Решение от 19 июля 2019 г. по делу № А62-2542/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

19.07.2019 Дело № А62-2542/2019

Резолютивная часть решения оглашена 12.07.2019

Полный текст решения изготовлен 19.07.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Седуновой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526)

к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности от 29.04.2019 года, ФИО3 (генеральный директор),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – Департамент, истец) обратился в суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ" (далее – ООО "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ", ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области № 05-ОБ от 29.08.2017.

Как следует из материалов дела согласно договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области, от 29.08.2017 № 05-ОБ (далее договор), Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) принял на себя обязательство передать во временное пользование за плату ООО «Смоленский Вариант» (арендатору) с согласия собственника имущества — Смоленской области (распоряжение Администрации Смоленской области от 10.03.2017 № 318-р/адм (в редакции распоряжения Администрации Смоленской области от 26.06.2017 № 912-р/адм) по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 17.08.2017 № 2) на пятнадцать лет объект государственной собственности Смоленской области — нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. метра, этаж 1,2,3, 4, расположенный по адресу: <...> (далее — объект).

30.08.2017 произведена государственная регистрация Договора (номер регистрации 67:27:0020210:452-67/001/2017-3).

Нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. метра, этаж 1,2,3,4, расположенное по адресу: <...> (далее — объект), принадлежит Смоленской области на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 05.11.2014.

Пунктом 1.1 договора стороны согласовали, что арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение для размещения гостиницы или офиса после проведения необходимых ремонтных работ.

01.09.2017 во исполнение договора объект передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок 15 лет (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного объекта в сроки, согласованные с арендодателем, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории.

В соответствии с пунктом 3.1 договора величина годовой арендной платы за пользование объектом составляет 1 189 100 руб. (без учета НДС). Ежемесячная арендная плата 99 091 руб. 67 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата, предусмотренная пунктом 3.1, подлежит перечислению арендатором в областной бюджет на расчетный счет истца за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы устанавливается на один год. Размер арендной платы на следующий год устанавливается в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком определения годовой арендной платы за пользование объектами государственной собственности Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 16.09.2008 №492. Новый размер арендной платы по Договору устанавливается после получения Арендатором уведомления об изменении размера арендной платы с даты, указанной в уведомлении. Момент получения Арендатором указанного уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Департамент письмом от 29.08.2018 № 2016/3 уведомил ответчика об увеличении арендной платы, которая с 30.08.2018 по 29.08.2019 установлена в размере 1 236 664 руб. (годовая арендная плата), таким образом, ежемесячный платеж составил 103 055,33 руб.

В нарушение условий договора ответчик перечислял истцу арендную плату не в полном объеме и не своевременно, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено требование от 29.08.2018 № 2014/3 о погашения задолженности по договору аренды недвижимого имущества в течение 10 календарных дней с момента получения извещения.

Письмом от 14.02.2019 № 263/3 истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы (л.д.26).

Ссылаясь на то, что ответчик не принял предложение расторгнуть договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В обоснование заявленного требования истцом указано на следующие обстоятельства.

При оформлении договорных отношений Департамент исходил из презумпции использования арендатором имущества по целевому назначению в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, результатом которого должно стать вовлечение в хозяйственный оборот нежилых помещений, создание рабочих мест и налогооблагаемой базы. Условия использования нежилых помещений определены в договоре аренды № 05 - ОБ, а именно для размещения гостиницы или офиса после проведения необходимых работ арендатором. Однако с 29.08.2017 указанные нежилые помещения в соответствии с договором аренды № 05 - ОБ не используются. Длительное неиспользование нежилых помещений приводит к их существенному ухудшению их потребительских свойств и коммерческой привлекательности, а также препятствует достижению цели по эффективному использованию государственного имущества.

Кроме того, в нарушение принятых обязательств в соответствии с договором аренды № 05-ОБ ООО «Смоленский вариант» перечисляло арендную плату несвоевременно и не в полном объеме. Более того, за период с 10.06.2018 по 18.10.2018 арендная плата не перечислялась.

Вместе с тем при отсутствии возможности по каким-либо причинам оплатить арендную плату ООО «Смоленский вариант» фактически бездействовало. Меры по урегулированию задолженности перед Департаментом ответчиком предприняты не были.

Действия Департамента, направленные на расторжение договора аренды № 05-ОБ, стали следствием отсутствия намерения у арендатора размещения в нежилых помещениях офиса или гостиницы и соответственно использования нежилых помещений в соответствии с договором аренды № 05-ОБ.

При проведении 28.06.2019 комиссией по проверке учета, целевого использования и сохранности объектов государственной собственности Смоленской области (далее - комиссия) проверки объекта государственной казны Смоленской области - нежилого помещения (учебного корпуса) общей площадью 2 123,4 кв. метра, этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: <...>, находящегося на правах аренды у общества с ограниченной ответственностью «Смоленский вариант» (копия акта проверки прилагается) установлено следующее.

В ходе осмотра указанного объекта комиссией установлено, что по состоянию на 28.06.2019 на данном объекте ремонтные работы не проводились, на 2 - 4 этажах отсутствует напольное покрытие, дверные коробки, освещение и отопление, а также в большом зале на 4-го этажа находятся кучи строительного мусора.

Согласно заключению комиссии проверяемый объект недвижимого имущества не используется, ремонтные работы не проводятся, состояние объекта неудовлетворительное.

При этом в течение действия договора аренды № 05-ОБ ООО «Смоленский вариант», начиная с 29.08.2017 по настоящее время, не обращалось в Департамент для согласования сроков соответствующих ремонтов в соответствии с пунктом 2.2.8 раздела 2 договора аренды № 05-ОБ ООО, никакие ремонтные работы не произведены, что препятствует использованию арендованного объекта в соответствии с целями для которых данный объект был предоставлен в аренду, а именно для размещения гостиницы или офиса.

Таким образом, Департамент считает, что нарушение условий договора аренды № 05-ОБ носит системный характер, несвоевременное внесение арендных платежей свидетельствует о недобросовестности со стороны арендатора, добровольное погашение задолженности по арендной плате со стороны ООО «Смоленский вариант» отсутствовало, фактическое исполнение обязательств по устранению задолженности осуществлено после обращения Департамента в Арбитражный суд Смоленской области с соответствующими требованиями.

В представленном отзыве ответчик требование не признал, выразил намерение продолжать арендные правоотношения, указал на погашение задолженности.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться каждой из сторон надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства т требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Решением арбитражного суда Смоленской области от 25.02.2019 по делу № А62-11411/2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за февраль 2019 г в сумме 95380,76 руб. и пени в за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 в размере 36 562 руб. 61 коп., за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 - 145 827 руб. 73 коп., за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 - 14750 руб. 73 коп., с 11.09.2018 по 18.11.2018 - 20 693 руб. 12 коп., с 11.10.2018 по 02.12.2018 - 23 579 руб. 71 коп., с 11.11.2018 по 24.01.2019 - 61 981 руб. 86 коп., с 11.02.2019 по 14.02.2019 - 1 907 руб. 62коп.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 вышеуказанное решение оставлено без изменения в части взыскания задолженности по арендной плате за февраль 2019 года в сумме 95380,76 руб., в части взысканных пени отменено с принятием нового решения о частичном удовлетворении данного требования на сумму 61 060,58 руб.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При этом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Полное погашение задолженности по арендной плате произведено ответчиком только в период рассмотрения настоящего спора, спустя несколько месяцев после направления претензии, следовательно, арендатор в разумный срок не устранил нарушения в части необходимости внесения арендной платы.

Согласно представленному истцом расчету задолженности с приложенными платежными документами в период с февраля по май 2019 года ответчик продолжал нарушать договорные условия о размере и сроках внесения арендной платы. Полное погашение задолженности осуществлено ответчиком только 07.06.2019. Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей.

Кроме того, объект аренды в целях определенных договором не используется в связи с неисполнением арендатором обязательств по проведению ремонтных работ, сроки окончания ремонтных работ не определены. Указанное обстоятельство подтверждено представленной в материалы дела копией акта проведения внеплановой выездной проверки от 28.06.2019.

Учитывая неоднократное неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок, продолжительность просрочек уплаты арендной платы, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом претензии и неиспользование объекта по назначению, что является существенным нарушением условий договора, арбитражный суд считает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и правомерным, в связи с чем удовлетворяет его.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В данном случае расторгаемый судом договор регулирует порядок возврата объекта аренды. Согласно пункту 2.2.11 договора арендатор обязан не позднее трех дней с даты расторжения договора передать объект по акту приема-передачи арендодателю.

С учетом изложенного суд также удовлетворяет исковое требование о возложении Общество обязанности освободить занимаемое нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2123,4 кв. метра, этаж 1,2,3,4, расположенного по адресу: <...>.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области № 05-ОБ от 29.08.2017, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (ОГРН <***>; ИНН <***>) освободить занимаемое нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2123,4 кв. метра, этаж 1,2,3,4, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.М. Ерохин