10», поскольку общество не имеет возможности восстановить часть нарушенного ограждения до того, пока истец не проведет необходимые межевые работы по установлению границ земельного участка.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не являются основаниями для расторжения договора с ООО «Пасека № 10» в судебном порядке, так как ограждение пасеки нарушено третьими лицами, а его восстановлению препятствует бездействие самого истца, который не обеспечивает проведение необходимых межевых работ по определению границ земельного участка.

В ходе проведения совместного осмотр, сторонами установлено, что на въезде в территорию часть ограждения заменена на деревяное ограждение вместо металлической сетки.

Однако следует отметить, что в договоре аренды от 05.06.2009 указана лишь протяженность забора, сведения о материале отсутствуют.

В случае, если наличие на месте въезда на территорию земельного участка не деревянного забора, а металлической сетки является принципиальным для истца, ответчик пояснил в судебном заседании о готовности за собственный счет осуществить замену деревянного забора на металлическую сетку.

Совместным актом осмотра № 15 от 15.03.2022 факт проживания третьих лиц в доме пасечника - не установлено.

Какие – либо иные доказательства, подтверждающие факт постоянного проживания третьих лиц на объектах, переданных в аренду ответчику, истцом в материалы дела не представлены.

П. 9.3.2 договора: арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества, и п. 9.3.4. договора: арендатор незамедлительно известил арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения имущества.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба и не пояснил, в чем выражается существенное нарушение его прав.

Ссылка истца на наличие задолженности по оплате арендной платы подлежит отклонению судом, поскольку на момент вынесения решения задолженность арендатора погашена в полном объеме. Кроме того, обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФГБНУ «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР ПЧЕЛОВОДСТВА» не заявляло в качестве основания для расторжения договора ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей.

Материалами дела подтверждается, что арендатор не ухудшал состояния переданного в аренду имущества, напротив, осуществляя текущий ремонт, нарушений срока уплаты аренды не допускалось.

На основании вышеизложенного, требования истца являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины, также подлежат распределению в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев