Решение от 13 декабря 2023 г. по делу № А40-137511/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-137511/23-23-983
13 декабря 2023 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «НЭО ВЕГА»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о расторжении договора аренды № ЭТ01-00423/21 от 13.12.2021г., взыскании задолженности в размере 1 704 586 руб. 55 коп.,

третьи лица – ГБУ «Жилищник района Тверской», Префектура ЦАО г. Москвы,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 01.03.2023г.);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 10.11.2022г.);

от третьих лиц: от ГБУ «Жилищник района Тверской» – ФИО4 (доверенность от 13.01.2023г.), от Префектуры ЦАО г. Москвы – ФИО4 (доверенность от 15.08.2023г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «НЭО ВЕГА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № ЭТ01-00423/21 от 13.12.2021г., взыскании задолженности в размере 1 704 586 руб. 55 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГБУ «Жилищник района Тверской», Префектура ЦАО г. Москвы.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьих лиц изложил позицию по спору.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле,, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам аукциона заключен договор аренды № ЭТ01-00423/21 от 13.12.2021г., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 64,90 кв.м. (подвал, ком. д, пом. IV, ком. 1-8), с кадастровым номером: 77:01:0001098:2595, расположенное по адресу: г. Москва, Административно-территориальный округ ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 8, стр. 1.

Представителями сторон в электронном виде подписан акт приема-передачи от 04.02.2022, копия которого представлена в материалы дела.

Согласно п. 2.1 договора, срок его действия 10 лет.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.2 договора, величина годовой арендной платы составляет 1 704 586 руб. 55 коп.

Ответчиком внесена оплата в соответствии с п. 6.10 договора, а также сумма задатка, подлежащая зачету в счет предусмотренных договором платежей, что в сумме составляет 1 704 586 руб. 55 коп.

Согласно п. 5.5.5 договора, арендатор самостоятельно, за счет собственных средств заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Во исполнение договора истцом заключен договор с ГБУ «Жилищник района Тверской» № 601 от 13.12.2021 на предоставление коммунальных услуги услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Истец обратился письмом, исх. № 2022-03-02/1 от 02.03.2022 в ОАО «Мосэнергосбыт», однако в заключении договора было отказано поскольку по результатам инспекторской проверки установлено, что в общедомовой электрощитовой для нежилого помещения в доме не имеется дополнительной мощности и затребовали у ГБУ «Жилищник района Тверской» согласие на выделение и присоединение на данный объект.

Из ответа ПАО «Россети Московский регион» следует, что ГБУ «Жилищник района Тверской» необходимо обратиться в ПАО «Россети Московский регион» с заявлением о переоформлении документов о технологическом присоединении с представлением сведений о субабонентах.

Актом осмотра помещения от 04.05.2022, АО «ОЭК» зафиксировано отсутствие технологического присоединения и непригодность ЭПУ к эксплуатации.

Из представленной в материалы дела переписки следует, что после получения истцом арендуемого помещения выяснилось, что электрощитовая в помещении для нежилого помещения отсутствует полностью и для технического присоединения не имеется дополнительной мощности, а также распределительный общедомовой щиток устарел и новое подключение невозможно, в результате чего ответчику отказано в заключении договора энергоснабжения арендуемого помещения.

В письме, исх. № 1-7-1566/2-1 от 30.11.2022, ГБУ «Жилищник района Тверской» указано, что для выдачи разрешения на технологическое присоединения к электрическим сетям полученного в аренду нежилого помещения необходимо представить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома на увеличение мощности с использованием общего имущества МКД.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1.2 договора установлено, что помещение передано с целью использования как: административное, торговое, производственное, складское, образовательное, медицинское, культурно-просветительское, культовое, спортивное, бытовое обслуживание, общественное питание, гаражи и объекты гаражной инфраструктуры, гостиницы.

Согласно п. 5.5.1 договора, арендатор обязан использовать объект аренды в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение о расторжении договора ответчиком не удовлетворено, соглашение не подписано со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 4 акта приема передачи к договору, неотъемлемой частью акта является выписка из технического паспорта БТИ № 250/3 по состоянию на 28.10.2020, экспликация, поэтажный план, справка БТИ о состоянии здания.

Согласно справке БТИ № 250/3 объект аренды имеет: водопровод, канализацию, горячую воду, центральное отопление от ТЭЦ, электроснабжение – 22В (скрытая проводка), напольные электроплиты, лифты пассажирские – 2 шт.

Истец, принимая помещение в пользование, добросовестно предполагал, что приобретаемое в аренду помещение технически обустроено и имеет все необходимые коммуникации, что соответствует условиям п. 3.2 договора.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В отсутствие возможности обеспечения помещения электроснабжением, использование помещения по назначению, определенному по условиям договора, не представляется возможным.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что судом установлен факт невозможности использования помещения в целях, предусмотренных договором, по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, и находящимся в компетенции арендодателя, договор аренды № ЭТ01-00423/21 от 13.12.2021г., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 450, 452, 606, 611, 612, 615, 620 ГК РФ, подлежит расторжению.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у арендатора, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта аренды.

Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Поскольку факт невозможности использования помещений по назначению с момента заключения договора установлен судом при рассмотрении дела, и на этом основании договор аренды расторгнут в судебном порядке, отсутствует встречное предоставление со стороны арендодателя, по смыслу положений ст.ст. 328, 611, 612 ГК РФ, в связи с чем, оснований удержания суммы обеспечительного платежа, предусмотренного п. 6.10 договора, ответчиком, после расторжения договора в судебном порядке, не имеется.

В отсутствие соглашения сторон о расторжении договора, условия п. 9.11 договора не подлежат применению.

Иных оснований удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа судом при рассмотрении дела также не установлено.

Ответчиком не представлено доказательств возврата истцу суммы обеспечительного платежа.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные правила, по которым возвращается имущество в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, а также установлена обязанность возврата имущества в случае расторжения договора при отсутствии нарушений.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку судом установлено отсутствие законных оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме обеспечительного платежа, а также иных произведенных истцом платежей, как выполненных в отсутствие встречного предоставления, денежные средства в таком размере являются неосновательным обогащением на стороне ответчика, и, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 328, 381.1, 453, 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ, подлежат возврату истцу, в связи с чем требования о взыскании задолженности в размере 1 704 586 руб. 55 коп. подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 328, 381.1, 450, 452, 453, 606, 611, 612, 614, 615, 620, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № ЭТ01-00423/21 от 13.12.2021г.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «НЭО ВЕГА» (ИНН <***>) задолженность в размере 1 704 586 руб. 55 коп., составляющем сумму основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 36 046 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья А.А. Гамулин