Решение от 25 апреля 2022 г. по делу № А29-9363/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9363/2020
25 апреля 2022 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2022 года, полный текст решения изготовлен 25 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя Калояна Сипана Аджами (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к муниципальному образованию городского округа «Усинск» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН <***>, ОГРН: <***>),

муниципальному образованию городского округа «Усинск» в лице администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Контрольно-счетная палата городского округа «Усинск»

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки,


без участия представителей,


установил

индивидуальный предприниматель Калоян Сипан Аджами (далее – Предприниматель, ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 13.04.2022 (т.д. 4 л.д. 39), к муниципальному образованию городского округа «Усинск» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Комитет), в лице администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Администрация), в котором просит:

- признать величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества – нежилого встроено-пристроенного помещения, общей площадью 253,5 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане А1 (10-13, 16-18), кадастровый номер 11:15:0102017:2093, адрес объекта: <...>, определенную в соответствии с отчетом № 5788/19 от 20.11.2019, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», в размере 7 005 684 рублей без НДС недостоверной;

- обязать муниципальное образование городского округа «Усинск» в лице администрации муниципального образования городского округа «Усинск» и муниципальное образование городского округа «Усинск» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» заключить договор купли-продажи № 19/19 от 31.12.2019 при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге на следующих условиях: пункт 3.1. проекта договора купли-продажи № 19/19 от 31.12.2019 изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 5 513 000 (пять миллионов пятьсот тринадцать тысяч) рублей, без НДС. Приложение № 1 к договору купли-продажи № 19/19 от 31.12.2019 «График рассрочки» изменить, определить график платежей с учетом согласованной сторонами цены объекта в размере 5 513 000 рублей. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № 017/И от 20.03.2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества»; приложение № 1 к договору купли-продажи № 19/19 от 31.12.2019 «График рассрочки» изменить, определить график платежей с учетом согласованной сторонами цены объекта в размере 5 513 000 (пять миллионов пятьсот тринадцать тысяч) рублей, без НДС.

Администрация и Комитет в ходатайствах от 15.04.2022 сообщили, что с уточненными требованиям истца ознакомлены, настаивают на своих позициях по делу, не согласны с заключением эксперта (т.д. 4 л.д. 42, 44).

Третье лицо - Контрольно-счетная палата городского округа «Усинск» сообщила, что в рамках полномочий, предоставленных органам внешнего муниципального финансового контроля, ею был подготовлено заключение на проект решения Совета МО ГО «Усинск» об условиях приватизации муниципального имущества. По результатам рассмотрения проекта решения и пакета документов, замечания отсутствовали. Ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо – ООО «Аналитик-Центр» отзыва на иск не представило.

Определением арбитражного суда от 19.01.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Константа» в лице эксперта ФИО3.

29.03.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 07.02.2019 составляет 5 751 000 рублей. без НДС.

Ответчики с заключением эксперта не согласились, представили возражения на заключение эксперта.

Определением арбитражного суда от 01.11.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Константа» в лице эксперта ФИО3.

02.02.2022 в арбитражный суд поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 26.07.2019 составляет округленно 6 615 000 рублей с учетом НДС, 5 513 000 рублей без учета НДС.

Определением арбитражного суда от 01.03.2022 производство по делу возобновлено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором муниципального имущества: нежилого встроено-пристроенного помещения, общей площадью 253,5 кв.м., номера на поэтажном плане А1 (10-13, 16-18), кадастровый номер 11:15:0102017:2093, адрес объекта: <...>.

26.07.2019 в адрес Администрации поступило заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Уведомлением от 31.12.2019 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи, указав в пункте 3.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке № 5788/19 от 20.11.2019, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», - 7 005 684 рублей без учета НДС.

Письмом от 31.01.2020 истец сообщил о своем несогласии с размером выкупной цены, направил в адрес Администрации протокол разногласий к договору.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, приняв во внимание позиции сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В настоящем случае спор между сторонами возник по вопросу установления цены нежилого помещения, приобретаемого истцом в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендуемых помещение.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее также - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения 26.07.2019.

По утверждению истца рыночная стоимость помещения, определенная в отчете об оценке № 5788/19 от 20.11.2019, предложенная ответчиком в проекте договора, является недостоверной, поскольку отчет содержит недостоверные сведения: оценщиком неверно была дана оценка состояния внутренней отделки и физического состояния объекта оценки, неверно сделаны корректировки на эти показатели.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, с целью установления рыночной стоимости спорного помещения определением от 19.01.2021 по делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости помещения, определением от 01.11.2021 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение экспертиз поручено эксперту ФИО3.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость помещения по состоянию на 26.07.2019 составляет 6 615 000 рублей с учетом НДС, 5 513 000 рублей без учета НДС.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение судебной экспертизы оценено судом в порядке статьи 71 АПК РФ и признано допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.

Рассмотрев доводы Комитета и Администрации о несогласии с определенной экспертом рыночной стоимостью имущества, суд находит их несостоятельными.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Эксперт был вызван в суд для дачи пояснений. Экспертом представлены письменные пояснения относительно заключении по вопросам, имевшимся у сторон спора, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования.

На основе анализа эксперт выявил объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости.

В качестве объектов аналогов экспертом к расчету применены однородные объекты недвижимости: объекты, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

Объект экспертизы и объекты аналоги имеют следующие сходные характеристики: расположены в черте города, в зоне жилой многоэтажной застройки, с хорошей транспортной доступностью; расположены на первой линии, вдоль автодорог с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком; являются встроенными помещениями торгово-офисного назначения; имеют отдельный вход.

Экспертом учитывается тот факт, что объект оценки расположен в подвале, поэтому для аналогов произведена корректировка на этаж расположения – 0,73 согласно «Справочника оценщика недвижимости 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО4 Обоснование дано на стр. 20 заключения.

Кроме того, следует учесть, что экспертом в ходе проведения экспертизы по определению арбитражного суда рыночная стоимость помещения рассчитана не только по материалам дела, но и при непосредственном исследовании спорного помещения. Эксперт пришла к выводу о том, что технические характеристики помещения соответствуют подвалу.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов. В заключении эксперта подробно описан объект исследования, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Таким образом, по мнению суда, правильность заключения экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства правилам статьи 71, 82 АПК РФ, приходит к выводу о том, что ответчиком не опровергнута установленная экспертом величина рыночной стоимости помещений надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости помещения с учетом выводов судебной экспертизы, равной 5 513 000 рублей без учета НДС.

Учитывая, что предложенная ответчиком выкупная цена помещения, определенная на основании отчета об оценке № 5788/19 от 20.11.2019, не соответствовала величине рыночной стоимости помещения по состоянию на 26.07.2019, стоимость помещений, определенная отчетом по заданию ответчика, является недостоверной, разногласия сторон, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию путем установления стоимости продажи объекта недвижимости, равной 5 513 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации

В связи с удовлетворением исковых требований расходы истца по оплате государственной пошлины 6 000,00 рубле, а также 15 000 рублей расходов по оплате дополнительной судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки – нежилого встроено-пристроенного помещения, общей площадью 253,5 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане А1 (10-13, 16-18), кадастровый номер: 11:15:0102017:2093, адрес объекта: <...>, определенную в отчете об оценке № 5788/19 от 20.11.2019, в размере 7 005 684 рубля 00 копеек без НДС.

Обязать администрацию муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем Калояном Сипаном Аджами (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого встроено-пристроенного помещения, общей площадью 253,5 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане А1 (10-13, 16-18), кадастровый номер: 11:15:0102017:2093, адрес объекта: <...>, в редакции пункта 3.1. договора с отражением итоговой величины рыночной стоимости в размере 5 513 000 рублей 00 копеек без НДС.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя Калояна Сипана Аджами (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей 00 копеек, а также расходов за проведение судебной экспертизы 15 000 рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Калояну Сипану Аджами (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей, уплаченную по чеку-ордеру от 23.07.2020. Настоящее решение является основанием для возврата указанной суммы из федерального бюджета.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Константа» причитающиеся за проведение экспертиз денежные средства в общем размере 35 000 рублей.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.



Судья Е.А. Бебякина