Решение от 1 октября 2019 г. по делу № А29-7128/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7128/2018
01 октября 2019 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 года, полный текст решения изготовлен 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 24.09.2019г. дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Сыктывдинский лесопромышленный комбинат» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

к Администрации Муниципального Образования Муниципального Района «Сыктывдинский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (опр. от 06.06.2018г.), ПАО «Мегафон» (опр. от 05.06.2019г.)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 11.06.2019г,

от ответчика:Иванов И.Н.- по доверенности от 26.03.2019г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сыктывдинский лесопромышленный комбинат» (Истец, Комбинат) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ЛЕСНОЙ ТЕРМИНАЛ» (Ответчик1, Общество) и к Администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (Ответчик2, Администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0201003:276 площадью 174631 кв.м. и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка.

Определением от 02.08.2018г. производство по делу было приостановлено, определением от 05.06.2019 - возобновлено.

Исковое заявление было подано конкурсным управляющим. Определением Арбитражного суда Республики Коми об утверждении мирового от 8 мая 2019 года по делу № А29-12822/2015 прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества ограниченной ответственностью «Сыктывдинский лесопромышленный комбинат», прекращены полномочия конкурсного управляющего ФИО3 Впоследствии требования по исковому заявлению подтверждены уполномоченным представителем.

Письменным заявлением от 30.06.2019г. (л.д.185) Истец уточнил, что просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0000000:174 площадью 174 631 +/- 293 кв.м и применить последствия недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Ответчики изложили позицию по иску в письменных отзывах на иск.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, судом установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.03.2016г. (резолютивная часть решения объявлена 18.03.2016 г.) по делу № А29-12822/2015 Общество с ограниченной ответственностью «Сыктывдинский лесопромышленный комбинат» (далее - ООО «Сыктывдинский ЛПК») признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Сыктывдинский ЛПК» открыта процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве), конкурсным управляющим должником утверждена ФИО3.

При изучении документации должника конкурсный управляющий установил факт совершения должником в процессе осуществления хозяйственной деятельности подозрительной сделки. Таковая сделка совершена при следующих обстоятельствах.

03.09.2013г. между ООО «Сыктывдинский ЛПК» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» (далее - ООО «СЗЛТ») (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (в дальнейшем в него внесены изменения дополнительным соглашением от 01.10.2013г. и соглашением № 1 от 03.10.2013г.), по условиям п.1 которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять в собственность следующее недвижимое имущество:

- здание конторы нижнего склада (литер Б), назначение: нежилое, площадь: 1510,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:170 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, м.Койты, Ухтинское шоссе, д. 59, цена ~ 2млн. руб.;

- здание конторы управления (литер А), назначение: нежилое, площадь: 1369 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:263 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми. г. Сыктывкар, м. Койты, Ухтинское шоссе, д. 59, цена - 2 млн. руб.;

- здание операторной автозаправочной станции (литер 3), назначение: нежилое, площадь: 16,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:260 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми. г. Сыктывкар, м. Койты, цена - 500 тыс. руб.;

- здание ремонтно-механических мастерских нижнего склада (литер Ж, Ж1), назначение: нежилое, площадь: 243,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:177 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, м.Койты, Ухтинское шоссе, д.59, цена - 1,5млн. руб.;

- здание склада (Литер Е), назначение: нежилое, площадь: 211,2 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201001:523 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, м.Койты, цена - 500 тыс. руб. ;

- здание склада ангарного типа (Литер Д), назначение: нежилое, площадь: 318,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:120 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты, цена ~ 500 тыс. руб.;

- здание гаража (литер В, В1), назначение: нежилое, площадь: 4014,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:169 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенное по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар. Ухтинское шоссе, д. 59/1, цена - 3 млн. руб.;

- высоковольтные линии электропередач на Слободском нижнем складе (от ТП 110/10 «Зеленецкая» яч520 до РП-10кВ и от РП-10 кВ через Ф-4 на ТП-1 № 5204 и ТП-2 № 5203, через Ф-5 на ТП-3 № 5207 и ТП-ЦРММ № 5206, назначение: другие сооружения, протяженность: 4,21 км, кадастровый (или условный) номер: 11:04:0000000:155 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенные по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты, цена ~ 2млн. руб.;

- железнодорожный тупик, назначение: другие сооружения, площадь: 1400 кв.м. кадастровый (или условный) номер: 11:05:0201003:276 (уточнен заявителем согласно данным ЕГРП), расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты, цена - 3 млн. руб.

Права собственности на указанное недвижимое имущество за Покупателем зарегистрированы Управлением Росреестра по Республике Коми.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 21.11.2017г. по делу №А29-12822/2015(3-81935/2016) были удовлетворены требования конкурсного управляющего о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.09.2013г. недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата объектов недвижимости Продавцу.

Земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, с кадастровым номером 11:05:0000000:174 площадью 174631 кв.м., в настоящее время находится в собственности ООО «Северо-Западный лесной терминал», право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком 01.06.2015г.

Истец полагает, что сделка между ООО «Северо-Западный лесной терминал» и Администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктыдинский» по продаже данного земельного участка является недействительной, ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку в результате совершения спорной сделки возникла ситуация, при которой собственник земельного участка - ООО «СЗЛТ» не является собственником объектов недвижимости, расположенных на нем.

На основании изложенного Истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0000000:174 площадью 174 631 +/- 293 кв.м., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» и Администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктыдинский» и применить последствия недействительности сделки.

Администрация муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» подтвердила, что 12.05.2015г. между Администрацией и Обществом был заключен Договор купли-продажи земельного участка №54 (Договор), по условиям которого Администрация предоставляет в собственность за плату земельный участок, находящийся по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты, кадастровый номер 11:05:0000000:174, площадью 174631 кв.м, а Общество с ограниченной ответственностью «СЕВЕРОЗАПАДНЫЙ ЛЕСНОЙ ТЕРМИНАЛ» приобретает и оплачивает по цене и на условия договора земельный участок.

Пунктом 2.1. Договора определено, что стоимость земельного участка составляет 58 152 рубля.

Основанием для заключения Договора послужили положения пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Во исполнение указанных правовых норм Обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ЛЕСНОЙ ТЕРМИНАЛ» обратилось в Администрацию муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты, кадастровый номер 11:05:0000000:174, площадью 174631 кв.м, представив правоустанавливающие документы на здания, строения, сооружения расположенные на земельном участке.

Таким образом, Администрация заключила договор купли-продажи при наличии на тот момент законных оснований.

Из состоявшихся судебных актов стало известно, что собственником объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером 11:05:000000:174 является Истец - Общество с ограниченной ответственностью «Сыктывдинский лесопромышленный комбинат», а, следовательно, оснований для заключения договор купли-продажи земельного участка № 54 между Администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» и Обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕРОЗАПАДНЫЙ ЛЕСНОЙ ТЕРМИНАЛ» не имелось.

Поскольку продажа земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности.

Судом установлено и Ответчики не оспорили, что на спорном земельном участке, находящемся в настоящее время в собственности Общества, расположены объекты недвижимости, принадлежащие Истцу.

Оценив представленные доказательства, позиции участников спора, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В подпункте 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно части 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 указанной статьи.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, действовавшая до 01.03.2015 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускала, а действующая в настоящее время статья 39.20 названного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

При этом исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственника объекта недвижимости формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Поскольку из содержания договора купли-продажи земельного участка следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для обслуживания производственной базы, исключительное право на приобретение данного участка минуя процедуру торгов имеет лишь собственник объектов недвижимого имущества на данном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчиком не доказано обладание исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность - не доказан факт принадлежности объектов, для обслуживания которых данный участок приобретен ООО "СЗЛТ".

Таким образом, суд, проанализировав представленные документы в соответствии со ст. 71 АПК РФ пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение требований ст. 39.3 ЗК РФ, устанавливающей основания для проведения торгов, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (статья 167 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 80 Постановления N 25 по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Учитывая, что материалами дела подтверждается исполнение договора обеими сторонами - оплата Земельного участка в пользу Администрации и передача его в пользу ООО "СЗЛК", суд полагает необходимым применить двустороннюю реституцию, обязав обеих сторон возвратить полученное ими по данному договору.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным Договор №54 от 12.05.2015г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:0000000:174 площадью 174631 +/- 293 кв.м между Администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» и Обществом с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал».

В порядке применения последствий недействительности сделки:

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить Администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) земельный участок с кадастровым номером 11:05:0000000:174 площадью 174631 +/- 293 кв.м, расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, м. Койты;

- обязать Администрацию муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) денежные средства в сумме 58 152 рубля, перечисленных в качестве оплаты по договору №54 от 12.05.2015г. купли-продажи земельного участка.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный лесной терминал» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина