Решение от 15 сентября 2023 г. по делу № А40-88565/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-88565/23-125-216
г. Москва
15 сентября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2023 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению АССОЦИАЦИЯ "КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР ПО ТОРГОВОМУ, ЮРИДИЧЕСКОМУ, МЕДИЦИНСКОМУ И ДРУГИМ ВИДАМ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЛЬГОТНЫХ КАТЕГОРИЙ НАСЕЛЕНИЯ - СОЮЗ МИЛОСЕРДИЯ" (105187, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

о признании недействительной односторонней сделки – уведомления Департамента городского имущества города Москвы об отмене льготной годовой ставки арендной платы,

при участии:

от истца: ФИО1 по дов. от 27.04.2023г. удостоверение.

от ответчика: ФИО2 по дов от 22.11.2022г. удостоверение, диплом

УСТАНОВИЛ:

АССОЦИАЦИЯ "КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР ПО ТОРГОВОМУ, ЮРИДИЧЕСКОМУ, МЕДИЦИНСКОМУ И ДРУГИМ ВИДАМ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЛЬГОТНЫХ КАТЕГОРИЙ НАСЕЛЕНИЯ - СОЮЗ МИЛОСЕРДИЯ" обратилась с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы по отмене льготной ставки годовой арендной платы по Договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0004004:5882, заключенного с Ассоциацией «Комплексный центр по торговому, юридическому, медицинскому и другим видам обслуживания льготных категорий населения - союз милосердия».

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец являлся арендатором объекта нежилого фонда в части помещения общей площадью 378,80 кв.м по Договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0004004:5882.

Указанный Объект аренды Истец занимает длительный срок на основании двух последовательно заключенных договоров аренды: Договор аренды № 04-561/99 от 30.11.1999 года, Договор аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 года, зарегистрированный в Росреестре 24.12.2004 года, к которому были заключены следующие дополнительные соглашения: Дополнительное соглашение от 11.10.2009 года, зарегистрированное в Росреестре 17.11.2009 года (срок действия договора по 10.10.2014 года), Дополнительное соглашение от 25.08.2014 года, зарегистрированное в Росреестре 16.01.2015 года (срок действия договора по 09.10.2019 года).

Со стороны Арендатора в адрес Арендодателя 10.10.2019 года было направлено заявление о продлении действия договора аренды, (зарегистрированное Арендодателем за № 33-5-115343/19-(0)-0).

В ответ на данное заявление, не смотря на факт оплаты аренды по льготной ставке, как социально ориентированной некоммерческой организации, Арендодатель предложил заключить новое дополнительное соглашение к тому же договору аренды на срок по 09.10.2029 года не по льготной ставке, с повышением размера до 15 060 рублей за 1 кв. м в год, начиная с 10.10.2019 года, мотивируя повышение арендных платежей тем, что такова рыночная стоимость аренды Объекта.

Арендатор согласился с условиями предложенной Арендодателем оферты по продлению договора, за исключением вышеназванного условия об отмене льготы и изменении размера арендной платы с 3 500 рублей до 15 060 рублей за 1 кв. м в год.

Льготная арендная ставка предусмотрена условиями договора аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 года.

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы.

В данном Перечне под № 9 указана льготная категория - социально ориентированные некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, предусмотренную ст. 31.1 ФЗ «О некоммерческих организациях», размер ставки для данной категории арендаторов 3 500 рублей.

Истец относится к данной категории арендаторов.

Истцом указано на то, что факт наличия у арендатора права на оплату аренды по льготной ставке было прямо подтвержден Департаментом городского имущества города Москвы в информационном письме от 07.03.2015 года № ДГИ-1-178537/15-1, в котором указано, что при оформлении дополнительного соглашения о продлении срока действия по договору аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 года с 11.10.2014 года установлена рыночная ставка арендной платы 10 735,00 рублей за 1 кв.м в год (без учёта НДС), при этом, сообщено, что в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 (ред. От 29.10.2013 № 710-ПП, от 23.122013 № 869-ПП) № 809-ПП « Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» по договору аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 года с 11.10.2014 года предоставлена льгота и установлена ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год.

Истцом указано на то, что факт предъявления ответчиком требования об оплате истцом арендной платы именно по льготной ставке в период с декабря 2013 по декабрь 2021 года включительно, а также, оплата арендатором платежей по льготной ставке, подтверждается сформированным ответчиком Актом сверки расчётов по вышеуказанному договору аренды № 14672/23 от 06.02.2023 года.

Из данного Акта сверки следует, что предъявленные ответчиком к оплате арендные платежи, начисленные по льготной ставке, арендатором своевременно и в полном объёме оплачивались, а арендодателем бесспорно (до декабря 2021 года включительно) принимались.

Истцом указано на то, что в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» арендатор не был лишён права на оплату арендной платы по льготной ставке, арендатор не согласился на продление срока действия вышеуказанного договора аренды с предложенной арендной ставкой в размере 15 060 рублей за 1 кв. м в год, что по этой причине между сторонами спора дополнительное соглашение в предложенной Арендодателем редакции не было заключено.

Истец ссылается на то, что сторонами договора осуществлялись действия, свидетельствующие о продолжении договорных отношений, но уже с неопределённым сроком действия договора, что с 09.10.2019 года и до настоящего времени (более чем три года) истец продолжает пользоваться арендованным помещением, добросовестно оплачивая арендную плату, исходя из согласованной льготной ставки, указанной в последнем заключенном Дополнительном соглашении от 25.08.2014 года, что после 09.10.2019 года (до декабря 2021 года) Арендодатель без возражений принимал от Арендатора исполнение в виде получения арендной платы в форме безналичных платежей по согласованной сторонами договора льготной ставке, что в 2021 году Департамент вторично, без законных на то оснований, не смотря на наличие у арендатора права на оплату арендной платы по льготной ставке, предложил арендатору оплачивать аренду по рыночным ценам, ссылаясь на якобы имевший место факт использования арендованного помещения не по целевому назначению.

В адрес арендатора Департамент 03.09.2021 года направил письмо № ДГИ - 1-86712/21-1 «О предоставлении информации», в котором сообщил о том, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы был произведён осмотр арендуемого помещения с целью выявления нарушений условий договора в части использования объекта аренды для коммерческого использования, по результатам которого был составлен Акт осмотра № 9036067/4/21 от 06.04.2021 года. Департамент указал на то, что в результате данного осмотра Инспекцией был установлено «фактическое использование нежилых помещений под торговлю в коммерческих целях с целью извлечения прибыли». В связи с этим обстоятельством в вышеуказанном письме Департамент сообщил, что им будут проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости права аренды вышеуказанным объектом, в связи с чем, арендатор будет предупреждён о корректировке величины арендной платы путём направления соответствующего уведомления с указанием размера и срока платежа.

После этого от Департамента последовало направление арендатору Уведомления № 33-6-552116/21-(0)-0 от 08.11.2021 года «О ставке арендной платы», в котором было сообщено о том, что по Договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...> с 01.01. 2022 года действует ставка арендной платы с учётом коэффициента-дефлятора в 2022 году в размере 17 724, 26 рублей за 1 кв. м в год без НДС.

С указанным уведомлением арендатор не согласен, считает его незаконным, нарушающим его права, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Между Департаментом и АССОЦИАЦИЯ «КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР ОБСЛУЖИВАНИЯ - СОЮЗ МИЛОСЕРДИЯ» (далее - Ассоциация) заключен договор аренды от 21.10.2004 № 04-00680/04 (далее - Договор) на нежилые помещения общей площадью 378,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>, сроком по 09.10.2019.

Цель использования объекта аренды: обслуживание малообеспеченных (п. 1.3 Договора).

Согласно п. 5.1.5 арендодатель имеет право ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды.

Согласно п. 5.5.5 арендатор обязан использовать помещение исключение по прямому назначению, указанному в п.1.3 Договора.

Согласно п. 6.6 стороны в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае принятия решения Правительством Москвы, Мэром или Департаментом о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель заказным уведомлением извещает Арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента такого извещения. Такая процедура может производиться не более одного раза в год.

Уведомлением о ставке арендной платы с 2022 года от 08.11.2021 № 33-6-552116/22-(0)-0 Истцу было сообщено об изменении ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2022 году (руб. за 1 кв.м в год): 17724,26.

Расчет арендной ставки произведен в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) был проведен осмотр объекта недвижимости по Договору с целью выявления нарушений условий Договора в части использования объекта аренды в коммерческих целях. Согласно акту осмотра Госинспекции по недвижимости от 05.04.2021 № 9036067/4/21 с приложением необходимых фотоматериалов установлено фактическое использование нежилых помещений под торговлю в коммерческих целях с целью извлечения прибыли.

В соответствии с п. 4(1).1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» по действующим договорам аренды нежилых помещений, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях устанавливаются льготные ставки арендной платы, за исключением случаев коммерческого использования.

В связи с выявленными нарушениями в виде использования объекта аренды в коммерческих целях, ставка арендной платы по Договору с 01.01.2022 установлена на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы в размере 17724,26 руб. за кв. м в год (без НДС).

В соответствии с п.20 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендная платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, оспариваемое уведомление предусматривает централизованное изменение ставки арендной платы, которое на основании условий договора влечет изменение арендной ставки в одностороннем порядке, а также возможность такого одностороннего изменения.

Кроме того, Договор аренды от 21.10.2004 № 04-00680/04 расторгнут уведомлением от 16.12.2022 № ДГИ-И-90190/22.

Согласно статьям 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

Руководствуясь статьями 610, 621 ГК РФ и условиями п. 2.5 дополнительного соглашения от 25.08.2014 к Договору, Департамент письмом от 16.12.2022 № ДГИ-И-90190/22 направил в Ассоциацию уведомление об отказе от Договора. Договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента направления указанного уведомления.

Согласно п. 3.1 дополнительного соглашения от 25.08.2014 к Договору занимаемый объект нежилого фонда следует освободить и не позднее 14 дней с момента прекращения Договора передать по акту Департаменту вместе со всеми произведенными в помещении отделимыми и неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п.п. 1,2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, в настоящее время договор является недействующим.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Основываясь на процессуальных правилах доказывания (статьи 65 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), заявитель обязан подтвердить допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено данным Кодексом.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению, поскольку ответчиком представлены опровержимые доказательства доводов истца.

Расходы по госпошлине относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.49, 65, 110, 150, 151, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АССОЦИАЦИЯ "КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР ОБСЛУЖИВАНИЯ - СОЮЗ МИЛОСЕРДИЯ" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным Уведомления от 08.11.2021 года № 33-6-552116/21-(0)-0 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья К.С. Самодурова