Решение от 1 февраля 2021 г. по делу № А14-14490/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-14490/2020

"1" февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена "25" января 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено "1" февраля 2021 года.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Т.Н.Максимович

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, помощником судьи И.В.Моисеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "Компания регионального развития", Волгоградская область, г.Волжский (ОГРН <***> ИНН <***>)

заинтересованные лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в лице Борисоглебского межмуниципального отдела,

2. ИП ФИО2, Волгоградская область, г.Волжский,

3. Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж

1. о признании незаконным отказа от 01.09.2020 №КУВД-001/2020-5254047/11 в государственной регистрации залога недвижимого имущества - магазина непродовольственных товаров, общей площадью 325,5 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Воронежская область, Борисоглебский городской округ, <...>, кадастровый номер 36:04:0101060:168 и права аренды на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, площадью 5 614 кв.м., с кадастровым номером 36:04:0101060:156, категория земель: земли населенных пунктов,

2. об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию залога недвижимого имущества магазина непродовольственных товаров, общей площадью 325,5 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Воронежская область, Борисоглебский городской округ, <...>, кадастровый номер 36:04:0101060:168 и права аренды на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, площадью 5 614 кв.м., с кадастровым номером 36:04:0101060:156, категория земель: земли населенных пунктов

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – не явился, извещено,

от Управления Росреестра по Воронежской области – ФИО3 по доверенности от 24.12.2020 сроком до 31.12.2021,

от ИП ФИО2, ДИЗО ВО – не явились, извещены

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания регионального развития" (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра) в лице Борисоглебского межмуниципального отдела, ИП ФИО2, Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО, Департамент) о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Воронежской области в лице Борисоглебского межмуниципального отдела от 01.09.2020 №КУВД-001/2020-5254047/11 в государственной регистрации залога недвижимого имущества- магазина непродовольственных товаров, общей площадью 325,5 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Воронежская область, Борисоглебский городской округ, <...>, кадастровый номер 36:04:0101060:168 и права аренды на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, площадью 5 614 кв.м., с кадастровым номером 36:04:0101060:156, категория земель: земли населенных пунктов, и просит обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию залога недвижимого имущества магазина непродовольственных товаров, общей площадью 325,5 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Воронежская область, Борисоглебский городской округ, <...>, кадастровый номер 36:04:0101060:168 и права аренды на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, площадью 5 614 кв.м., с кадастровым номером 36:04:0101060:156, категория земель: земли населенных пунктов.

Дело в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривалось в отсутствие заявителя, направившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, Департамента, ИП ФИО2, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Представитель Управления возражала против удовлетворения заявленных требований, считая оспариваемый отказ в государственной регистрации законным и обоснованным.

В судебном заседании 12.01.2021 объявлялся перерыв до 18.01.2021, 25.01.2021.

Из материалов дела следует.

ООО "Компания регионального развития" является собственником нежилого здания -магазина непродовольственных товаров, площадью общая 325,5 кв.м., адрес (местоположение): Воронежская область, Борисоглебский городской округ, <...>, кадастровый номер: 36:04:0101060:168, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 36:04:0101060:156 из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по тому же адресу, общей площадью - 5 614 кв.м., с разрешенным использованием - объекты торговли.

11.07.2017 данный земельный участок Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области по итогам проведенного аукциона предоставлен в аренду Заявителю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области № 4551-17/гз, срок договора аренды – 7 лет, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 5.1 договора арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

12.10.2017 между заявителем и ИП ФИО2 был заключен договор на выполнение работ № 12-10-2017, согласно которому ИП ФИО2 обязался выполнить работы на объекте магазин непродовольственных товаров по адресу: <...>, а Заявитель обязался принять и оплатить работы. Оплата работ осуществляется на основании графика финансирования работ.

Согласно п. 10.1 указанного договора стороны договорились об оформлении объекта недвижимости в ипотеку (залог недвижимости) в пользу ИП ФИО2 в целях обеспечения исполнения обязательств по оплате работ.

Как следует из текста письма ООО "Компания регионального развития" от 29.08.2018, направленного обществом в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, Департамент 27.04.2018 отказал Обществу в согласовании заключения договора ипотеки со ссылкой на п. 7 ст. 448 ГК РФ, ввиду того, что право аренды у Общества возникло на основании договора №4551-17/гз от 11.07.2017, заключенного на торгах (т.1, л.д. 32-33).

20.05.2020 ИП ФИО2 и ООО "Компания регионального развития" заключили договор № 1 об ипотеке (залога недвижимости), установив, что предметом залога является магазин непродовольственных товаров, площадью общая 325,5 кв.м., адрес (местоположение): <...>, кадастровый номер: 36:04:0101060:168 (п. 2.1 договора), одновременно с ипотекой здания по настоящему договору в залог передается право аренды на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, с кадастровым номером 36:04:0101060:156 из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по тому же адресу, общей площадью - 5 614 кв.м. (п. 2.2 договора).

21.05.2020 в Управление Росреестра по Воронежской области заявителем было подано заявление о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 20.05.2020.

Уведомлением от 05.06.2020 №КУВД-001/2020-5254047/3 государственная регистрация права приостановлена до 01.09.2020 ввиду отсутствия согласия арендодателя земельного участка (Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) на передачу прав в залог, необходимости обращения с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) на земельный участок.

В последующем в качестве дополнения Обществом было подано заявление о государственной регистрации ограничений (обременений) и на указанный земельный участок.

На межведомственный запрос Управления Росреестра получен ответ Департамента от 23.06.2020, согласно которому в Департамент уведомление о заключении договора об ипотеке и передаче арендных прав в залог не поступало, а также сообщается об установленном п.5.1. договора аренды запрете на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу.

01.09.2020 уведомлением №КУВД-001/2020-5254047/11 Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации права отказано на основании п.4 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.3 ст.335 ГК РФ.

Полагая, что отказ в государственной регистрации от 01.09.2020 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, ООО "Компания регионального развития" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Управления Росреестра, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 3 статьи 1 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и ее последующего прекращения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора в отношении земельного участка, предоставленного по договору, заключенному на торгах. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может являться всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Приведенное правило закона направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Судом установлено, что договор аренды №4551-17/гз от 11.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 36:04:0101060:156 заключен по результатам торгов и в период действия п.7 ст.448 ГК РФ, следовательно, на него распространяются ограничения, установленные данной нормой.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008г. № 3351/08 соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка обществу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя противоречат приведенным нормам закона.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Управлением Росреестра было правомерно отказано заявителю 01.09.2020 в государственной регистрации ограничения (обременения) права в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26, пунктом 7 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб. относятся на заявителя и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку определением суда от 08.10.2020 ему предоставлялась отсрочка уплаты госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Компания регионального развития", Волгоградская область, г.Волжский (ОГРН <***> ИНН <***>) в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания регионального развития", Волгоградская область, г.Волжский (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.Н.Максимович