Решение от 13 января 2021 г. по делу № А32-51302/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-51302/2019

г. Краснодар «13» января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 13 января 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва в судебном заседании), помощником судьи Ж.Р. Алханашвили (после перерыва в судебном заседании), рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51302/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, администрации муниципального образования Динской район

о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район,

при участии в судебном заседании 09 – 16 декабря 2020 года представителя истца – ФИО2 (доверенность от 30.08.2019, до и после перерыва), представителя управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, администрации муниципального образования Динской район – ФИО3 (доверенность от 26.12.2019, до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (далее – общество, застройщик) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление имущественных отношений), администрации муниципального образования Динской район (далее – администрация района) в пользу общества 30 838 329 рублей 52 копеек арендной платы, полученной в период срока действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453 и договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001454; 12 514 228 рублей 90 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период срока действия договоров аренды земельных участков; 6 880 655 рублей 08 копеек платежей, полученных за пределами срока действия договоров аренды земельных участков; 742 167 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за пределами срока действия договоров аренды земельных участков; взыскании 47 770 546 рублей ущерба и 200 000 рублей возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 25.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) уточнил первоначально заявленные требования и просил:

- взыскать с управления имущественных отношений и администрации района в качестве неосновательного обогащения 31 499 487 рублей 83 копейки арендной платы, полученной в период срока действия договора аренды от 08.10.2007 № 0700001453 и договора аренды от 08.10.2007 № 0700001454;

- 12 486 167 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период срока действия договоров аренды земельных участков;

- 6 880 655 рублей 08 копеек неосновательного обогащения в виде платежей, полученных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков;

- 742 167 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков;

- 47 770 546 рублей ущерба;

- 200 000 рублей возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины;

- проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 03.09.2019 до даты фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения (п. 3 ст. 395 ГК РФ) (т. 6, л. д. 1 – 12).

Ходатайство об уточнении исковых требований от 18.05.2020 удовлетворено определением от 20.05.2020.

Администрация Новотитаровского сельского поселения в ходатайстве от 06.07.2020 просила рассмотреть дело без участия представителя администрации Новотитаровского сельского поселения и в удовлетворении заявленных требований отказать.

Требования заявлены со ссылкой на статьи 15, 393, 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы невозможностью использования арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по независящим от арендатора обстоятельствам.

Ответчики исковые требования не признали по основаниям, приведенным в отзыве, в котором указали, что в связи с истечением срока аренды в адрес арендатора были направлены уведомления о прекращении договоров от 08.10.2007 № 0700001453 и 0700001454 с 08.10.2017; 15.08.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды в отношении земельных участков 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 погашены. Также в отзыве заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 3, л. д. 88 – 95).

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 09 по 16 декабря 2020 года, представители сторон, участвовавшие в судебном заседании до и после перерыва, поддержали позиции, приведенные соответственно, в исковом заявлении, с учетом ранее заявленного ходатайства об уточнении исковых требований и дополнительных письменных пояснений, и в отзыве и письменных мотивированных дополнениях к отзыву.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По результатам торгов комитет имущественных и земельных отношений администрации (арендодатель) и ООО «ЭдилгринРус» (арендатор) заключили два договора сроком на 10 лет: от 08.10.2007 № 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому явился земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:0010 площадью 378 072 кв. м; от 08.10.2007 № 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, объектом аренды по которому явился земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 площадью 2 280 117 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон», для строительства и эксплуатации жилого комплекса (т. 1, л. д. 123 – 129; 138 – 144).

В дальнейшем ООО «ЭдилгринРус» было объявлено банкротом (дело № А32-12667/2009-37/378Б), его имущество реализовано на торгах.

26 октября 2011 года ООО «ЭдилгринРус» по договорам № 1 и 2 уступило права и обязанности арендатора по договорам аренды от 08.10.2007 № 0700001453 и от 08.10.2007 № 0700001454 ООО «Правовая практика», которое на основании договоров от 06.10.2012 № 0010 и 0052 уступило права и обязанности арендатора ООО «Теплый дом».

04 апреля 2013 года ООО «Теплый дом» и общество заключили договоры уступки права (цессии) № 0010 и 0052, прошедшие государственную регистрацию 17.04.2013, по которым права и обязанности арендатора земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 перешли к обществу.

После приобретения прав арендатора земельных участков общество как арендатор приступило к их освоению: заключило с ООО «Сельскохозяйственная компания "Октябрь"» (исполнитель) договор от 14.02.2014 № 17/О услуг по дискованию, корчеванию деревьев, выравниванию поверхности земли; с ЗАО «Кубаньоптпродторг» (исполнитель) – договор от 20.02.2014 на выполнение работ по разработке проекта планировки территории и проекта межевания, подготовке межевых планов; с ООО «Земпроект» (исполнитель) – договор от 27.04.2014 № 82 на подготовку топографической съемки земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11, а также договор от 27.04.2014 № 89 на подготовку межевого плана земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. 01 сентября 2014 года общество и ООО «ЧОП "Спарта-Юг"» (исполнитель) заключили договор охраны от 01.09.2014 № 686-09, по условиям которого под охрану переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.

При разработке проекта межевания выявлена и устранена кадастровая ошибка, препятствующая формированию земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, после чего с администрацией Новотитаровского сельского поселения Динского района (далее – администрация поселения) подписан акт от 06.07.2015 согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10.

03 июня 2015 года общество и ООО «Земпроект» (исполнитель) заключили договор № 82 на выполнение геодезических работ по выносу в натуре границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201251:4 и 23:07:0201252:11.

02 декабря 2015 года общество обратилось в администрацию поселения с заявлением о согласовании проектов планировки территории земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52, переданным в администрацию района.

Письмом от 29.12.2015 № 07-05/1498 администрация района сообщила застройщику о том, что проект планировки земельного участка, предназначенного для индивидуальной жилой застройки, не соответствует Правилам землепользования и застройки Новотитаровского сельского поселения от 27.11.2013 № 266-55/02 (изм. от 23.12.2015 № 58-15/03) и Генеральному плану Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 № 212-40/02 (изм. от 23.12.2015 № 57-15/03): земельный участок 23:07:0201252:10 частично находится в функциональной зоне «земли сельскохозяйственного использования» (т. 2, л. д. 169 – 170).

По итогам публичных слушаний, проведенных администрацией района по заявлению общества, решением Совета Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 № 212-40/02 (в редакции от 23.12.2015) в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения от 19.12.2012 № 212-67/02 (изм. от 23.12.2015 № 57-15/03) внесены изменения, согласно которым часть земельного участка (23:07:0201252:10) вдоль улицы Северной переведена из функциональной зоны «земли сельскохозяйственного использования» в зоны «резерв жилой зоны», «жилая зона», «санитарно-защитного назначения».

Также при подготовке проекта планировки выявлены памятники археологии (курганы), ввиду чего общество обратилось в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края по вопросу локализации данных объектов, которое в письме от 05.02.2016 № 78-521/16-01-19 указало на необходимость разработки и включения в состав проекта планировки территории раздела об обеспечении сохранности объектов археологии.

В мае 2016 года общество получило письмо администрации поселения от 05.05.2016 № 956/02-24, в котором сообщалось о том, что технические характеристики существующих сетей водоснабжения и канализирования ст. Новотитаровской не позволяют осуществить подключение застройки микрорайона «Северный», ввиду чего необходимо предусмотреть строительство водозаборных, водопроводных и канализационных сетей.

14 июня 2016 года общество и ООО «Кубаньархеология» (исполнитель) заключили договор № ОЗУ 212-2016 на выполнение детальной археологической разведки, вынос в натуру объектов культурного наследия на земельном участке, подлежащем освоению (т. 1, л. д. 151 – 155).

По итогам данных работ Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края выдало заключение от 20.09.2016 № 78-6137/16-01-21 и 14.10.2016 № 78-6798/16-01-21 о согласовании хозяйственного освоения земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.

27 октября 2016 года общество обратилось в администрацию поселения о согласовании размещения очистных сооружений и получило отказ (от 09.11.2016 № 2819/02-24), мотивированный тем, что сооружения планируются для обслуживания жилого комплекса и должны быть размещены в границах его территории как часть инфраструктуры.

В ответ на обращение общества от 27.10.2016 по вопросу внесения изменений в Генеральный план Новотитаровского сельского поселения управление имущественных отношений в письме от 28.11.2016 № 07-05/1890 сообщило о возможности рассмотрения данного заявления после получения сведений Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

06 декабря 2016 года общество обратилось в администрацию об утверждении проекта планировки земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52.

15 марта 2017 года состоялись публичные слушания, проекты согласованы (протокол № 012-17) и утверждены постановлением администрации от 31.03.2017 № 710 (т. 3, л. д. 28; 36).

В то же время по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) на 27.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 отнесен к территориальной зоне СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий), которая не предусматривает жилищное и иное строительство.

19 и 20 апреля 2017 года общество обратилось в администрацию района с письмом относительно постановки на кадастровый учет образованных земельных участков 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 ввиду приостановки данной процедуры органом регистрации (участки поставлены на государственный кадастровый учет по истечении четырех месяцев).

Для реализации проекта общество и ЗАО «Кубаньоптпродторг» заключило следующие договоры: от 31.07.2017 № 03-17 о выполнении работ по изготовлению проектно-сметной документации на водозабор; от 04.09.2017 № 04-17 – по выполнению комплекса работ по разработке проектной и сметной документации по объекту «Жилой комплекс, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон»; от 05.09.2017 № 05-17 на разработку ПИР на строительство сети улиц и дорог местного значения для строительства названного объекта (т. 1, л. д. 163 – 168; 179 – 185).

В целях получения разрешения на строительство застройщик подал заявления в управление архитектуры и градостроительства администрации района о выдаче градостроительных планов на земельные участки (от 14.09.2017), в ответ на которые получены отказы (от 20.10.2017 № 04-05/2450 и 04-05/2454), мотивированные истечением срока действия договоров аренды.

26 октября 2017 года застройщик обратился в администрацию района с заявлением об изменении территориальной зоны земельного участка 23:07:0201252:10 с СХ-1 на Ж-1Б «зона застройки индивидуальными жилыми домами» (ответ на обращение не получен).

Со стороны общества также имели место обращения в администрацию района по вопросам предоставления земельных участков в аренду и собственность, не получившие положительного решения, что явилось предметом судебных разбирательств по делам № А32-40946/2017, А32-43505/2017, А32-44137/2017, в рамках которых оспариваемые отказы органа местного самоуправления признаны законными. Суды исходили из того, что на момент окончания срока действия договоров от 08.10.2007 № 0700001453 и от 08.10.2007 № 0700001454 застройщик подготовил и утвердил проект планировки и межевания территории спорных земельных участков, однако, строительство инженерных коммуникаций и объектов недвижимости не осуществил.

Полагая, что просрочка в выполнении запланированного строительства вызвана предоставлением арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 в состоянии, при котором строительство невозможно, а также уклонением уполномоченных органов от участия в мероприятиях, требовавших их участия в процессе комплексного освоения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из материалов дела, общество стало арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 на основании договоров уступки права (цессии) от 04.04.2013 № 0010 и 0052, заключенных с ООО «Теплый дом».

В силу положений главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве новый арендатор принял на себя ответственность за неиспользование спорных земельных участков предыдущими арендаторами с момента заключения договоров от 08.10.2007 № 0700001453, 08.10.2007 № 0700001454.

Риск последствий осуществления обществом как профессиональным застройщиком предпринимательской деятельности не может возлагаться на администрацию, учитывая, что правомочия, изложенные в абзацах 2 – 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса, включая расторжение договоров аренды, застройщиком не реализованы, напротив, им предпринимались активные меры, направленные на сохранение арендных правоотношений (в 2013-2014 годах проведены земельные работы, разработана документация по планировке территории, межевание, геодезические работы), для чего общество заключило соответствующие договоры с ООО «СК "Октябрь"», ЗАО «Кубаньоптпродторг».

При рассмотрении дела № А32-40946/2017 по заявлению общества об оспаривании решения управления имущественных отношений от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, суды указали, что общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 № 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса не выполнило. Доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного строительства, не представлено.

В деле № А32-44137/2017 обществу отказано в признании незаконным решения администрации района об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52, изложенного в письме от 19.12.2018 № 01-30/930. Суды установили, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, заключенного 08.10.2007 по результатам торгов сроком на 10 лет, истек 08.10.2017; указанный договор отвечает признакам договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; общество в период действия договора аренды 08.10.2007 № 0700001454, и на момент обращения в администрацию района с заявлением от 19.11.2018 № 682ю/18, не выполнило требования, предусмотренные подпунктами 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, а именно, работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, не приступило к осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, образованных из арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52; на момент разрешения спора судом утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории в границах ранее предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 отсутствует, постановление администрации района от 31.03.2017 № 710 об утверждении соответствующей документации отменено постановлением администрации от 06.09.2019 № 1775.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2018 по делу №А32-2221/2018 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решений администрации муниципального образования Динской район об отказе в выдаче градостроительных планов земельных участков, образованных из переданных в аренду обществу земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Судом установлены следующие обстоятельства. 08.10.2007 между администрацией муниципального образования Динской район и ООО «ЭдилгринРус» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 0700001453, в соответствии с которым, ООО «ЭдилгринРус» предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, площадью 378072 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон», предназначенный для строительства жилого комплекса. Пунктом 1.3 предусмотрено, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007. Указанный договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном законом порядке. Впоследствии в результате банкротства данного юридического лица осуществлена реализация его имущества через торги. 26.10.2011 между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 378072 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, сроком до 08.10.2017. Данный договор также зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 24.01.2012. В свою очередь ООО «Правовая практика» по договору цессии в 2012 году уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454, который зарегистрирован 22.11.2012. В соответствии с договором уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010, заключенным между ООО «Теплый дом» и ООО «КрайСтройМонтаж» цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 0700001453. Указанный договор цессии зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2013. Таким образом, 17.04.2013 у ООО «КрайСтройМонтаж» возникли права и обязанности по указанному договору аренды. 08.10.2007 администрация муниципального образования Динской район и ООО «ЭдилгинРус» заключили договор аренды N 0700001454 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007 (пункт 5 1.3 договора). Договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном порядке. На основании протокола от 21.10.2011 N П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус" посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу N А32-12667/2009- 37/378Б и в соответствии со статьями 110, 111, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 26.10.2011 между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" сроком до 08.10.2017. Договор зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 24.01.2012. В свою очередь ООО "Правовая практика" по договору цессии в 2012 году уступило ООО "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии зарегистрирован 22.11.2012. По договору цессии от 04.04.2013 N 0052 ООО "Теплый дом" уступило ООО "КрайСтройМонтаж" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 17.04.2013. ООО "КрайСтройМонтаж" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0700001453 от 08.10.2007 и земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0700001453 от 08.10.2007. В рамках исполнения своих обязательств по Договорам аренды № 700001453 и № 0700001454 ООО «КрайСтройМонтаж», была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и кадастровым номером 23:07:0000000:52. По окончании работ Постановлением администрацией МО Динской район от 26.01.2017 № 86, были назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>). Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете «Трибуна» от 02.02.2017 № 5. По итогу публичных слушаний было вынесено Заключение № 012-17 от 15.03.2017 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована. Постановлением Администрации МО Динской район от 31.03.2017 № 710 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 6 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>» проект межевания и планировки был утвержден. Срок Договоров № 0700001453, №0700001454 истек 08.10.2017. В адрес ООО «КрайСтройМонтаж» были направлены письменные уведомления от № 10.01-08/2843, № 10.01-08/2841 от 04.07.2017 о невозможности продления договора аренды в соответствии с действующим законодательством и прекращении действия настоящего договора. В данном случае совокупность необходимых условий для признаний договоров возобновленными на неопределённый срок нет, так как существенным обстоятельством является выражение воли арендодателя путем направления письма, которое направлено на прекращение арендных отношений по заключенному договору аренды. При таких обстоятельствах договоры аренды спорного земельного участка прекратили свое действие в период обращения и рассмотрения заявления общества о выдаче градостроительного плана. Указанное решение сторонами не обжаловалось.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу №А32-40946/2017 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Апелляционный суд в данном постановлении установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам. ООО «КрайСтройМонтаж» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453 и земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453. Арендодателем по договорам является Администрация муниципального образования Динской район. Земельные участки расположены по адресу: Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон. В рамках исполнения своих обязательств по договорам аренды № 700001453 и № 0700001454 ООО «КрайСтройМонтаж» была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и кадастровым номером 23:07:0000000:52. По окончании работ постановлением администрацией МО Динской район от 26.01.2017 № 86 были назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>). Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете «Трибуна» от 02.02.2017 № 5. По итогам публичных слушаний было вынесено заключение от 15.03.2017 № 012- 17 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована. Постановлением Администрации МО Динской район от 31.03.2017 № 710 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>» проект межевания и планировки был утвержден. В соответствии с проектом межевания и планировки из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 были образованы земельные участки с соответствующими кадастровыми номерами. 17.07.2017 ООО «КрайСтройМонтаж» обратилось в Администрацию муниципального образования с заявлением, в котором просило предоставить в собственность без проведения торгов земельные участки. Решением Управления имущественных отношений администрации МО Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 обществу отказано в продаже испрашиваемых участков без проведения торгов. Суд квалифицировал договор аренды № 700001453 как договор комплексного освоения территории. Суд установил, что договор аренды № 700001453 был заключен сторонами в целях строительства и эксплуатации жилого комплекса (п. 1.1 договора). Неотъемлемой частью договора является протокол от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской «Северный микрорайон» (п. 11.1 договора). Согласно упомянутому протоколу договор аренды заключается для строительства и эксплуатации жилого комплекса, в том числе: общеобразовательных школ - 4, детских дошкольных учреждений - 15, поликлиник - 2, объектов спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения. Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) комплексное освоение в целях жилищного строительства включало в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Общество указывало на наличие права на выкуп земельных участков, ссылаясь на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Далее апелляционный суд в данном постановлении указывает, что пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 3 статьи 30.2, подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ). Апелляционный суд отметил, что указанные сроки в договоре не обозначены, однако, они во всяком случае не могут превышать сроки договора аренды. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Апелляционный суд установил, что срок договора аренды составляет 10 лет. В пределах срока действия договора общество не приступило к освоению, земельного участка, к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При таких обстоятельствах обращение с заявлением о выкупе земельных участков подано до выполнения арендатором обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. На этом основании апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество в полном объеме не выполнило предусмотренные в части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия, необходимые для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2018 по делу №А32-40946/2017 указанное постановление апелляционного суда оставлено без изменения. Суд округа указал следующее. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 30.2 Земельного кодекса). Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса (часть 2 статьи 30.2 данного Кодекса). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса (часть 3 статьи 30.2 данного Кодекса), в которых установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 № 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса не выполнило. Доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований. Кассационный суд отметил следующее: «Довод подателя жалобы о том, что пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса содержит единственное требование, выполнение которого позволяет приобрести земельные участки в собственность – утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отклоняется, поскольку основан на ошибочном понимании норм материального права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2017 № 307-КГ17-1195). Указание заявителя на то, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что установлено в рамках дела № А32-39079/2016, не принимается судом округа, так как не исключает обязательного выполнения требований пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. Кроме того, как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта исходного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 целевое назначение данного участка установлено «для размещения инженерных сооружений микрорайона Северный в ст. Новотитаровской». Согласно протоколу от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды спорный участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что на дату проведения торгов целевое назначение земельного участка приведено в соответствие с предполагаемой целью (строительство жилого комплекса)». Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2018 №308- КГ18-10310 отказано в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу №А32-43505/2017 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в признании незаконным указанного в письме № 10.01-08/4402 от 19.09.2017 решения управления об отказе заявителю в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10; отказано в признании незаконным указанного в письме № 10.01- 08/4403 от 19.09.2017 решения управления об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52. Апелляционный суд в данном деле также указал, что в подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Поскольку согласно аукционной документации земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации жилищного комплекса, в структуре которого должны быть жилые дома коттеджного типа, усадебные и многоквартирные дома малой и средней этажности, а также объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности комплекса, объекты спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения, детские дошкольные учреждения, поликлиники, общеобразовательные школы, культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения, договор от 08.10.2007 аренды данного земельного участка можно отнести к договору комплексного освоения территории, предоставленной для жилищного строительства; пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату 11 заключения названного договора, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; поскольку условия данного договора не содержат максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории, такие сроки не могут превышать срок действия самого договора аренды; в пределах действия договора Общество подготовило документацию в целях утверждения проектов планировки и межевания территории, но не приступило к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, которые по окончании строительства должны быть в силу статьи 38.2 ЗК РФ (в указанной редакции) переданы в государственную или муниципальную собственность; в отсутствие доказательств строительства указанных объектов инфраструктуры обращение общества с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанных земельных участков, сформированных для строительства жилых домов, является преждевременным, поэтому у управления отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность без торгов испрашиваемых земельных участков. В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда не обжаловалось.

В решении от 17.04.2019 по делу №А32-44137/2017 арбитражный суд пришел к следующему выводу: «В ситуации, когда обществом не выполнено никаких работ по строительству на земельных участках, не заложены коммуникации, не начато строительство жилых комплексов, школ, детских садов, суд критически относится к доводам общества о невозможности такого строительства по вине администрации, которая, как утверждает общество, предоставила непригодные для строительства земельные участки. Из судебных актов по делу №А32-39079/2016 не следует, что приведенные обществом препятствия означали абсолютную невозможность исполнения хотя бы части обязательств арендатора по застройке земельных участков. Из пояснений администрации следует, что обществом за весь период действия договоров аренды земельных участков не предпринято никаких действий по застройке земельных участков жилыми домами и объектами социального назначения, по строительству инженерной инфраструктуры, необходимой для реализации проекта многоквартирного жилищного строительства. Доводы общества о невозможности строительства на земельных участках в период действия договоров аренды со ссылкой на установленные в решении по делу №А32-39079/2016 обстоятельства были рассмотрены и отклонены судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дел №А32- 40946/2017 и №А32-43505/2017». Указанное решение вступило в законную силу.

Решением арбитражного суда от 20.12.2019 по делу №А32-12644/2019 обществу отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером с к.н. 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Данное решение оставлено без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2020.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 10.11.2020, оставляя без изменения упомянутые решение от 20.12.2019 и постановление суда апелляционной инстанции от 29.06.2020 по делу №А32-12644/2019, отметил следующее: «судебные инстанции установили, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, заключенного 08.10.2007 по результатам торгов сроком на 10 лет, истек 08.10.2017; указанный договор отвечает признакам договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; общество в период действия договора аренды 08.10.2007 № 0700001454, и на момент обращения в администрацию района с заявлением от 19.11.2018 № 682ю/18, не выполнило требования, предусмотренные подпунктами 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, а именно, не выполнило работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, не приступило к осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, образованных из арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52; на момент разрешения спора судом утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории в границах ранее предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 отсутствует, постановление администрации района от 31.03.2017 № 710 об утверждении соответствующей документации отменено постановлением администрации от 06.09.2019 № 1775. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суды отклонили требования ООО «КрайСтройМонтаж»».

В том же постановлении суд кассационной инстанции указал следующее: «Применительно к доводам о понесенных обществом существенных расходах на проведение геодезических работ, подготовку документации по межеванию и планировке территории, в том числе выполнение детальной археологической разведки, на подготовку земельного участка к строительству, и неполучение встречного обеспечения, заключающегося в возможности выполнить строительство, в связи с истечением срока действия договора аренды, и вследствие несвоевременной выдачи уполномоченными муниципальными органами разрешений на подготовку проекта планировки территории арендованного участка, ранее заявленным им при рассмотрении дел № А32-40946/2017, № А32-43505/2017 суд округа отмечает следующее. Факты несвоевременной выдачи муниципальными органами разрешений на подготовку проекта планировки территории арендованного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, уклонения администрации района с апреля по август 2017 года от участия в постановке спорных участков на государственный кадастровый учет, отказа управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Динской район в выдаче градостроительных планов на образованные земельные участки, нарушающих требования закона и права общества, в судебном порядке не установлены (доказательства обратного отсутствуют), предметом судебного разбирательства по настоящему делу не являлись. Заявляя в кассационной жалобе о неполучении встречного обеспечения, в связи с истечением срока действия договора от 08.10.2007 № 0700001454 и наличием недостатков арендованного участка, общество не только не представило нормативного обоснования такому подходу применительно к вопросу о заключении с ним без проведения торгов договора аренды спорных земельных участков, находящихся в государственной собственности, но и не приняло во внимание возникновение у него прав и обязанностей арендатора по указанному договору на основании договора цессии от 04.04.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Теплый дом», только 17.04.2013, то есть к моменту истечения пяти с половиной лет из общего десятилетнего срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52».

Таким образом, общество до обращения с настоящим иском позиционировало себя как арендатора земельных участков, рассчитывало на продление арендных отношений, обращалось с соответствующими исками в арбитражный суд, в том числе и о приватизации земельных участков (дела №А32-40946/2017, №А32-43505/2017), о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок (дела №А32-44137/2017, №А32-12644/2019), реализуя права арендатора по договорам в целях комплексного жилищного строительства, но после отрицательного результата соответствующих судебных разбирательств общество, так и не добившись ни приватизации арендуемых земельных участков, ни заключения договоров аренды на новый срок, обратилось в настоящем деле с иском о возврате как арендных платежей, так и убытков, рассчитанных как стоимость затрат общества, понесенных им в связи с освоением спорных земельных участков. Несмотря на истечение срока договоров аренды земельных участков, общество полагало себя арендатором земельных участков по действующим договорам аренды, то есть рассчитывало на сохранение арендных отношений и даже на возможность приватизации земельных участков. Следовательно, земельные участки представляли для общества реальный экономический интерес. В настоящем же деле общество утверждает, что ему как новому арендатору земельных участков ответчиками чинились препятствия, повлекшие невозможность освоения земельных участков в срок. Вместе с тем, как отметил арбитражный суд кассационной инстанции в упомянутом постановлении от 10.11.2020 по делу №А32-12644/2019, общество «не приняло во внимание возникновение у него прав и обязанностей арендатора по указанному договору на основании договора цессии от 04.04.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Теплый дом», только 17.04.2013, то есть к моменту истечения пяти с половиной лет из общего десятилетнего срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52».

Доводы общества об обратном, положенные им в основу своих требований о взыскании неосновательного обогащения и убытков, вступают в явное противоречие с выводами во вступивших в законную силу судебных актах по делам №А32-40946/2017, №А32-43505/2017, №А32-44137/2017, №А32-12644/2019, в соответствии с которыми договоры аренды земельных участков были нарушены не администрацией как арендодателем, а обществом, как арендатором земельных участков, не обеспечившим в установленный договором срок комплексное освоение земельных участков.

Суд считает, что обществом не доказана невозможность осуществления строительства в пределах срока действия договоров аренды земельных участков. Обществом не доказано, что на момент заключения договоров аренды земельные участки не были пригодны для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении всех заявленных исковых требований в полном объёме, как в части неосновательного обогащения 31 499 487 рублей 83 копейки арендной платы, полученной в период срока действия договора аренды от 08.10.2007 № 0700001453 и договора аренды от 08.10.2007 № 0700001454, и 12 486 167 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период срока действия договоров аренды земельных участков, так и в части 6 880 655 рублей 08 копеек неосновательного обогащения в виде платежей, полученных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков, и 742 167 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных после окончания срока действия договоров аренды земельных участков, также как надлежит отказать в иске и в части взыскания 47 770 546 рублей ущерба, и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 03.09.2019 до даты фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения.

Суд считает, что арендатор земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, получив их в порядке уступки прав и обязанностей арендатора по договорам, заключенным на торгах и содержащих указание на конкретный срок их действия, а впоследствии добивавшийся неоднократно продления арендных отношений и приватизации земельных участков, не вправе рассчитывать, при отрицательном результате соответствующих судебных разбирательств, на возврат уплаченных арендных платежей, в том числе уплаченных по истечении срока договоров аренды, и на взыскание убытков, поскольку эти платежи и всевозможные расходы и затраты, понесенные на освоение и охрану земельных участков, были направлены на поддержание арендных отношений, сохранение владения земельными участками, а применительно к обстоятельствам настоящего спора – и на создание видимости освоения земельных участков, в целях их возможных в последующем приватизации или заключения договоров аренды на новый срок без проведения торгов.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении всех заявленных исковых требований в полном объёме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков