Решение от 29 марта 2026 г. АС Республики Татарстан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Казань Дело № А65-34692/2024


Дата принятия решения – 30 марта 2026 года.

Дата объявления резолютивной части – 12 марта 2026 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконными действий, выраженных в одностороннем отказе от договора аренды № 9262-95 от 01.09.2023 в отношении объекта: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050;

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050, выраженный в письме от 15.10.2024 за исх. № 1701/КЗИО-исх;

об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации заявителю объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050,

при участии:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 21.10.2024;


от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 08.12.2025

№ 21828/КЗИО-исх;


от третьего лица (Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани) –

ФИО2, представитель по доверенности от 20.06.2025 № 7383/ИК;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» (далее – заявитель, Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», (далее – ответчик, Комитет),

о признании незаконными действий, выраженных в одностороннем отказе от договора аренды № 9262-95 от 01.09.2023 в отношении объекта: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050;

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050, выраженный в письме от 15.10.2024 за исх. № 1701/КЗИО-исх;

об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации заявителю объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2025 указанные решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В принятом кассационной инстанцией постановлении от 23.09.2025 вышестоящим судом указано, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доводам заявителя о том, что проверка, зафиксированная актами обследования, проведена Комитетом в одностороннем порядке, в отсутствие надлежащего уведомления


уполномоченных арендатором лиц о ее проведении, при этом, заявителю фактически акты обследования для ознакомления не представлены, как не представлено и возможности представить возражения на акты обследования, а также устранения нарушений. Вышестоящим судом также указано, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доводам заявителя о том, что состояние помещений на момент передачи их по акту являлось неудовлетворительным и нуждалось в проведении капитального ремонта кровли.

В связи с чем суду первой инстанции дано указание устранить отмеченные недостатки и установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта.

Определением суда от 15.10.2025 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с учетом результатов автоматизированного распределения дел произведена замена судьи Арбитражного суда Республики Татарстан Мазитова А.Н. в связи с его уходом в отставку на судью Арбитражного суда Республики Татарстан Хамидуллину Л.В.

При новом рассмотрении дела представитель заявителя в судебном заседании 05.03.2026 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему, которые просила приобщить к материалам дела, огласила пояснения по делу, настаивала на том, что переданные по договору аренды помещения невозможно было использовать по целевому назначению вследствие их неудовлетворительного состояния и необходимости проведения капитального ремонта кровли, обязанность по осуществлению которого в силу закона возложена на собственника, указала, что Обществом проведены работы по ремонту отопительной системы, осуществлены работы по очистке разрушенных поверхностей и вывозу мусора, а также отметила, что на производство иных работ не было получено согласие Комитета как собственника помещения, и считая проведение ремонтных работ нецелесообразным ввиду имеющегося судебного спора.

Письменные дополнения приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Представитель ответчика заявленные требования не признала по доводам, приведенным в отзыве, огласила пояснения по делу, указала, что в ходе совместного осмотра арендованных заявителем помещений было установлено, что какая-либо коммерческая деятельность в них не ведется, помещения находятся в ненадлежащем состоянии и не готовы к использованию в соответствии с их назначением, выразила сомнения относительно представленных договоров подряда, поскольку фактическое


выполнение работ по ним не подтверждено, представила для приобщения к материалам дела копии акта № КЗИО/66 от 27.02.2026 с приложением фотоматериалов и технического паспорта спорного нежилого помещения.

Представленные документы приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

В судебном заседании 05.03.2026 был объявлен перерыв до 10 час. 50 мин. 12 марта 2026 года. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием представителей сторон.

За время объявленного перерыва через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от ответчика поступили дополнения к отзыву с приложенными к нему документами; от заявителя – возражения на указанные дополнения.

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

В судебном заседании 12.03.2026 представитель ответчика ходатайствовала о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву с приложением расшифровки задолженности по договору аренды № 9662-95 от 01.09.2023, а также просила привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Исполнительный комитет муниципального образования

г. Казани.


Дополнения к отзыву с приложением расшифровки задолженности приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, суд посчитал его подлежащим удовлетворению и на основании ст.51 АПК РФ привлек Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани (далее – третье лицо), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем было вынесено протокольное определение. Представитель третьего лица ФИО2 допущена к участию в деле.

Представитель заявителя поддержала ранее озвученную позицию по существу спора, огласила пояснения по делу.

Представитель ответчика и третьего лица заявленные требования не признала, огласила пояснения по делу, настаивала, что с момента передачи спорного помещения в аренду заявителю им какая-либо коммерческая деятельность в нем не велась, более того, помещение находится в неудовлетворительном состоянии, что неоднократно подтверждено актами осмотра, в том числе составленным с участием арендатора; более того,


энергоснабжение не заведено, в части помещений отсутствуют радиаторы, сантехприборы отсутствуют, водоснабжение не функционирует, в оконных проемах отсутствует дополнительная рама, для создания видимости ведения ремонтных работ на пол постелена фанера, сколы и трещины на стеклах запенены монтажной пеной.

Как следует из материалов дела, 01.09.2023 между Обществом с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в соответствии с протоколом постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов № 2 подведения итогов аукциона по продаже ежегодной арендной платы от 11.08.2023, был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 на нежилые помещения второго этажа: №№ 1, 1а, 2, 5-10, 15-20, 25-28, 30-32, 32а, 43-45, кадастровый номер 16:50:250246:1050, общей площадью 284,4 кв.м, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис. Договор был заключен сроком на пять лет с 01.09.2023 по 31.08.2028 и в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, что следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 28.09.2023 (л.д.29-33 т.1).

По акту приема-передачи от 01.09.2023 в соответствии с п.4.4.2 договора аренды № 9262-95 от 01.09.2023 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения второго этажа: №№ 1, 1а, 2, 5-10, 15-20, 25-28, 30-32, 32а, 43-45, кадастровый номер 16:50:250246:1050, по адресу: <...>, общей площадью 284,4 кв.м. Сторонами констатировано, что на момент передачи имущества (подписания акта) арендатору помещения находятся в удовлетворительном состоянии (л.д.16 т.1).

02.09.2024 заявитель обратился к ответчику с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».


Письмом № 17012/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024 ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, указав, что в ходе проведения Комитетом проверок порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения условий договоров аренды, заключенных с ООО «Городская недвижимость», сотрудниками Комитета было установлено, что помещения, расположенные по адресам: ул. Правды, д. 6 и Военный городок, д. 5, корпус 1, согласно договорам аренды от 01.09.2023 № 9262-95 и № 9263-95 используются с нарушением, а именно, бездействие арендатора усматривается в нарушении пункта 4.4.7 договора аренды муниципального имущества, содержание имущества в ненадлежащем состоянии, не использование. В связи с чем, вопрос о реализации преимущественного права выкупа испрашиваемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не может быть решен положительно.

Письмом № 17081/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024 ответчик также сообщил заявителю, что в ходе проверки законности использования нежилых помещений было выявлено, что арендуемые помещения не используются, имеются существенные нарушения. Указанным письмом в связи с существенным нарушением договора ответчик в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомил заявителя о своем отказе в одностороннем порядке от договора, указав, что договор аренды от 01.09.2023 № 9262-95 будет считаться расторгнутым с 15.11.2024 и до указанного срока Обществу необходимо освободить нежилые помещения и вернуть их по акту приема-передачи.

Заявитель, полагая, что указанные действия органа местного самоуправления, выраженные в одностороннем отказе от договора аренды № 9262-95 от 01.09.2023, а также отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемых в соответствии с указанным договором нежилых помещений (ул. Правды, д. 6) противоречат закону, направлены исключительно на воспрепятствование Обществу реализации преимущественного права на выкуп спорного имущества и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Как было отмечено ранее, Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» было отказано.


Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2025 указанные решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела, с учетом представленных дополнительных доказательств, оценив и исследовав их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, а также, выполняя указания вышестоящего суда об установлении всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.


В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного акта, решений и действий (бездействия) возлагается на соответствующий орган.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении установленных данной нормой условий.

Одной из целей принятия Федерального закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.


В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;


3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ).

В рассматриваемом случае, на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений второго этажа: №№ 1, 1а, 2, 5-10, 15-20, 25-28, 30-32, 32а, 43-45, кадастровый номер 16:50:250246:1050, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань,

ул. Правды, д. 6, помещение 1001, общей площадью 284,4 кв.м, заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение одного года; какая-либо задолженность по арендной плате отсутствовала; заявитель относится к субъектам малого предпринимательства. Документов, свидетельствующих о том, что арендуемые заявителем помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в материалах дела также отсутствуют.

Однако, это лишь формальное соответствие субъекта малого предпринимательства условиям, установленным статьей 3 Федерального Закона № 159-ФЗ.

Реальность ведения заявителем предпринимательской деятельности в спорных помещениях материалами дела не подтверждена.

В обоснование причин принятия оспариваемого отказа в преимущественном праве выкупа спорных помещений и подтверждение доводов о их ненадлежащем использовании Комитет сослался на Акты обследования муниципального имущества – нежилого помещения (здания, строения, сооружения) № КЗИО/252 от 09.08.2024 и № КЗИО/340 от 15.10.2024.

Так, актом № КЗИО/252 от 09.08.2024 установлено, что на момент обследования помещения общей площадью 284,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:250246:1050, являющиеся муниципальной собственностью, арендатором не используются, деятельность не ведется, дверные группы с


улицы закрыты, однако доступ через смежные помещения 2-го этажа свободный, помещения частично захламлены бытовым мусором, строительными материалами бывшего использования. Ограждающие конструкции на уровне арендуемых помещений с внешней стороны имеют многочисленные сколы и трещины штукатурно-окрасочного слоя. Актом № КЗИО/340 от 15.10.2024 установлено, что помещения площадью 284,4 кв.м по

ул. Правды, д. 6, с кадастровым номером 16:50:250246:1050 арендатором не используются, входные группы с улицы закрыты, техническое состояние – неудовлетворительное, помещения захламлены бытовым мусором и стройматериалами бывшего использования, частично демонтировано напольное покрытие. Ограждающие конструкции на уровне арендуемых помещений с внешней стороны имеют многочисленные сколы и трещины штукатурно-окрасочного слоя, также выявлено наличие плесневых грибков. Инженерно-техническое обеспечение – полное (отключено). Ремонтные работы не проводятся. Сведения указанных актов подтверждены приложенными к ним фотоматериалами.

Вместе с тем, согласно Положению об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием имущества, находящегося в собственности муниципального образования г. Казани, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 19 июля 2018 года № 4087, проверки объектов муниципального имущества могут быть плановыми и внеплановыми. Проверяемые лица вправе присутствовать лично или направлять своих представителей при проведении проверки, давать объяснения по вопросам, относящимся к проверке.

О проведении внеплановой выездной проверки юридическое лицо уведомляются органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.

Результаты проверки, проведенной органом муниципального контроля с грубым нарушением установленных настоящим Федеральным законом требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушения юридическим лицом, обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами.

Заявитель в ходе рассмотрения дела настаивал, что указанные акты не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств использования спорных помещений с нарушениями, поскольку проверка, зафиксированная актами обследования, проведена в одностороннем порядке, в отсутствие уполномоченных арендатором лиц, а также в отсутствие доказательства уведомления ответчиком арендатора о проведении такой проверки.

Вместе с тем, факт неудовлетворительного состояния спорных помещений и их не использования в предпринимательской деятельности заявителем по существу не


оспаривается и подтверждается его обращениями к ответчику от 02.11.2023 и 12.12.2023 с требованиями осуществления Комитетом совместно с иными собственниками здания дома № 6 по ул. Правды г. Казани, капитального ремонта кровли здания, поскольку эксплуатация помещений при отсутствии герметичности кровли не представляется возможной.

При первоначальном рассмотрении дела в ходе судебного разбирательства 25.11.2024, 15.01.2025, 31.01.2025 ответчиком дополнительно проведены обследования спорных помещений, по результатам которых составлены акты обследования объекта муниципального имущества – нежилого помещения (здания, строения, сооружения) № КЗИО/473 от 25.11.2024, № КЗИО/21 от 15.01.2025 и № КЗИО/42 от 31.01.2025, которыми также установлено не использование помещений и их неудовлетворительное техническое состояние.

При повторном рассмотрении дела заявитель также не отрицал факт неиспользования спорных нежилых помещений в целях, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023, ссылаясь на невозможность их использования вследствие неудовлетворительного состояния.

К указанным доводам заявителя суд относится критически, поскольку на дату заключения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023 и приема их по акту приема-передачи от 01.09.2023, подписанному без разногласий, стороны констатировали, что на момент передачи имущества (подписания акта) арендатору помещения находятся в удовлетворительном состоянии (л.д.16 т.1). Следовательно, принимая помещения по указанному акту приема-передачи, состояние принимаемых арендатором помещений его устраивало.

Доводы заявителя о том, что использование спорных помещений без проведения капитального ремонта кровли не представлялось возможным и являлось нецелесообразным, суд также находит подлежащими отклонению в отсутствие представления надлежащих доказательств.

Акт обследования объекта муниципального имущества - нежилого помещения (здания, строения, сооружения) № КЗИО/493 от 14.11.2023, на который ссылался заявитель, таким доказательством не является, поскольку в нем лишь зафиксировано наличие подтеков в двух помещениях и обрушение потолочного покрытия (л.д.107-108 т.1). При этом, надлежащих доказательств того, что работы по устранению указанного протекания невозможно осуществить в рамках текущего ремонта помещения, а только путем проведения капитального ремонта кровли здания, в материалы дела не представлены; в указанном акте также не зафиксированы. Кроме того, суд обращает внимание, что 14.11.2023 сторонами был проведен совместный осмотр арендуемых заявителем помещений площадью 284,4 кв.м, а не крыши здания, в котором эти помещения находятся.


Выполняя указание кассационной инстанции об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих факт неиспользования Обществом полученных в аренду помещений, определением от 04.02.2026 суд обязал сторон провести совместный осмотр спорных помещений и представить в материалы дела составленный по его результатам акт.

В судебном заседании 05.03.2026 ответчиком представлен акт обследования муниципального имущества – нежилого помещения (здания, строения, сооружения) № КЗИО/66 от 27.02.2026, проведенного с участием главного специалиста отдела контроля муниципального имущества МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» ФИО3 и доверенного лица ООО «Городская недвижимость» ФИО4

Согласно представленному акту, в ходе обследования помещений второго этажа дома № 6 по ул. Правды г. Казани (Дербышки) общей площадью 284,4 кв.м установлено, что какая-либо коммерческая деятельность в помещениях не ведется. Снаружи строения ограждающие конструкции на уровне муниципальных помещений находятся в ненадлежащем состоянии – выявлены трещины и сколы штукатурного слоя вплоть до кирпичной кладки, как с фасадной части дома, так и со двора. В некоторых оконных проемах отсутствует остекление (разбито), на оконных рамах частично отсутствует окрасочный слой, подвержены гнилостным процессам, в части оконных проемов отсутствуют оконные рамы. Балконные плиты имеют разрушение бетонного слоя с оголением несущей арматуры, что создает угрозу обрушения. Внутри помещений выявлена перепланировка, а именно: в комнате № 32 имеется дополнительный входной проем; в комнате без обозначения, смежной с комнатой № 45, заложен входной проем из комнаты № 30 (коридор). Ремонт и утепление оконных проемов не выявлен, в некоторых местах щели между стеклом и оконными рамами запенены монтажной пеной. В дверных проемах отсутствуют дверные коробки и соответственно двери во всех комнатах помещения. Во всех комнатах помещения отсутствуют радиаторы отопления, а также транзитные стояки отопления/водоснабжения. Водоснабжение в комнатах № 26 и № 27 (санузел) отсутствует. Ремонтные работы не проведены. Какие-либо коммуникации водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения в помещения не заведены. В комнате № 1 выявлена деформация потолочного покрытия, отсутствует штукатурный слой, также на ограждающей конструкции (вплоть до кирпичной кладки). К акту приложены фотоматериалы с изображением описанных в нем неисправностей. Акт подписан обеими сторонами без разногласий, каких-либо замечаний и возражений не содержит (л.д.74-97 т.3).


Таким образом, результаты указанного обследования позволяют сделать вывод о том, что с даты заключения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны

г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023 и приема его по акту приема-передачи от 01.09.2023 по настоящее время помещения не только не использовались по назначению в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, но и не были готовы к такому использованию.

Проведение каких-либо ремонтных работ, позволяющих начать использование переданных в аренду помещений, материалами дела не подтверждено. В течение года с даты заключения договора (01.09.2023) и до даты одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, выраженного в письме № 17081/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024, Общество лишь предприняло меры по осуществлению ремонта системы отопления и холодного водоснабжения по адресу: <...>, в подтверждение чего представлен договор № 12 от 28.10.2024, акт выполненных работ от 29.10.2024 и платежное поручение № 68 от 25.11.2024 об оплате данных работ, а также по вывозу мусора, монтажу канализации и водопровода, в подтверждение чего представлены договоры подряда № П6-2024/01 от 03.06.2024, № П7-2024/01 от 20.09.2024 и № П6-2023/01 от 16.11.2023 с приложенными к ним актами и платежными поручениями об оплате указанных работ (л.д.24-35 т.3).

Вместе с тем, проведение указанных работ не свидетельствует о том, что в первый год владения спорными нежилыми помещениями на праве аренды они использовались Обществом в соответствии с целевым назначением. Более того, как зафиксировано в акте обследования муниципального имущества – нежилого помещения (здания, строения, сооружения) № КЗИО/66 от 27.02.2026, проведенного с участием обеих сторон, данных работ оказалось явно недостаточным для того, чтобы помещение было приведено в удовлетворительное состояние и могло использоваться в предпринимательских целях, что отчетливо видно из приложенных к акту фотоматериалов (л.д.74-97 т.3).

К доводам заявителя относительно того, что ремонтные работы в спорных помещениях не были прекращены ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды и наличия судебного спора, суд также относится критически, поскольку материалами дела не подтверждается, что в период действия договора заявитель предпринял необходимые и достаточные меры по надлежащему содержанию арендуемого имущества, своевременному проведению своими силами и за свой счет текущего ремонта помещений с целью их использования в предпринимательской деятельности; с даты приема спорных нежилых помещений по акту приема-передачи от 01.09.2023 они не только не использовались заявителем по назначению в предпринимательских целях, но и не были готовы к такому использованию.


Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 01.09.2023 № 9262-95 в целях использования арендуемых помещений «под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис» фактически заявителем не исполнялся, какая-либо предпринимательская деятельность в них не велась, что исключает возможность выкупа муниципального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, по причине отсутствия доказательств непрерывного целевого пользования арендуемым имуществом в предпринимательской деятельности в течение одного года.

Само по себе внесение платы за аренду указанного имущества без фактического его использования и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности является попыткой использования статуса субъекта малого предпринимательства путем обеспечения формального соответствия условиям реализации преимущественного права выкупа с целью приобретения помещения в льготном порядке, что, по сути, является недобросовестным поведением (ст.10 ГК РФ), влекущим отказ в защите нарушенного права (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Доводы заявителя о том, что действия ответчика направлены исключительно на то, чтобы Общество утратило возможность реализации своего права на преимущественное приобретение предмета аренды в собственность, являются необоснованными, не подтвержденными материалами дела и подлежат отклонению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Однако, в рассматриваемом случае совершение органом местного самоуправления каких-либо действий исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества из изложенных выше обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд не усматривает, доказательств


совершения ответчиком таких действий заявитель не представил. Напротив, из представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств следует, что арендатором арендованные помещения по их прямому назначению в соответствии с п.1.1 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023 не использовались.

Доказательства обратного Обществом не представлены.


В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что на дату обращения с заявлением о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений Общество формально соответствовало всем условиям, необходимым для реализации указанного права в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ (отсутствие задолженности по арендной плате, отнесение Общества к субъектам малого предпринимательства, наличие заключенного договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023). Вместе с тем, судом также установлено, что указанное соответствие являлось лишь формальным в отсутствие доказательств надлежащего содержания и использования предоставленных в аренду помещений для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис.

Более того, суд обращает внимание, что заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений общей площадью 284,4 кв.м (помещение 1001) в доме № 6 по ул. Правды г. Казани было направлено Обществом 02.09.2024, то есть сразу по истечении ровно одного года с даты заключения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 01.09.2023 № 9262-95, установленного Федеральным законом № 159-ФЗ в качестве минимального срока непрерывного владения и пользования арендуемым имуществом в целях соблюдения условий, необходимых для реализации арендатором преимущественного права выкупа муниципального имущества в порядке, предусмотренном указанным Федеральным законом № 159-ФЗ, что, по мнению суда, также свидетельствует о формальности признака соответствия заявителя требованиям закона.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 01.09.2023 № 9262-95 в целях использования арендуемых помещений «под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий


медицинского характера, образование, здравоохранение, офис» фактически заявителем не исполнялся, арендуемое муниципальное имущество никоим образом заявителем не использовалось, суд приходит к выводу о том, что оно не может быть выкуплено им в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, по причине отсутствия доказательств непрерывного целевого пользования арендуемым имуществом в предпринимательской деятельности в течение одного года.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ Комитета в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы заявителя и не может быть признан судом недействительным, что исключает удовлетворение заявленных требований в указанной части.

Действия органа местного самоуправления по одностороннему отказу от договора аренды, выраженные в письме № 17081/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024, также не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, поскольку совершены им в соответствии со ст.450.1 ГК РФ и пункта 6.7 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 от 01.09.2023, ввиду наличия изложенных выше обстоятельств, а именно: неиспользования арендатором арендованного имущества, и неисполнения им пункта 4.4.7 договора, предусматривающего содержать арендуемое имущество в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать его сохранность.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный

апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Л.В. Хамидуллина