Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А11-7789/2019

9 июня 2020 года Дело № А11-7789/2019

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 02.06.2019. Полный текст решения изготовлен 09.06.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Владимира, 600000, г. Владимир, ул. Горького, д. 36, ИНН 3302008636, ОГРН 1033302009146, к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсэнерго», 107076, г. Москва, ул. Матросская тишина, д. 23, стр. 1, подъезд 13, ИНН 7718210617, ОГРН 1027739758848, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, при участии: от истца – представитель не явился, извещен; от ответчика – Славгородской Л.В., по доверенности от 25.06.2019, установил следующее:

Администрация города Владимира (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсэнерго», г. Москва, (далее по тексту – ООО «Альянсэнерго», Общество, ответчик), в котором просит изъять путем продажи с публичных торгов у ООО «Альянсэнерго», принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, площадь застройки 2136,2 кв.м, степень готовности 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.11.

Ответчик в отзывах и представитель в заседаниях суда указал, что не возражает против продажи торгов и изъятия спорного объекта, однако считает, что судебным
решением по рассматриваемому спору должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.

ООО «Альснэнерго» в качестве правового обоснования сослалось пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса российской Федерации, на пункты 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Ответчик обратил внимание суда, что истец не возражал против проведения судебной экспертизы по делу, в соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость объекта на дату производства экспертиз составляет 25 635 000 руб., данная стоимость истцом не оспорена, следовательно, именно по данной цене должен быть выставлен на торги объект незавершенного строительства.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 площадью 3933 кв.м, местоположение: примерно в 50 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Владимир, ул. Мира, д. 11, находится в государственной неразграниченной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 сформирован в 2008 году в результате объединения двух земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности:

- 33:22:024003:3 площадью 2397 кв.м;

- 33:22:0243200:22 площадью 1536 кв.м.

Проект территориального землеустройства по объединению земельных участков 33:22:024003:3 и 33:22:024003:22 утвержден постановлением главы города Владимира от 19.05.2008 № 1873.

Постановлением главы города Владимира от 18.12.2008 № 4726 земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 с разрешенным использованием «строительство объекта общественного здания с гаражом-стоянкой» предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ВладТехноСтрой».

Согласно договору аренды от 30.12.2008 № 12286 (с учетом дополнительного соглашения от 03.02.2010 № 1) обществу с ограниченной ответственностью «ВладТехноСтрой» предоставлено право использовать участок сроком до 01.01.2013.

В пункте 1.3 договора аренды от 30.12.2008 № 12286 цель аренды – строительство комплексного общественного здания с гаражом стоянкой.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356, 2 кв.м, степень готовности 2%, расположенный по адресу: <...> было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «ВладТехноСтрой» с 24.04.2012.

22.04.2016 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «ВладТехноСтрой» подписано соглашение о расторжении договора от 30.12.2008 № 12286 аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72.

26.01.2016 в Администрацию обратилось ООО «Альянсэнерго» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 33622:032079:102 со степенью готовности 2%.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности с 2015 года на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356, 2 кв.м, степень готовности 2%, расположенный по адресу: <...> принадлежит ООО «Альянсэнерго» (кадастровый номер 33622:032079:102).

26.06.2016 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Альянсэнерго» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 3933 кв.м, с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение земельного участка: примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием: строительство комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой, в границах согласно кадастровому паспорту.

В пункте 2.1 договора аренды стороны определили, что срок аренды участка с 26.01.2016 по 26.01.2019.

Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 № 15442 устанавливает цель использования земельного участка - для завершения строительства комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой, при этом приведенное описание цели использования участка является окончательным (пункт 1.3 договора).

По акту от 26.01.2016 участок с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение: примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, передан ответчику.

Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 № 15442 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 30.05.2016 № 33/001/030/2016-427.

31.01.2019 ООО «Альянсэнерго» обратилось с заявлением о продлении договора аренды № 15442 от 26.01.2016 на 3 года.

Письмами от 28.02.2019 № 27-103/26, 25.03.2019 № 27-103/39 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами на земельном участке на основании разрешения на строительство от 22.05.2008 № 126-СКБ-06 возведен объект незавершенного строительства степенью готовности - 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72 по адресу: <...>, право собственности на который. как уже было указано выше зарегистрировано за ответчиком.

Поскольку срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Определением от 13.11.2019 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ВладИнком-Групп» ФИО1, производство по делу приостановлено.

30.12.2019 в Арбитражный суд Владимирской области поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ВладИнком-Групп», в котором сделаны следующие выводы: рыночная стоимость объекта незавершенного строительства площадью застройки 2136,2 кв.м, степень готовности 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72 по адресу: <...>

д. 11 составила 25 635 000 руб.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137- ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Договор аренды спорного участка заключен без проведения торгов.

Поскольку на момент заключения данного договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом ООО «Альянсэнерго» было обязано заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды в 2008 году отношения сторон регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО «Альянэнерго» реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 21.01.2016, на момент обращения Администрации с настоящим иском срок его действия истек.

Суд отклоняет довод ответчика о наличии необходимости судом, без соответствующих требований Администрации, заявленных в ходе рассмотрения настоящего спора, определить начальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, на основании следующего.

По сути возражения ООО «Альянсэнерго» сводятся к тому, что после проведения судебной экспертизы Администрация должна была уточнить требования и определить начальную продажную цену имущества, которое должно быть реализовано в соответствии с ценой, определенной в ходе рассмотрения иска Администрации об изъятии объекта и продаже его с торгов.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее по тексту – Правила).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту "з" пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать: начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с Правилами публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства с учетом его степени готовности должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Между тем истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в том числе после проведения судебной экспертизы по ходатайству ответчика, с учетом заявленных Администрацией требований проведение оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда с учетом сформулированных требований не входит.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является.

Исходя из заявленных Администарцией требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая статью 239.1 ГК РФ и Правила, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов, требования Администрации подлежат удовлетворению.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика и взыскиваются с него в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 17, 65, 71, 101, 110,121, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования администрации города Владимира удовлетворить.

2. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Альянсэнерго», 107076, <...>, подъезд 13, ИНН <***>, ОГРН <***>, объект незавершенного строительства, площадь застройки 2136,2 кв.м, степень готовности 2%, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянсэнерго», 107076, <...>, подъезд 13, ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья З.В. Попова