Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А63-16903/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-16903/2018
г. Ставрополь
10 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 декабря 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г. Новопавловск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Кавказский томат», г. Новопавловск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды от 22.07.2013 № 1/105, обязании вернуть земельный участок,

при участии представителя истца Кима Н.Н. по доверенности от 28.05.2018 №1067, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края (далее – отдел имущественных и земельных отношений) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к ООО «Кавказский томат» (далее – общество), в котором согласно уточненным требованиям просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 22.07.2013 № 1/105 за период с 22.07.2013 по 24.07.2018 в размере 8 871 188,22 рубля и пени за период с 01.01.2014 по 27.08.2018 в размере 3 048 786 рублей рубля, расторгнуть договор аренды от 22.07.2013 № 1/105, обязать вернуть земельный участок.

В судебном заседании представитель истца сообщил, что в период действия договора аренды общество не вносило арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность, на которую начислена пеня. Истец просил взыскать заявленные суммы долга и неустойки в уточненном размере, а также расторгнуть договор аренды и обязать вернуть земельный участок.

Ответчик, надлежащим образом извещенный судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление, документы, опровергающие наличие задолженности, не представил, суммы задолженности по договору аренды и пени не оспорил.

Суд неоднократно уведомлял общество о рассмотрении дела, путем направления копий определений по месту регистрации, указанному в Выписке из ЕГРЮЛ, и в договоре аренды. Также определения размещались на официальном сайте суда. Копии определений возвращены органом почтовой связи в суд с отметкой «организация не найдена».

Возврат почтового отправления в связи с отсутствием адресата по указанному адресу является в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) надлежащим уведомлением о дате и времени судебного разбирательства.

Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов от 18.07.2013 № 2 администрация муниципального образования города Новопавловска Кировского района Ставропольского края (арендатор) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 22.07.2013 № 1/105 (далее - договор) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:35:062301:19 площадью 1 581 937 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для овощеводства, декоративного садоводства и выращивания овощных и других культур (в том числе плодовых и ягодных культур) в закрытом грунте.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 22.07.2013.

Срок аренды установлен на 49 лет с 22.07.2013 по 21.07.2062 (пункт 2.1 договора).

Право аренды на земельный участок зарегистрировано за обществом в Едином государственном реестре недвижимости 07.08.2013 за номером 26-0-1-86/2003/2013-989/1.

Согласно пунктам 3.1-3.2 договора годовой размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона и составляет 1 793 400 рублей. Размер арендной платы за участок с 22.07.2013 по 31.12.2013 составляет 800 888,22 рубля.

Арендная плата вносится арендатором за квартал до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.4 договора).

В силу пункта 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени из расчета 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.3 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, в претензии от 24.07.2018 № 1641 обществу предложено добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. Также в претензии указано, что в случае отсутствия оплаты в указанный срок истец будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора, принудительном взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, отдел имущественных и земельных отношений, который на основании Положения, утвержденного 20.12.2017 № 46, осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственность Кировского городского округа, обратился с иском в суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу статьи 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Истцом заявлено требование о взыскании 8 871 188,22 рубля задолженности по договору аренды, образовавшейся в период с 20.07.2013 по 27.08.2018.

Ответчик документы о внесении арендной платы не представил, сумму основного долга не оспорил. В связи с чем, требование отдела имущественных и земельных отношений о взыскании с общества задолженности в размере 8 871 188,22 рубля является законным, обоснованным, подлежит удовлетворению.

Одним из способов защиты нарушенного гражданского права является взыскание неустойки (статья 12 ГК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение сроков внесения арендной платы отдел имущественных и земельных отношений начислил ответчику пени за период с 01.01.2014 по 27.08.2018 в размере 3 048 786 рублей. Расчет пени проверен судом и признан верным.

Установленный пунктом 5.2 договора размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким.

Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, при этом размер пени ответчиком не опровергнут, требования отдела имущественных и земельных отношений о взыскании неустойки заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2013 № 1/105 и возврате земельного участка в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В обоснование соблюдения претензионного порядка, истец представил в материалы дела претензию от 24.07.2018 № 1641.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Суд, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о том, что направленная отделом имущественных и земельных отношений претензия от 24.07.2018 № 1641, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, не содержала безусловного предложения о расторжении договора, к претензии не приложен проект соглашения о расторжении договора.

Указание в претензии об исполнении обязательства по договору на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в случае неисполнения договорной обязанности не является предложением расторгнуть договор и соблюдением досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Предупреждение о расторжении договора, содержащееся в уведомлении, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Аналогичный правовой подход выработан Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в вопросе 2 Обобщения судебной практики применения положений раздела III части первой ГК РФ (за исключением 23 главы), опубликованного в системе «КонсультантПлюс», а также соответствует сложившейся практике рассмотрения аналогичных споров (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2017 по делу № А32-6976/2017, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2018 по делу № А18-2228/2018).

Иные претензии, содержащие предложения расторгнуть договор аренды, в материалы дела не представлены.

Таким образом, претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении договора истцом не соблюден, следовательно, исковое заявление в этой части и в отношении требования возврате земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 148, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кавказский томат», г. Новопавловск, ОГРН <***>, в пользу отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г. Новопавловск, ОГРН <***>, задолженность в размере 8 871 188,22 рубля и пени в размере 3 048 786 рублей, всего 11 919 974,22 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кавказский томат», г. Новопавловск, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 82 600 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2013 № 1/105 и возврате земельного участка оставить без рассмотрения

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель