Решение от 17 апреля 2024 г. по делу № А75-21987/2023

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21987/2023
17 апреля 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 17 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кокориной К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского поселения Лянтор (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.12.2005, место нахождения: 628449 Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, г. Лянтор, мкр. 2-й, к. 42) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительств путем продажи с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности от 08.11.2023 (онлайн),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 17.06.2022 (онлайн),

от третьего лица – не явились,

установил:

администрация поселения Лянтор (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) об изъятии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 50%, принадлежащий ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН 21.04.2015 сделана запись регистрации № 86-86/003-86/003/036/2015-799/2, кадастровый номер 86:03:0100105:200, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - ,Югра, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0100105:120, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статьи 235-239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта недвижимости, в то время как объект строительства не введен в эксплуатацию.

Определением от 19.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывал, что оснований для изъятия объекта путем продажи с публичных торгов не имеется (л.д. 28-29, 31-32).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре просило принять решение на усмотрение суда (л.д. 17-18).

Протокольным определением от 28.02.2024 судебное заседание по делу отложено на 05.04.2024.

Представители истца и ответчика, обеспечили явку в судебное заседание посредством участия в системе онлайн-заседание.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации Сургутского района от 23.11.2011 № 4376 «О предоставлении земельного участка в аренду» 07.02.2012 между администрацией Сургутского района от имени Муниципального образования Сургутский район и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка под объектом недвижимого имущества № 8736 (далее - договор).

Согласно условиям указанного договора администрация Сургутского района предоставила ФИО4 во временное владение и использование земельный участок площадью 0,8529 га, кадастровый номер: 86:03:100105:120, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (Тюменская область), Сургутский район, городское поселение Лянтор, <...> д. 15/3, в целях использования под незавершенный строительством объект: склад для хранения строительных материалов.

В дальнейшем, права и обязанности по договору от 07.02.2012 № 8736 перешли к ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 09.06.2014 № МЭТ-973, согласно которому, одновременно с переходом права собственности на объект перешло право аренды указанного земельного участка (дополнительное соглашение № 1 от 24.09.2015 к договору аренды земельного участка под объектом недвижимого имущества от 07.02.2012 № 8736).

22.06.2020 между администрацией городского поселения Лянтор от имени муниципального образования городское поселение Лянтор и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 241 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по условиям которого администрация города Лянтор предоставила, а ответчик принял и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, городское поселение Лянтор, <...>, под незавершенный строительством объект: склад для хранения строительных материалов (далее – объект незавершенного строительства), кадастровым номером 86:03:0100105:120, общей площадью 0,8529 га, относящийся к категории земель «населенных пунктов».

В соответствии с пунктом 2.1. договор заключен сроком на три года, вступает в силу с момента государственной регистрации договора. Государственная регистрация осуществлена 29.08.2020.

Как указывает истец, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 50%, принадлежащий ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН 21.04.2015 сделана запись регистрации № 86-86/003-86/003/036/2015-799/2, кадастровый номер 86:03:0100105:200, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

Таким образом, истец считает, что поскольку в настоящее время право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, ответчиком объект незавершенного строительства не введён в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы, договор аренды земельного участка от 22.06.2020 № 241 был заключен 22.06.2020 (после 01.03.2015) и на момент обращения с иском срок его действия истек, в связи с чем, необходимо организовать процедуру продажи вышеуказанного объекта незавершенного строительства с публичных торгов

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления, позиция истца основана на том, что срок действия договор аренды земельного участка истек, объект, расположенный на земельном участке не завершен строительством, не введен в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что фактически строительство объекта, правомерно возведенного ответчиком на предоставленных администрацией городского поселения Лянтор земельных участках, было окончено в период действия договора аренды и разрешения на строительство.

В настоящее время готовность объекта составляет 100%. Данный факт подтверждается представленными ответчиком документами: техническим планом здания от 15.09.2023, актом осмотра земельного участка от 30.10.2023, фотоматериалами, а также договорами с ресурсоснабжающей организации, согласно которым, поставка электрической энергии на спорный объект осуществляется с 2014.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительства.

По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах.

Суд отмечает, что отсутствие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о том, что строительство объекта не завершено.

Согласно части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке как объект, не завершенный строительством, акт ввода его в эксплуатацию отсутствует.

Вместе с тем, строительство объекта фактически завершено, требуется ввести объект в эксплуатацию.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2019 по делу № А03-11071/2018, от 20.07.2020 по делу № А03-2639/2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, содержащемуся в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В данном случае обращение с иском в рамках данного дела предполагает продажу объекта незавершенного строительства на публичных торгах, результатом чего является переход права собственности на объект к другому лицу.

Как указано выше, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ.

Суд отмечает, что истец, заявляя о применении статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обосновал цель, для которой требуется реализация объекта на торгах, с учетом того, что строительство объекта фактически завершено и степень его готовности, составляет 100%, также истцом не представлены доказательства того, что строительство объекта завершено не в период действия договора аренды, а в период рассмотрения спора в суде.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования администрации городского поселения Лянтор оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова