Постановление от 30 октября 2025 г. по делу № А63-21636/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-21636/2023
г. Краснодар
31 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.А., в отсутствие истца – администрации Апанасенковского муниципального округа Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Капиталинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: Промышленного районного отдела судебных приставов города Ставрополя УФССП по Ставропольскому краю, ФИО1, ФИО2, Ленинского районного отдела судебных приставов города Ставрополя УФССП по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), отделения Пенсионного фонда и социального страхования Российской Федерации по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставрополькоммунэлектро» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО3, государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставэлектросеть» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4, Управления Федерального казначейства по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Апанасенковского муниципального округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2025

и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 по делу № А63-21636/2023, установил следующее.

Администрация Апанасенковского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Капиталинвест» (далее – общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:03:070302:5306, степенью готовности 65%, общей площадью 2 373,5 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Апанасенковский муниципальный округ, <...> путем продажи с публичных торгов.

Решением суда от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.06.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты. Заявитель указывает, что спорный объект расположен в административном центре Апанасенковского муниципального округа и представляет собой недостроенный объект, который на протяжении девяти лет не только нарушает архитектурный облик села Дивного, но и не отвечает требованиям безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих на данной территории. Следствием бездействия ответчика является нарушение прав собственника земельного участка – публичного органа. Законодательство не предусматривает временные рамки для обращения уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства. Ответчиком уже реализовано право на однократное перезаключение договора аренды для завершения строительства. Удовлетворение иска позволит реализовать принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, сочетание интересов общества и интересов граждан, повышение эффективности земельного управления, формирование комфортной городской среды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 07.11.2013 № 904-п между администрацией и обществом заключен договор аренды от 08.11.2013, по условиям которого обществу в аренду для строительства предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:03:070302:4721 общей площадью 1 838 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «под строительство объекта торговли». Срок договора аренды установлен с 07.11.2013 по 06.11.2016.

На основании постановления администрации от 07.11.2016 № 184-п с обществом заключен договор от 11.11.2016, согласно которому обществу повторно в аренду

для строительства предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:03:070302:4721 на срок с 11.11.2016 по 07.11.2017.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) на основании постановления администрации от 23.11.2017 № 636-п администрацией и обществом заключен договор аренды от 23.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 26:03:070302:4721. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.12.2017 (номер регистрации 26:03:070302:4721-26/007/2017-7).

Срок аренды определен на два года с 23.11.2017 по 22.11.2019 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 23.11.2017 на земельном участке с кадастровым номером 26:03:070302:4721 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:03:070302:5306, проектируемое назначение: нежилое здание, степень готовности объекта – 50%.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 11.03.2024 степень готовности объекта с кадастровым номером 26:03:070302:5306 составляет 65%, собственником объекта незавершенного строительства является ООО «Капиталинвест» (запись о государственной регистрации права от 26.05.2017 № 26:03:070302:5306-26/007/2017-1).

Строительство объекта осуществлялось обществом на основании разрешений на строительство от 26.02.2016 № 26-RU26503307-08-2016 (срок действия до 26.02.2017) и от 31.10.2017 № 26-RU26503307-59-2017 (срок действия до 31.10.2019), выданных администрацией.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2022 по делу № А63-12338/2022 на общество возложена обязанность в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести работы по консервации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:03:070302:5306, в том числе принять необходимые меры, препятствующие несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

В иске администрация указывает, что собственник объекта с кадастровым номером 26:03:070302:5306 после 01.03.2015 воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, однако по истечении срока действия договора аренды 22.11.2019 строительство объекта не завершил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства

на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) путем продажи с публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями 129, 235, 239.1 Гражданского кодекса, статьями 39.6 и 39.11 Земельного кодекса, положениями Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, пунктом 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, а также правовая позицией, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, и исходили из следующего.

Срок договора аренды от 23.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 26:03:070302:4721, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:03:070302:5306, истек 22.11.2019.

Суды отметили, что земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Основанием для отказа в удовлетворении иска послужил вывод судов о том, что уполномоченный орган не воспользовался своим правом на обращение в суд с иском об изъятии спорного объекта путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения (22.11.2019) срока действия ранее заключенного договора аренды спорного участка, на котором расположен незавершённый строительством объект недвижимости, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, в связи с чем общество не утратило право на предоставление ему земельного участка в аренду для завершения строительства.

Между тем суды не учли следующее.

Нормами Гражданского кодекса допускается прекращение права собственности на имущество при его (права) утрате в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 235). Одним из таких случаев является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235). Расположенные на таком участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды, как заключенного по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, которое не было завершено (пункт 6 статьи 239.1).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Нормами Земельного кодекса предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Одним из исключений из этого правила является случай нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства. В этом случае договор аренды заключается без проведения торгов однократно в целях завершения строительства с собственником объекта незавершенного строительства если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса в редакции Закона № 171-ФЗ не распространяются на случаи заключения договора аренды публичного земельного участка до 01.03.2015 (пункт 33 статьи 34, статья 35 Закона № 171-ФЗ).

Если государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на находящемся в публичной собственности земельном участке, или предоставление этого участка в аренду осуществлены до 01.03.2015, то собственник такого объекта также вправе приобрести такой участок в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Данные положения

применяются в случае, если в соответствии с ними ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Названные нормативные положения преследуют цель определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды. Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что норма пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса не может быть истолкована как устанавливающая запрет уполномоченному органу на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов по прошествии шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Сам по себе этот срок не является пресекательным для уполномоченного органа, но до его окончания препятствует собственнику объекта незавершенного строительства

в реализации права на заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка в целях завершения строительства.

Таким образом, выводы судов, на которых основан отказ в удовлетворении исковых требований, ошибочны.

Вместе с тем суд округа обращает внимание на следующие обстоятельства.

Из материалов дела видно, что в отношении спорного объект недвижимого имущества были заключены договоры участия в долевом строительстве от 09.02.2015 № 1, от 15.08.2016 № 3, от 28.03.2016 № 4 и от 28.03.2016 № 5, зарегистрированные в ЕГРН по состоянию на 2024 год.

Согласно части 11 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не применяются.

Однако суды не выяснили и не установили, является ли спорный объект недвижимости объектом долевого строительства применительно к положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), были ли заключены, сохранились или прекращены договоры долевого участия.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты судами без установления и выяснения обстоятельств, подлежащих исследованию и имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, а для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, решение и постановление подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание изложенные обстоятельства и нормы права необходимо установить, является ли спорный объект недвижимости объектом долевого строительства применительно к положениям Закона № 214-ФЗ.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 по делу № А63-21636/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина Судьи Е.Л. Коржинек

А.А. Твердой