Решение от 5 октября 2023 г. по делу № А21-15923/2022

Арбитражный суд Калининградской области ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-15923/2022
г. Калининград
05 октября 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 04.10.2023. Полный текст решения изготовлен 05.10.2023.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>; 236006, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мегаполис Жилстрой» (ОГРН 1023900783796;236048, <...>, пом. XXIX)

о взыскании 1 482 696,11 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 28.11.2022, 389 324,62 руб. пени за период с 11.04.2022 по 28.11.2022,

третьи лица: Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области, Министерство обороны РФ,

при участии: от истца: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность, паспорт, диплом; от третьих лиц: не явились, извещены

установил:

02.03.2022 между сторонами заключен договор аренды № 1228 земельных участков с КН 39:15:120505:571, 39:15:120505:572, 39/:15:110402:7, 39:15:110402:8, находящихся в собственности Калининградской области, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (в том числе высотная застройка) (для размещения объектов многоэтажной жилой застройки), ограничение (обременение) в использовании: зона с особыми условиями использования территории, вид – охранная зона транспорта, зона охраны искусственных объектов, четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво), ограничения использования земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности устанавливаются в соответствии с Воздушным кодексом РФ и приказом Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиации) от 31.12.2020 № 1899-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво)».

Срок аренды земельных участков установлен с 02.03.2022 по 01.03.2032 (п. 2.1 договора).

Арендная плата за участки начисляется с 02.03.2022 (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.2 договора арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за 1-3 кварталы) и не позднее 10 декабря текущего года (за 4 квартал).

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,5 % от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

По расчету агентства по состоянию на 15.11.2022 задолженность общества составила 869 447,92 руб.

На указанную задолженность начислена пеня за период с 11.04.2022 по 15.11.2022 в сумме 332 810 руб.

Поскольку претензия о необходимости погашения задолженности и выплате пени обществом удовлетворена не была, 23.12.2022 агентство обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 16.03.2022 и 26.04.2023.

В окончательном виде агентство просит взыскать с общества 1 482 696 ,11 руб. задолженности за период с 01.07.2022 по 28.11.2022 и 389 324,62 руб. пени за период с 11.04.2022 по 28.11.2022.

Общество возражало против удовлетворения иска ввиду невозможности использования земельного участка по назначению, что послужило основанием для расторжения договора 28.11.2022.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, суд признает необходимым отказать в удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В свою очередь в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом в соответствии и со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет

произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Согласно п. 1.1 заключенного сторонами договора аренды земельные участки предоставлялись обществу для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство Западного жилого района по ул. Большая Окружная (мкр. Совхозный) в г. Калининграде в целях многоэтажной жилой застройки.

На момент заключения договора стороны установили, что арендуемые земельные участки находятся в четвертой подзоне приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво), в связи с чем ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности устанавливаются в соответствии с Воздушным кодексом РФ и приказом Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиации) от 31.12.2020 № 1899-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво)».

В силу п. 3 ст. 47 Воздушного кодекса РФ, на приаэродромной территории выделяются подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности. Четвертая подзона предусматривает запрет на размещение объектов, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Однако размещение объектов капитального строительства, при наличии

указанных ограничений, не запрещено.

Так, пп. 6 п. 5.2 Решения об установлении приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво), размещение, строительство объектов капитального строительства имеют ограничения только по высоте.

Учитывая изложенное, наличие вышеуказанных ограничений в договоре аренды № 1228 от 02.03.2022 не препятствовало использованию земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с решением Генерального штаба Вооруженных Сил согласование строительства в пределах приаэродромных территорий осуществляется войсковыми частями, командиры которых являются старшими авиационными начальниками аэродромов.

17.05.2022 общество обратился в войсковую часть 32497 МО РФ с заявлением о согласовании строительства многоквартирного жилого дома в районе аэродрома «Чкаловск».

Письмом командира войсковой части 32497 от 15.06.2022 № 109/669 обществу сообщено, что:

- земельный участок под объектом запланированного строительства находится в непосредственной близости к аэродрому Калининград «Чкаловск», в границах седьмой подзоны приаэродромной территории;

- седьмая подзона ввиду превышения уровня шумового и электромагнитного воздействия, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе предусматривает запрещение размещения объектов, виды которых в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральным законами;

- спорные объекты находятся в границах пилотажной зоны А, установленной инструкцией по производству полетов в районе аэродрома Калининград (Чкаловск), предназначенной для отработки техники пилотирования, групповой слетанности, боевого маневрирования на предельно малых, малых и средних высотах;

- проект решения по установлению приаэродромной территории аэродрома Калининград «Чкаловск» находится на согласовании и требует проведения замеров шумового воздействия органами санитарно-эпидемиологического надзора,

- командованием части решается вопрос о необходимости создания зоны вынужденного покидания ВС вблизи аэродрома на случай аварийной ситуации;

- с целью исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на эпидемиологическое благополучие населения, а также обеспечения безопасности полетов согласование строительства не представляется возможным.

В силу пп. 7 п. 3 ст. 47 Воздушного кодекса РФ, седьмая подзона в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи; при этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Указанное ограничение в договоре аренды и ЕГРН в отношении арендованных земельных участков не указано, на момент заключения договора общество о нем не

знало – доказательств иного в материалы дела не представлено.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся, в том числе, приаэродромная территория.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 47 Воздушного кодекса РФ.

Согласно Перечню аэродромов совместного базирования Российской Федерации, утвержденному распоряжением Правительства РФ от 02.12.2007 № 1034- р, аэродром Калининград «Храброво» является аэродромом гражданской авиации.

23.06.2022 общество вновь обратилось в войсковую часть 324 (исх. № 106) с просьбой разъяснить, в каких границах возможно строительство многоквартирных домов.

Ответ на данное обращение обществом не получен.

В связи с этим общество не могло получить разрешение на строительство ни на один многоквартирный дом, что повлекло невозможность реализации указанного выше масштабного инвестиционного проекта.

В целях урегулирования вопроса по оплате арендных платежей, 21.07.2022 общество направило в агентство письмо исх. № 125 с предложением рассмотреть вопрос об освобождении его от уплаты арендной платы до момента получения согласования от МО РФ на строительства многоквартирного дома, на которое агентство сообщило о невозможности освобождение арендатора от внесения арендных платежей.

28.11.2022 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды № 1228 от 02.03.2022.

23.06.2023 года (исх. № 61) общество обратилось в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с запросом на коммерческое предложение о поведении шумовой экспертизы с выполнением мероприятий по замеру уровня шума на спорных земельных участках.

31.08.2023 обществом получен ответ о невозможности проведения шумовой экспертизы ввиду конфиденциальности информации о типе самолетов, количестве вылетов в сутки.

Заключая договор аренды, ответчик намеревался осуществить строительство более 70 многоквартирных домов этажностью от 5-ти до 9-ти надземных этажей.

Однако учитывая неполучения согласования на строительства командира указанной выше войсковой части и невозможность проведения шумовой экспертизы по замеру уровня шума на спорных участках их использование для предусмотренных договором целей невозможно.

При изложенных обстоятельствах основания для взыскания с общества арендной платы и начисленной на нее пени отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Агентства по имуществу

Калининградской области отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко