Решение от 5 ноября 2025 г. по делу № А45-11748/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-11748/2024 Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия «Энергия» г. Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Чулымский район, п. Каяк, ИНН: <***>,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.12.2023 по 23.10.2025 в размере 63 524 рублей 95 копеек, штрафа в размере 87 480 рублей 00 копеек за нарушение п. 1.3 и 2.2.1 договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023, штрафа в размере 87 480 рублей за нарушение п. 2.2.6 договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023, о расторжении договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023, об обязании восстановить планировку нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2, доверенность № 1 от 09.01.2025, диплом, паспорт;

ответчика - ФИО3, доверенность от 02.11.2024, диплом, паспорт,

третьего лица – не явился, извещен,

установил:

муниципальное унитарное предприятие «Энергия» г. Новосибирска (далее – истец, МУП «Энергия» г. Новосибирска) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период с 18.12.2023 по 23.10.2025 в размере 63 524 рублей 95 копеек, штрафа в размере 87 480 рублей

00 копеек за нарушение п. 1.3 и 2.2.1 договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023, штрафа в размере 87 480 рублей за нарушение п. 2.2.6 договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023; об обязании восстановить планировку нежилых помещений №№ 7, 8, 11, 12, 15, 16, 17, расположенных по адресу: <...>, приведя ее в соответствие с планировкой по экспликации, являющейся приложением к договору, а именно: восстановить перегородку с дверным проемом между помещениями № 11 и № 12, восстановить перегородки между помещениями № 15, № 16 и № 17, восстановить дверные проемы в помещениях № 12, № 16, № 17, заложить дверной проем в помещении № 11, восстановить дверной проем между помещениями № 7 и № 11, заложить дверной проем между помещениями № 7 и № 8 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу; о взыскании судебной неустойки в размере 3 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического исполнения решения (вынесения постановления об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением); о расторжении договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023 (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 09.09.2025 суд произвел замену ответчика ИП ФИО4 на его правопреемника ИП ФИО1 в связи со смертью индивидуального предпринимателя ФИО4.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, в судебное разбирательство не явилось, о невозможности рассмотрения дела в свое отсутствие не заявило, что не препятствует рассмотрению дела в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Из отзыва департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска следует, что Департамент поддерживает заявленные требования, считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

22.10.2025 в период с 11 ч. 00 мин. по 11 ч. 30 мин. арендатором ФИО1 и представителем арендодателя - ведущим экономистом МУП «Энергия» г. Новосибирска проведен совместный осмотр нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:062555:1319 по адресу: <...>.

В ходе осмотра установлено, что арендатор использует нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:062555:1319 согласно специализации: «школа танцев», категория: «культурно-развлекательная».

В нежилом помещении отсутствует реализация бутилированной чистой воды, соков, протеиновых батончиков.

Ответчик отрицает факт осуществления в помещении предпринимательской деятельности по продаже воды, соков и батончиков; положенный в основу исковых требований акт проверки от 15.11.2023 № 88/03-к не может служить надлежащим доказательством, как составленный в одностороннем порядке без фотофиксации, в отсутствие иных лиц и уведомления о его составлении ответчика, следовательно, не отвечает признакам объективности; в нем не зафиксировано обязательных признаков совершения деятельности, вменяемой ответчику: режим работы продавца; размещение обязательной информации о товаре для покупателя; применение контрольно-кассовой техники.

Вода действительно была размещена на ресепшн танцевальной студии исключительно для учеников, которые забывают на занятия взять собственную воду, однако после предъявленных претензий со стороны арендодателя и безуспешных переговоров с ним – арендатор ее убрал.

Вменяемое актом от 15.11.2023 размещение питьевой воды является элементом организации танцевальной студии, проведения танцевальных занятий.

Вместо утративших СанПиН, на что обратил внимание истец, действует постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28, согласно пункту 2.6.6 которого питьевой режим организуется посредством выдачи детям воды, расфасованной в емкости (бутилированной) промышленного производства.

Истец не доказал нецелевое использование помещения и не представил доказательства причинения ему ущерба размещением в помещении воды для применения к ответчику самой крайней меры ответственности в виде расторжения договора аренды и взыскания штрафа в размере, равном размеру арендной платы за 2,5 месяца.

К договорам аренды частью 3 статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям пункта 29 информационного письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Применительно к указанным разъяснениям, истец не выходил на повторную проверку, на которой бы было установлено, что вода, соки и батончики так и не убраны из помещения арендатором, что могло являться основаниям для обращения в суд за расторжением договора

по этому мотиву, напротив, в ходе совместного осмотра от 22.10.2025 не установлено нецелевого использования помещения.

Относительно перепланировки, выполненной с согласия МУП «Энергия» г. Новосибирска и в рамках предыдущего договора от 14.06.2022, прекращенного истечением срока действия.

МУП «Энергия» г. Новосибирска согласовало перепланировку для возможности организации танцевальных залов, после чего дополнительным соглашением от 23.08.2022 к предыдущему договору от 14.05.2022 его предмет изменили с «торгово-офисных помещений» на «школа танцев».

В отсутствие перепланировки, арендатор был бы лишен возможности использовать помещения по целевому назначению, определенному договором от 14.05.2023, - под танцевальную студию.

После получения письменного согласования МУП «Энергия» г. Новосибирска от 26.07.2022 в августе 2022 года ответчик выполнил перепланировку, что подтверждается актом выполненных работ от 29.08.2022 (работы оплачены).

Из материалов дела следует, что арендуемое помещение используется по целевому назначению под школу танцев «Притяжение». Танцевальная студия ведет в мессенджере «Telegram» свой канал с 08.09.2022, в котором в том числе:

09.09.2022 размещено фото танцевального зала № 1 - помещения уже в перепланированном виде;

10.09.2022 размещено фото танцевального зала № 2 - помещения уже в перепланированном виде.

Таким образом, из совокупности доказательств (даты согласия истца на перепланировку, строительно-технического заключения, дополнительного соглашения к договору аренды об изменении предмета с офисов на танцевальную школу, акта выполненных работ, скриншотов) следует, что перепланировка выполнена в августе 2022 года в период действия предыдущего договора аренды от 14.06.2022 № 021435-НП.

Такое непоследовательное поведение истца не соответствует статье 10 ГК РФ.

08.04.2024 МУП «Энергия» г. Новосибирска обратилось с иском в суд, в котором просило взыскать наряду с иным задолженность по арендной плате в размере 146 600 рублей.

При этом указанная задолженность погашена до обращения МУП «Энергия» г. Новосибирска в суд платежным поручением № 94959 от 27.03.2024.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что

требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая во внимание, что задолженность: - изначально заявленная в иске – была погашена до обращения предприятия в суд;

- образовавшая в период судебного разбирательства – погашена, договор аренды также не подлежит расторжению по мотиву просрочки арендной платы.

С учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нормы статьи 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным.

Школу танцев посещает около 70 детей, занимаются 5 групп, что подтверждается совместным актом осмотра от 22.10.2025, расторжение договора повлечет закрытие танцевальной студии посредине тренировочного сезона, в свою очередь, для МУП «Энергия» г. Новосибирска сохранение договора аренды – не повлечет никаких негативных последствий.

Поскольку нарушение договора аренды от 14.06.2022 № 021435-НП совершено в августе 2022 года, то и санкция за такое нарушение в виде расторжения этого договора аренды могла быть применена в период его действия. Условия нового действующего договора аренды ответчик не нарушал.

Скриншот публикации от 14.09.2025 содержит расписание, согласно которому танцевальные занятия проводятся каждый день с 09:00 до 22:00. С учетом того, что помещение находится в собственности органа местного самоуправления, к задачам которого относится создание условий на территории городского округа для социального и физического развития жителей, прекращение занятий из-за досрочного расторжения договора повлечет негативные последствия для всех лиц, участвующих в деле.

Абз. 2 пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.04.2019 № 10 предусматривает, что допустимыми доказательствами являются, в том числе сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в информационно-телекоммуникационной сети (скриншот), с указанием адреса интернет- страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения. Такие

распечатки подлежат оценке судом при рассмотрении дела наравне с прочими доказательствами (статья 67 ГПК РФ, статья 71 АПК РФ).

Учитывая изложенное, ответчик просит отказать МУП «Энергия» г. Новосибирска в удовлетворении иска.

К урегулированию спора стороны не пришли.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца и ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав представленные доказательства, в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН от 04.12.2023 помещение с кадастровым номером 54:35:062555:1319, площадью 267,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения.

14.05.2023 между ИП ФИО4 и МУП «Энергия» г. Новосибирска был заключен договор аренды объекта недвижимости № 024073-НП.

Согласно п. 1.1 настоящего договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения площадью 133,4 кв.м. на 1 этаже нежилого помещения общей площадью 267,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:062555:1319, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 253, именуемые далее «объект недвижимости». Объект недвижимости передается арендатору для использования под школу танцев.

На основании акта приема-передачи объекта недвижимости от 14.05.2023 истец передал во временное пользование объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды № 024073-НП ответчику.

Срок аренды определен п. 8.1. настоящего договора и установлен с 14.05.2023 по 14.05.2026.

В соответствии с п. 2.2.8. настоящего договора, ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные разделом 3 договора.

Размер арендной платы с НДС (20%) составляет 36 600 рублей 00 копеек в месяц (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 3.3 договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату до 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендодатель до 6 числа месяца, следующего за отчетным выставляет арендатору счет-фактуру за отчетный месяц в сумме ежемесячного арендного платежа, счет - фактур, акты и счет арендатор забирает самостоятельно.

Согласно п.3.4. договора обязательства арендатора по выплате арендной платы считаются исполненными с момента зачисления суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614, пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В нарушение условий настоящего договора аренды ответчик не перечислял арендные платежи в установленный договором срок более двух ряд подряд.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Претензию истца от 05.03.2024 исх. № 522 о расторжении договора аренды, выплате задолженности по арендной плате и пени ответчик добровольно не удовлетворил.

Также истец ссылается на то, что в соответствии с п. 2.2.1. арендатор обязан использовать объект недвижимости исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора (объект недвижимости передается арендатору для использования под школу танцев (культурно-развлекательная категория).

Согласно условиям п. 2.2.6. договора аренды арендатор обязуется не производить перепланировку и реконструкцию объекта недвижимости без письменного согласования с арендодателем, департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и разрешения уполномоченного органа, осуществляющего государственно-строительный надзор.

В ходе проведения плановой проверки использования муниципального имущества департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска было выявлено, что в процессе эксплуатации имущества ИП ФИО4 существенно нарушил условия пунктов 1.3, 2.2.1, 2.2.6 договора аренды - использует объекта недвижимости не по целевому назначению и произвел несанкционированную перепланировку арендованных помещений без получения согласия истца и без письменного согласования с собственником - Департаментом. Данные нарушения были зафиксированы актом проверки от 15.11. 2023 № 88/03-к: в нарушение п.п.1.3 и 2.2.1 договора аренды ИП ФИО4 использует помещение № 14 по плану 11,6 кв.м. не по назначению, а именно под продажу бутилированной чистой воды, соки, протеиновые батончики, что является нарушением цели использования (п. 4 акта). В нарушение п. 2.2.6 договора аренды арендатором ИП ФИО4 проведена перепланировка объекта недвижимости: по плану между помещениями № 11 и № 12 демонтирована перегородка с дверным проемом, между помещениями № 15, № 16 и № 17 демонтированы перегородки, в помещениях № 12, № 16 и № 17 заложены дверные проемы, установлен дверной проем в помещение № 11, между помещениями № 11 и № 7 заложен дверной проем, между помещениями № 7 и № 8 установлен дверной проем, без согласия предприятия и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (п.4 акта).

Согласно п. 4.3 договора арендатор при использовании объекта недвижимости не по целевому назначению, а также при осуществлении арендатором реконструкции или перепланировки без письменного согласования несет ответственность в виде штрафа в размере 20% от размера годовой суммы арендной платы.

30.11.2023 в адрес истца департаментом было направлено требование исх. № 31/03-5864 о взыскании с ответчика штрафа за каждое нарушение (два нарушения) в размере 20% от размера годовой суммы арендной платы в срок до 31.01.2024 и в соответствии с п.5.3. предложение о расторжении договора аренды.

В связи с указанными обстоятельствами, истцом в адрес ответчика 21.12.2023 было направлено уведомление исх. 3 5274 о расторжении договора аренды в судебном порядке (п.5.3 договора аренды) и о необходимости уплаты штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора в размере:

- 87 480,00 за нарушение п. 1.3 и 2.2.1 договора аренды. - 87 480,00 за нарушение п. 2.2.6 договора аренды. Расчет суммы штрафа: 36 600,00 х 12 х 20% = 87 480 рублей 00 копеек.

В нарушение указанных пунктов договора ответчик использует помещение не по назначению, кроме того в помещении произведена перепланировка без письменного

согласования с истцом и департаментом, указанные нарушения зафиксированы актом проверки состояния и использования имущества МУП «Энергия» г. Новосибирска от 15.11.2023 № 88/03-к.

Из п. 5.3 договора следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 1.3, 2.2.1, 2.2.6 договора.

По результатам проведенной проверки помещения департаментом в адрес истца направлено требование от 30.11.2023 № 31/03-5864 о проведении мероприятий по узакониванию перепланировки в срок до 03.06.2024, о направлении в адрес ответчика уведомления об оплате штрафа за нарушение условий договора в срок до 31.01.2024, о расторжении договора с ответчиком в срок до 15.02.2024.

В связи с неисполнением требований истца добровольно, истец обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности, взыскании неустойки, оплате штрафа и расторжении договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; а также по иным основаниям, предусмотренным договором или законом.

Согласно п.4.2. договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность и пеню, и потребовать от арендатора внесения арендной платы досрочно, но не более чем за два срока вперед, а также расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 5.3. договора аренды по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендой платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором, а также в случае использования арендатором объекта недвижимости не по целевому назначению, указанному в п.1.3. договора, невыполнения условий, указанных вп.2.2.3 договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом требование о направлении в досудебном порядке предложения о расторжении договора аренды соблюдены.

Рассмотрев основания для расторжения договора аренды, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Таким образом, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, связанный с систематическим нарушением арендатором обязанности по уплате арендной платы в размере и сроки, установленные в договоре.

В ходе рассмотрения спора было установлено, что первоначально задолженность за период с 01 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года на момент обращения с иском была погашена 27.03.2025 года (до обращения с иском в суд). То есть на момент обращения истца с иском в суд задолженность уже сформировалась за период более 2 месяцев.

Остальная часть арендной платы внесена только 19.07.2024 года в сумме 112 114- 07 рублей. По состоянию на 12.08.2024 года сумма задолженности была 38 064, 00 руб. Оплата задолженности была произведена ответчиком 20.08.2024 года. 12.09.2024 года образовалась новая задолженность за август 2024 года в сумме 38 064,00 рубля.

Далее производились оплаты арендной платы 07.11.2024 года, 25.11.2024 года, 04.12.2024 года, 28.12.2024 года, 14.02.2025, 27.02.2025, и пр. платежные документы (л.д. 124-137).

По состоянию на 16.10.2025 года у ответчика сформировалась задолженность за период с 01.10.2024 года по 30.09.2025 года в сумме 99 814 рублей 09 копеек, которая была погашена им только 23.10.2025 года.

Из данных платежных поручений усматривается, что платежи вносились с неоднократным нарушением сроков уплаты арендных платежей, что в соответствии с условиями договора аренды п. 5.3. позволяет истцу поставить вопрос о расторжении договора аренды досрочно в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендой платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором.

Факт несвоевременной неоднократной просрочки оплаты арендных платежей истцом доказан, ответчиком не опровергнут.

Согласно п.4.1. договора аренды в случае несвоевременного перечисления арендной платы в срок, указанные в п.3.3. настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0, 1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Проверив расчёт неустойки, суд установил, что сумма неустойки за период с 18.12.2023г. по 23.10.2025г. составила 63 524, 95 руб.

Расчет неустойки судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен. В этой части исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Кроме того, истец ссылается на то, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 1.3., 2.2.1,2.2.6.

28.12.2023 истец получил заявление ответчика исх. № 28 на уведомления. Своим письмом ответчик подтвердил тот факт, что им не было получено письменного согласования от департамента на проведение перепланировки арендуемого им объекта недвижимости.

22.10.2025 по инициативе ответчика был проведен осмотр арендуемых помещений арендодателем и арендатором.

В акте осмотра также представителем истца сделаны комментарии о наличии перепланировки. Акт составлен в отсутствие представителя третьего лица собственника помещений Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Актом зафиксировано, что перепланировка помещений присутствует, документов, подтверждающих законность перепланировки не предоставлено.

Указанное нарушение не было устранено ответчиком на момент рассмотрения спора, также не получено и письменного согласования собственника на осуществление реконструкции и перепланировки и разрешения уполномоченного органа, осуществляющего государственно-строительный надзор в соответствии с условиями договора аренды (п.2.2.6 договора аренды), а также при проведении перепланировки необходимо вносить изменения в технический паспорт помещения (здания), который в последующем подлежит сдаче и учету в Росреестре для внесения поправок в ЕГРН, а в приложениях к договору аренды № 024073-НП от 14.05.2023 и к договору аренды № 021435-НП от 14.06.2022 не содержится информации о проведенной перепланировке.

Указанное нарушение договора является существенным и нарушает права арендодателя, что в силу статьи 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды от 14.05.2023 года.

Ответчик указывает, что перепланировка была произведена еще до заключения договора аренды № 024073-НП от 14.05.2023. В этой связи штраф не подлежит взысканию, а договор расторжению.

Рассмотрев данные возражения, суд пришел к следующим выводам.

В период действия договора аренды № 021435-НП от 14.06.2022 ответчик действительно обращался в МУП «Энергия» о согласовании перепланировки. МУП «Энергия» г. Новосибирска, как сторона по договору, согласовало данную перепланировку.

При этом, пунктом 2.2.6 договора аренды № 021435-НП от 14.06.2022 предусмотрено, что для проведения перепланировки необходимо получить письменное согласие не только арендодателя (МУП «Энергия» г. Новосибирска), но и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска. А также необходимо разрешение уполномоченного органа, осуществляющего государственный строительный надзор. Аналогичное требование к перепланировке также указано и в договоре аренды № 024073-НП от 14.05.2023.

После получения письменного согласования МУП «Энергия» г. Новосибирска от 26.07.2022 в августе 2022 года ответчик выполнил перепланировку, что подтверждается актом выполненных работ от 29.08.2022 (работы оплачены).

МУП «Энергия» г. Новосибирска согласовало перепланировку для возможности организации танцевальных залов, после чего дополнительным соглашением от 23.08.2022 к договору аренды от 14.05.2022 его предмет изменили с «торгово-офисных помещений» на «школа танцев».

В отсутствие перепланировки, арендатор был бы лишен возможности использовать помещения по целевому назначению, определенному договором от 14.05.2023, под танцевальную студию, о чем истец не мог не знать.

Несмотря на данное нарушение, как утверждает истец, с ответчиком был заключен договор аренды на новый срок. При этом, заключая новый договор аренды, истец не мог не знать о наличии реконструкции или перепланировки в спорном помещении, и данное нарушение не являлось препятствием для заключения с ответчиком договора на новый срок, а также не являлось основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в соответствии с условиями договора аренды 2022 года.

При таких обстоятельствах, истец не вправе ссылаться на данное основание для расторжения договора аренды и взыскания штрафа, поскольку данные нарушения следуют из ранее действовавшего договора аренды, а поведение истца, заключившего в последующем договор аренды с ответчиком давало ответчику убеждение в том, что данное нарушение не будет являться основанием для прекращения арендных отношений.

Указанные действия истца свидетельствуют о противоречивом поведении, что запрещено действующим законодательством (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поэтому ссылка истца на то, что факт незаконной перепланировки установлен актом от 15.11.2023, в период действия договора аренды № 024073-НП от 14.05.2023, требования о взыскании штрафа на основании п. 2.2.6 договора аренды № 024073-НП от 14.05.2023 законно и обоснованно, не может быть принята судом во внимание, поскольку собственная неосмотрительность истца, а также его противоречивое поведение, не могут вменяться в вину ответчику.

Следовательно, штраф за нарушение ответчиком п.п.1.3 и 2.2.1 договора аренды, взысканию не подлежит; как и требование об обязании восстановить планировку нежилых помещений №№ 7, 8, 11, 12, 15, 16, 17, расположенных по адресу: <...>, приведя ее в соответствие с планировкой по экспликации, являющейся приложением к договору, а именно: восстановить перегородку с дверным проемом между помещениями № 11 и № 12, восстановить перегородки между помещениями № 15, № 16 и № 17, восстановить дверные проемы в помещениях № 12, № 16, № 17, заложить дверной проем в помещении № 11, восстановить дверной проем между помещениями № 7 и № 11, заложить дверной проем между помещениями № 7 и № 8.

Также в возражении на иск ответчик утверждает, что не использовал арендуемое помещение не по целевому назначению, а именно, не осуществлял продажу бутилированной чистой воды, соков, протеиновых батончиков в помещении площадью 11,6 м 2.

Между тем, обстоятельства продажи бутилированной чистой воды, соков, протеиновых батончиков в помещении площадью 11,6 кв.м., не оспаривалось самим ИП ФИО5 в письме от 28.12.2023 года.

Однако суд полагает, что данные обстоятельства в своей совокупности не свидетельствуют о нецелевом использовании спорного помещения в целом. Оно используется под школу танцев «Притяжение», а актом осмотра от 22.10.2025 зафиксировано, что в помещении отсутствует реализация бутилированной чистой воды, соков, протеиновых батончиков.

В настоящем споре рассматривается факт использования нежилого помещения, зафиксированный в акте от 15.11.2023, на момент составления акта факт нарушения был, следовательно, ответчик за данное нарушение обязан уплатить штраф.

Однако данное нарушение не может являться основанием для расторжения договора аренды, но является основанием для взыскания с ответчика штрафа в размере 87 480,00 руб. за нарушение п. 1.3 и 2.2.1 договора аренды, поскольку факт продажи бутилированной чистой воды, соков, протеиновых батончиков имел место.

Ответчиком заявлено о снижении суммы штрафов в порядке ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Возражение должника о необоснованности начисления неустойки, равно как и ее размера, само по себе не является предусмотренным статьей 333 Гражданского кодекса заявлением об уменьшении неустойки. Должнику недостаточно заявить об уменьшении неустойки, он должен доказать наличие оснований для ее снижения.

Относительно применения названной нормы права Пленумом Верховного Суда Российской Федерации даны разъяснения в Постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 69 которого подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 73 Постановления № 7 указано на то, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 74, 75 Постановления № 7 возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения

обязательства для кредитора, действовавшего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Кодекса, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-0).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, извлекать преимущества из своего незаконного поведения - неисполнения денежного обязательства. Вышеизложенная правовая позиция была выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10.

Учитывая разовый характер нарушения, суд полагает возможным снизить сумму штрафа до 20 000 рублей, полагая данный размер соразмерным допущенному однократному нарушению условий договора.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи, с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (сумма госпошлины за требование неимущественного и имущественного характера составит 10 920 руб. = 6000 руб. + 4920 руб.), в том числе с учетом того, что если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В остальной части госпошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу МУП «Энергия» г. Новосибирска пени за период с 18.12.2023г. по 23.10.2025г. в размере 63 524, 95 руб., штраф в размере 20 000, 00 руб. за нарушение п. 1.3 и п. 2.2.1 договора аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023г., 10 920, 00 рублей судебных расходов по оплате госпошлины.

Расторгнуть договор аренды объекта недвижимости № 024073-НП от 14.05.2023г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Энергия» г. Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 4 161,00 рубль государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. Судья А.И. Айдарова