Постановление от 12 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-64161/2025

Дело № А40-69222/24
г. Москва
13 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2025 по делу № А40-69222/24 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сфера" к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 2 179 263 руб. 35 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 06.08.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 12.01.2026 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сфера» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы 2 179 263 руб. 35 коп. убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2024 в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 г. принят отказ истца от иска в части требования о взыскании с ответчика убытков в размере 56 223 руб. 05 коп., производство по делу в указанной части прекращено, в остальной части решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2025 г. решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указано на необходимость исследовать совокупность всех представленных в материалы дела доказательств (при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства), достоверно установить состав и последовательность взаимных действий субъектов спорного правоотношения, предпринятых в целях выкупа, определить их соответствие положениям Законов № 135-ФЗ, № 209-ФЗ, обсудить действительные причины возникновения разницы в оценках стоимости отчужденных объектов недвижимости, установить наличие/отсутствие в действиях органов публичной власти нарушений, влекущих с учетом базовых и специальных положений Гражданского кодекса Российской Федерации возможность взыскания убытков, при наличии оснований для взыскания убытков определить их размер исходя из стандарта, регламентированного ст.ст. 15, 16, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, дать надлежащую правовую оценку возражениям ответчика относительно структуры и суммы убытков, разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами, принять решение в соответствии со ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также распределить судебные расходы.

При повторном рассмотрении дела, решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2025 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также и неправильное применение судом норм материального права.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указаний суда кассационной инстанции, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 28.08.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ОАО «Фабрика химчистки и крашения одежды № 1 им. Котовского» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы № 01-00165/09, предметом которого являлось нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003016:3888, общей площадью 66,3 кв.м., находящееся в здании, расположенном по адресу: <...>, комнаты 1, 2, 16, 16а, 17.

В последующем, 21.08.2020 г. между ОАО «Фабрика химчистки и крашения одежды № 1 им. Котовского» (арендатор) и ООО «Сфера» (новый арендатор) заключено соглашение (договор) о переуступке права аренды по договору № 01-00165/09 от 28.08.2009 г.

Также 24.12.2020 г. Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору № 01-00165/09 от 28.08.2009 о внесении в него изменений в части наименования арендатора.

Соответственно, все права и обязанности по договору аренды № 01-00165/09 от 28.08.2009 г. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003016:3888, общей площадью 66,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, комнаты 1, 2, 16, 16а, 17, перешли к ООО «Сфера».

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 г.

Помещение непрерывно арендовалось истцом на протяжении более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г., а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 г.

Поскольку ООО «Сфера» в соответствии с нормами Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г., имело преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность, 27.09.2022 г. Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москва с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении указанного выше помещения.

Истцом было получено письмо Департамента городского имущества года Москвы «О подписании договора купли-продажи» № 33-5-93641/22-(0)-6 от 21.11.2022 г. с проектом договора купли-продажи недвижимости № 59-8069 от 16.11.2022 г., в котором Департаментом была определена рыночная стоимость отчуждаемого объекта в размере 26 584 000 руб.

Поскольку цена спорного объекта, по мнению Общества, была чрезмерно завышена, ООО «Сфера» направило в адрес Департамента протокол разногласий от 23.11.2022 г.

Вместе с тем, письмом № 33-5-93641/22-(0)-8 от 30.11.2022 г. Департамент городского имущества города Москвы направленный ему протокол разногласий отклонил, в связи с чем, со стороны Общества последовало обращение с иском в суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003016:3888, общей площадью 66,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, комнаты 1, 2, 16, 16а, 17.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2023 г. по делу № А40-276638/2022 требования общества были удовлетворены, по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы выкупная стоимость спорного помещения была установлена в размере 14 518 494 руб., что на 45,39 % ниже изначально предложенной Департаментом.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2023 г. по делу № А40-276638/2022 между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Сфера» был заключен договор купли-продажи от 05.12.2023.

Вместе с тем, как указано истцом, в период с 22.12.2022 г. (дата истечения срока на оказание услуги, предусмотренная п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г., № 159-ФЗ) по 23.10.2023 г. (дата вступления в законную силу решения суда), Общество было вынуждено вносить арендную плату за пользование спорным помещением, которая не подлежала бы уплате в случае соблюдения Департаментом сроков подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи с определенной в нем цены, соответствовавшей актуальной рыночной цене.

Таким образом, денежные средства в размере 2 179 263 руб. 35 коп. внесенные Обществом в счет уплаты арендных платежей в период с 22.12.2022 г. по 23.10.2023 г., с учетом положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации являются для него убытками.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора положительного результата не принес, ООО «Сфера» обратилось с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указаний суда кассационной инстанции исковые требования удовлетворены в заявленном истцом размере.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

В обоснование доводов жалобы заявитель жалобы указывает на то, что внесенные истцом арендные платежи по договору аренды за спорный указанный период не могут быть признаны убытками в порядке ст. 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации; истцом не оспорен отчет об оценке рыночной стоимости от 10.11.2023 г.

№ М1070-3649-П/2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», и прошедший проверку Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков»; истцом не приведены нормы, нарушение которых Департаментом повлекло убытки у истца, а ответчик является ненадлежащим.

Однако данные доводы подлежат отклонению апелляционным судом как противоречащие фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, а также основанных на неверном толковании норм материального права.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-276638/22, истец является субъектом малого предпринимательства согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, что говорит о том, что на дату обращения за услугой в уполномоченный орган Общество полностью соответствовало требованиям Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Однако в виду необоснованно завышенной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, которую установил Департамент, Общество вынуждено было урегулировать разногласия в части определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в судебном порядке, руководствуясь при этом положением

ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращение Общества в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости является вынужденной мерой, поскольку Департамент в досудебном порядке урегулировать вопрос цены отказался, отклонив протокол разногласий Общества, что существенно повлияло на срок заключения договора и, как следствие, перехода права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции, оценивая представленные в материалы дела доказательства по настоящему делу, правомерно пришел к выводу относительно того, что у истца, с учетом положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникли убытки в виде внесённых арендных платежей за спорный период, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи истец приобрел бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений за заявленный период.

Как правомерно указано судом первой инстанции, материалами дела подтвержден факт причинения истцу убытков неправомерным бездействием и неправомерным отказом ответчика в реализации истцом установленного законом преимущественного права, а также доказан размер убытков (представлены платёжные поручения в счёт оплаты аренды), наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившими последствиями.

В свою очередь, ответчик в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств в опровержение доводов истца о возникновении убытков, по существу, не опроверг и того обстоятельства, что при приватизации имущества Департаментом не были соблюдены требования, установленные ст. 9 Закона № 159-ФЗ, что в последствии повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества.

При повторном рассмотрении спора суд первой инстанции, анализируя представленные по делу доказательства, принял во внимание правовые позиции сторон, указания суда кассационной инстанции, в связи с чем, пришел к правомерному выводу относительно того, что требования истца подлежат удовлетворению.

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, с учетом проведенной по делу оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для истца условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Довод жалобы относительно того, что истцом не был оспорен отчет об оценке рыночной стоимости от 03.11.2022 г. № М335-2454-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», противоречит представленным в материалы дела доказательствам, поскольку в рамках рассмотрения преддоговорного спора по делу № А40-276638/22 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу:

<...>, с кадастровым номером 77:01:0003016:3888, общей площадью 66,3 кв.м., судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В деле № А40-276638/22 по результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 14 518 494 руб., по которой и был в последующем заключен договор купли-продажи.

Таким образом, выкупная стоимость имущества, предложенная Департаментом, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница составила 54,61 %, что в твердой денежной сумме составила

12 065 506 руб.

Как правомерно указано судом первой инстанции, для истца, как субъекта малого и среднего предпринимательства, такое расхождение в рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости является существенным.

По итогам рассмотрения преддоговорного спора установлено, что предложенная Департаментом стоимость выкупаемых объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости и не отвечает требованиям Федеральным Законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Тот факт, что предложенная Департаментом цена объекта недвижимости базировалась на результатах предварительной оценки, само по себе не может рассматриваться как свидетельствующей о бесспорном соблюдении органами публичной власти процедуры выкупа, невозможности содержательной (финансово-экономической) проверки предложенного ценового показателя, и, как следствие, недопустимости выдвижения имущественных требований по правилам ст.ст. 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, Департамент, как уполномоченный орган, действовал со своей стороны недобросовестно, предлагая истцу выкупить арендуемый объект недвижимости по цене, не отвечающей требованиям Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

При этом, лицо, не имеющее права уклониться от заключения договора в данном случае, ставит предпринимателя в ситуацию, в которой он вынужден урегулировать разногласия в судебном порядке, что, в свою очередь, влечет за собой необходимость несения расходов по оплате аренды, несмотря на выраженную волю относительно реализации преимущественного права в соответствии с Законом 159-ФЗ и отсутствие оснований для отказа.

Вместе с тем, в случае совершения ответчиком действий, связанных с надлежащим определением рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и заключением договора купли-продажи в установленный законом срок по рыночной цене, истец приобрел бы право собственности на арендуемое нежилое помещение 22.12.2022 г. (дата истечения срока на оказание услуги, предусмотренная п. 3 ст. 9 Федеральным Законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) и не понес бы дополнительных расходов, связанных с внесением арендной платы за использование данного имущества в указанный срок.

Кроме того, осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации), не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, истец не обязан был оспаривать достоверность отчета, подготовленного уполномоченным органом (Департаментом). Выражение несогласия с ценой, предложенной Департаментом, являлось направление протокола разногласий к договору купли-продажи, а в последующем – обращений в суд с иском об урегулировании разногласий, что само по себе является нормой восстановления нарушенного права.

Соответственно, с 22.12.2022 г. (дата истечения срока на оказание услуги предусмотренная п. 3 ст. 9 Федеральным Законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) у истца отсутствовали правовые основания для оплаты арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с ответчика в полном объеме подтверждена и доказана, а доводы жалобы в указанной части противоречат фактическим обстоятельствам и основаны на неверном толковании норм материального права.

Довод жалобы относительно того, что Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу, также подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку в период действия договора аренды, а в последующем договора купли-продажи недвижимости, получателем платежей является непосредственно Департамент городского имущества города Москвы.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу относительно того, что Департамент является надлежащим ответчиком по делу.

Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения оценочной организации (ООО «Центр оценки «Аверс») к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных, исходя из уплаченной истцом арендной платы.

При указанных обстоятельствах организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные истцом арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2025 по делу № А40-69222/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья: О.Г. Головкина


Судьи: А.М. Елоев


Е.А. Мезрина