Решение от 5 марта 2018 г. по делу № А53-36564/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36564/17
05 марта 2018 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2018 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дроновой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП 309618834900083 к Администрации г. Азова Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***> о взыскании убытков,

третье лицо: Департамент имущественно-земельных отношений администрации города Азова


при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 17.04.2017;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 02.03.2017;

от третьего лица: представитель ФИО4 по доверенности от 02.06.2017.



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Азова Ростовской области о взыскании убытков в размере 57354786 рублей.

Определением суда от 05.02.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений администрации города Азова.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании против иска возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица в судебном заседании против иска возражал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменного отзыва на иск. Ходатайство судом удовлетворено, отзыв приобщен к материалам дела.

Как следует из существа искового заявления требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления возложенных на них полномочий в части осуществления градостроительной деятельности и предоставления земельных участков.

Истец указывает, что поводом к обращению в суд послужили следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Ростовой области по делу №А53-28594/12 были удовлетворены исковые требования ИП ФИО5 Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО1 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:45:0000154:11 путем понуждения ФИО1 к сносу самовольно возведенного объекта - нежилого здания с кадастровым номером 61:45:0000154:215 по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:77. Кроме этого с ИП ФИО1 взысканы судебные расходы в размере 207 786 руб. Основанием для удовлетворения заявленных требований.

В результате проведенного в рамках судебного разбирательства исследования, экспертами Северо-Кавказского центра экспертиз и исследований экспертного исследования установлено, что возведенное ИП ФИО1 здание фактически частично расположено на территории земельного участка неправомерно отведенного Ответчиком для целей строительства указанного здания, фактически на необходимом для эксплуатации многоквартирного дома, на земельном участке, расположенном по адресу: <...> площадью 1844 кв. м. Так же экспертом сделан вывод о наложении земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:77, 61:45:0000154:11 по данным межевого плана от 03.08.2012 на площади 117 кв.м. по данным генерального плана - 106 кв. м, по сведениям государственного кадастра недвижимости - 137 кв. м.

Экспертом государственного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в заключении от 15.09.2014 № 781/10-3 подтверждено наложение границ земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 (отведенный для целей строительства здания) на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11 на площади от 119,7 до 134 кв. м (в зависимости от использования межевых планов или кадастровых выписок разных годов).

Суд квалифицировал требования ИП ФИО5 как иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:45:0000154:11 путем понуждения ИП ФИО1 к сносу самовольно возведенного объекта.

С целью исполнения судебного Решения, 04.08.2016 истец обратилась в Администрацию г. Азова с заявлением о выдаче Разрешения на снос здания. 25.08.2016 истец получила из Администрации г. Азов письмо в соответствии с которым ей было предписано ,доля производства демонтажных работ, обратиться в специализированную организацию, для разработки проекта демонтажа здания. 26.08.2016 между истцом и ООО «Архитектура и градостроительство» был заключен Договор №10 на выполнение работ, в соответствии с которым был разработан Проект демонтажа нежилого здания по ул. Московской, 55, в г. Азов, Ростовской области. Стоимость работ, оплаченных истцом исполнителю по договору составила 38 000,0 рублей.

19.01.2017 истец получила Постановление от 19.12.2016 ССП г. Азова и Азовского района в соответствии с которым было возбуждено исполнительное производство по сносу принадлежащего истцу спорного здания.

20.01.2017 истец обратилась к ответчику с просьбой произвести совместно оценку стоимости здания, подлежащего сносу с целью определения стоимости возмещения убытков.

20.01.2017 между истцом и ИП ФИО6 был заключен Договор подряда № 01/01, в соответствии с которым подрядчик обязался произвести работы по демонтажу офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с проектом № 119-2016-ПОД и сметной документацией № 199-2016-СД, изготовленными ООО «Архитектура и градостроительство».

Стоимость работ в соответствии с ПСД определена сторонами в размере 4 550 000,0 рублей.

В соответствии с условиями Договора подряда № 01/01, от 20.01.2017 истец произвел предварительную оплату работ по договору в размере 2 500 000,0 рублей, платежными поручениями № 001150 от 23.01.2017 на сумму 1 500 000,0 рублей и № 001185 от 28.03.2017 на сумму 1 000 000,0 рублей.

23.01.2017 между истцом и ООО «Перспектива» был заключен Договор № 04-17 на оказание услуг по оценке, в соответствии с которым оценщик - ООО «Перспектива» обязался произвести работы по оценке здания подлежащего сносу. Стоимость услуг по оценке спорного здания составила 10 000,0 рублей.

В соответствии с отчетом № 04-14 об определении рыночной и ликвидационной стоимости здания подлежащего сносу, была определена рыночная стоимость здания подлежащего сносу - по адресу: ростовская область, <...> которая составила 52 190 000,0 рублей.

Кроме этого, 04.04.2017, в соответствии с Определением Арбитражного суда Ростовской области с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО5 взыскано 359 000 рублей расходов на оплату услуг представителя. Данное Определение было оставлено в силе Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.06.2017. 05.06.2017г. Решение Арбитражного суда Ростовской области от сносе спорного здания было исполнено истцом в полном объеме, о чем был составлен акт о совершении исполнительских действий судебным приставом исполнителем Азовского районного отдела ССП ФИО7 05.06.2017 ССП Азовского районного отдела было вынесено Постановление об окончании исполнительного производства в связи с полным исполнением требования исполнительного документа.

Полагая, что к возникновению убытков привели незаконные действия органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка и выдаче разрешения на строительство истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом.

Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации.

Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Как установлено судом в рамках дела №А53-28594/12 спорный объект был создан истцом на основании документов, изданных органами местного самоуправления.

Так в материалы дела были представлены постановление от 18.04.2008 №552 «О предварительном согласовании ФИО8 места размещения земельного участка для строительства стоматологической клиники», акт выбора земельного участка, постановление от 25.07.2008 №1162 «О предоставлении ФИО8 в аренду земельного участка под строительство стоматологической клиники по ул. Московской, 55 в г.Азове», договор аренды земельного участка от 24.12.2008 №1600, дополнительное соглашение к нему от 01.10.2010 , дополнительное соглашение от 23.12.2011 (сроком до 28.01.2015), доказательства приобретения по основаниям, установленным статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка ответчицей, разрешения на строительство от 20.01.2011 №02.1-10/01, №RU61301000-02.1-7/09, доказательства формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что спорный объект, признанный судом впоследствии самовольной постройкой был создан истцом при непосредственном участии органов местного самоуправления и администрации, как органа общей компетенции.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 6474/11 по делу № А33-7655/2010 лицо, построившее на основании выданных органами публичной власти разрешений объект, признанный впоследствии самовольным вправе требовать возмещения убытков, включая расходы по строительству и сносу объекта.

Вместе с тем, суд полагает, что ответственность не может быть в полном объеме возложена на органы местного самоуправления, поскольку при оценке договора аренды суд исходил из того, что незаконность формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 фактически подтверждена решением Азовского городского суда Ростовской области от 07.07.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.09.2010, о признании незаконным решения департамента от 12.03.2008 № 90, а также решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2012 по делу № А53-12672/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2013. Истец и его правопредшественники знали о наличии споров в отношении земельного участка, однако, продолжали создание объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о возникновении убытков совместными действиями как истца, так и ответчика ввиду чего убытки должны быть распределены на обе стороны отношений.

При оценке размера убытков, суд руководствуется следующим.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Убытки, требование о возмещении которых заявлено истцом складываются из расходов, связанных с исполнением решения суда и рыночной стоимости имущества.

Расходы, связанные с исполнением решения суда суд признает доказанными и обоснованными, к ним суд относит: стоимость оплаты услуг ООО «Архитектура и градостроительство» по Договору №10 на выполнение работ, в соответствии с которым был разработан проект демонтажа нежилого здания по ул. Московской, 55, в г. Азов, Ростовской области; стоимость работ по Договору подряда № 01/01, в соответствии с которым подрядчик обязался произвести работы по демонтажу офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с проектом № 119-2016-ПОД и сметной документацией № 199- 2016-СД, изготовленными ООО «Архитектура и градостроительство»; стоимость работ по Договору № 04-17 на оказание услуг по оценке, в соответствии с которым оценщик - ООО «Перспектива» обязался произвести работы по оценке здания подлежащего сносу; судебные расходы, взысканные в соответствии с Решением Арбитражного суда от 19.05.2016 по делу №А5 3-2 8 5 94/2012; судебные расходы на оплату услуг представителя, взысканные, в соответствии с Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2017 на общую сумму 5 200 786 руб., половина из которой полежит взысканию с ответчика за счет средств казны муниципального образования город Азов.

Оценив, по правилам статьи 71 АПК РФ, представленный истцом в материалы дела отчет №04-17 от 31.01.2017, подготовленный ООО «Перспектива» по заданию истца, с целью определения рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости – нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу <...>., суд признает его не надлежащим доказательством по делу.

Согласно заключению эксперта, содержащемуся в отчете №04-17 от 31.01.2017, подготовленном оценщиком ООО «Перспектива» ФИО9 стоимость объекта оценки - нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу <...>. составляет 52 190 000 руб.

Вместе с тем вывод о такой стоимости и основания, по которым оценщик пришел к такому выводу, нельзя признать обоснованными.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества эксперты в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 г. "О судебно-экспертной деятельности", статьями 15 и 20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" обязаны руководствоваться следующими действующими в период проведения оценки обязательными нормативными документами: Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297); Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298); Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299); Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611); Федеральный стандарт оценки "Оценка для целей залога" (ФСО N 9) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327).

В данном случае представленный в материалы дела отчет оценщика не соответствует в частности требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611).

Так согласно разделу 5 «Анализ рынка» данного Федерального стандарта, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Анализ рынка в представленном в материалы дела отчете оценщика не содержит исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, более того вид фактического использования объекта оценки в отчете не указан, не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Сведение в табличном виде объекта оценки и трех нежилых помещений, в представленном отчете, само по себе не является анализом рынка в понимании требований Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611).

Фактически в разделе 9 «Анализ рынка объекта оценки» отчета приведен только анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, остальные необходимые составляющие анализа рынка недвижимости в отчете в нарушение требований раздела 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611) не содержатся.

Кроме этого, при выборе аналогов для целей сопоставления с оцениваемым объектом, экспертом использованы явно несопоставимые объекты недвижимости.

Согласно п. 11.2 отчета при проведении оценки избран сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Так в качестве аналогов оценщиком приведены три офисных здания площадью 248,250 и 300 кв.м. территориально расположенные в г. Азове, Ростовской области, в то время как характеристика площади объекта оценки превышает показатели данных объектов в 2 и более раза (площадь объекта оценки - 649 кв.м.), что само по себе свидетельствует о несопоставимости таких объектов.

Согласно положениям пункта 22 раздела 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Вместе с тем в нарушение подпункта б пункта 22 раздела 7 Федерального стандарта, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, оценщик в отчете не мотивирует основания, по которым использованные им объекты могут являться аналогами для объекта оценки. Как уже было указано выше использованные оценщиком аналоги явно отличаются от объекта оценки по площади, иных сопоставимых характеристик оценщиком в заключении не приведено. Использованные оценщиком корректировки по показателям передаваемых прав, условиям финансирования, дате продажи, месте положения, транспортной доступности, материалах стен не свидетельствуют о достаточной степени сопоставимости объекта оценки и приведенных оценщиком аналогов.

При этом суд отмечает, что согласно сведений из публичных источников сети «Интернет» следует, что действительно сопоставимые по площадям и иным существенным характеристикам объекты недвижимости имелись, однако оценщик необоснованно отобрал очевидно несопоставимые нежилые помещения для аналогов.

Кроме этого, суд отмечает, что приложенные к отчету ссылки на сайты в сети «Интернет», содержащие объявления о продаже нежилых помещений (л.д. 169 том 1), использованных в качестве аналогов (из которых оценщик сделал выводы о стоимости приведенных им в отчете аналогов) на момент рассмотрения настоящего спора в суде, не представляется возможным проверить, поскольку ссылки на такие объявления не активны.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, отчет оценщика подлежит обжалованию в судебном порядке.

Ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет установления размера рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу <...>. истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, а именно сведения о балансовой стоимости объекта, указанные в разрешительной и технической документации на объект (3 269 780 руб.), а также исследовав общедоступные источники информации сети Интернет (сведения о предложении по продаже недвижимого имущества в г. Азове), приходит к выводу об общем размере убытков не более 20 164 786 руб.

При таких обстоятельствах, на ответчика возлагается взыскание убытков в размере их половины – 10 082 396 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с органа общей компетенции Администрации г. Азова Ростовской области за счет средств казны муниципального образования город Азов.

В остальной части требования надлежит отказать.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации г. Азова Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 10 082 393 руб. убытков, 36 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Смолькова А. В.